はいみなさんこんにちは、のらえもんです。本日もお便りが来たので、お答えしたいと思います。

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差出人のハンドルネーム：湾岸ライフ
質問内容：
いつも拝見しており、以前の晴海フラッグの座談会の前編、後編は特に興味深かったです。ありがとうございます。

お忙しいところ恐縮ですが、ご回答をいただきたいのは、上記の晴海フラッグ関連でも諸々詳しく話されており、個別のブログにもアップの多い「のらえもん様」又は「マンションマニア様」にてお願いさせてください。

私は、現在有明のタワーマンションに住んでいる会社員で、3年後に現在の物件を売却し、晴海フラッグのサンビレッジあたりの5-6千万円の部屋を実需ベースで購入を考えております。

今回、ご質問させていただきたいのは、主に下記の2項目になります。
1. 晴海フラッグの販売再開後は、コロナ及び五輪影響で、今までの価格帯より下がりますでしょうか？
2. 晴海フラッグ次第ですが、3年後売却を考えている有明の売却額は現状の相場より、上がる、維持、下がるのどの傾向がありますでしょうか？

いずれも大枠では、コロナ影響による景気などで下がる傾向があると思っておりますが、2点目については、有明地区が有明ガーデン開業や五輪開催？？で注目されることから、下がることがないことを祈っているところです。

少し個別具体的な内容ですので、他読者の皆様の観点で抽象度を高めて多くの方のお役に立てる内容としてご回答くださっても結構です。どうぞよろしくお願いいたします。

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まず晴海フラッグなんですが、これはもう先行きが本当に不透明です。2021年の開催が本当にできるのか、再度の延期は絶対にないのか、2022年延期だった場合どうするのか、中止だった場合は「五輪レガシー」とはならなくなるし、2032年のオリンピックにもう一度立候補するとしたら、会場配置はほぼそのままとして選手村の場所をどうするのか（さすがに12年放置はありえんと思ってますが、晴海のあの場所が使えなくなる…あ、広大な空地になった築地があったわ）。

まぁそういうことで、晴海フラッグについては、オリンピック開催がどうなるか先行きを見通せる段階にならないと販売再開しないと思うんですわ。夏にいったんコロナが収まるかもしれないけど、冬には必ず復活します。考えたくはない想定ではありますが、その時に晴海フラッグを一時待機場所にせよと言われるかもしれない。

だから、いましばらくは動きが無いというか…デベ側も動けないと思いますよ。もしかしたらこれからちょっと発表があるかもしれませんね。とりあえず、晴海フラッグの購入についてきちんと答えられない、という感じで申し訳ないです。

さて、項目2の「3年後の有明は現在の相場からどうなるか？」なのですが。

単純に今の相場環境が3年続いたとまず仮定します。

わたしね、どうも有明が住宅地として隣接エリアの豊洲より、人気が出るとはどうしても思えないんですよ。もしかして、コスパ高い教育を求めるご家庭には評判になるかもしれない。有明西学園+有明ガーデンの教育関連集積+公園施設の完成+BRTで。でも、純粋に居住地としてみると、豊洲の方がすべて完成したうえでもだいぶ上だと思います。

でも、有明が更に上がるとしたら豊洲と、キャラが若干被る晴海をまくらないといけないのです。新築も中古も、実勢価格的には豊洲と坪30～40万円くらいの差があると思うのですが、これは少し縮まることはあってもまくることはできない。それじゃ引き離されるか？といえば、それも無いでしょう。なんといっても、今の不便さがだいぶ解消されますから。

「湾岸ライフ」さんが有明のどのマンションにお住まいかわからないのですが、3年後はちょうど大規模修繕工事の最中かもしれません。大規模修繕中は網がかけられていて、見学者も若干身構えてしまうところがあります。（・・・とここまで書いて気付いたのですが、東京湾岸ライフ先生じゃないですよね？？？）

 

さて、次に相場環境の話をしますが、経済がV字回復する見込みが無ければ、中古マンションの相場全体が落ちると思います。１０％あるいはもう少しだけ。相場が下がれば湾岸も下がります。有明もその例外ではないはずです。となると、今換金した方がいい？となりますけど、3年間実家に住むとか会社が用意してくれるとかコストをかけずに家を用意できる事情があるなら別ですけど、3年間家を借りるコストを考えると、コスト割れしてしまうと思いますよ。豊洲も有明も物件価格の割には賃貸価格が高いんですよね。