第6回座談会「マンションの市況について」後編
今回のテーマは「マンションの市況について」です。都心マンション価格が急騰した2015年。そして中国ショックからの株価暴落。そんな環境激変の中、これからのマンション市況について語っていただきました。（2015年9月2日収録）
目次
この座談会 に参加したメンバーは？
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モモレジさん
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はるぶーさん
マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず！！ それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。
座談会
次の「びっくりマンション」候補は？？
これに載ってない所で、次これはびっくりする価格で出てくるんじゃないかみたいなやつってありますか。
ヒノキタワー(パークコート赤坂檜町ザ タワー)でしょ。
赤坂はそのパークコートの檜町タワーとそのすぐ近くのパークマンションが凄そう。あと三井は南青山2丁目でも大きなのが…。
ああ、タワーですね。
普通のマンコミュ読者も買えるかなと思ってるやつで言うと、晴海のやつはいっぺん売るつもりだったのを引っ込めてしまったから、たぶんすごく上がって再登場しそう。
ディズニータワーですか。
あれはオリエンタルランドタワー。
失礼。(笑)
名前で言うと何だっけ？ パークタワー晴海？
パークタワー晴海です。
まあ平米100万は固いかな。
晴海はどのぐらいの価格で出すっていう話だったんですか？坪300ぐらい？
もうちょい上だと思ってました。パークホームズ豊洲に近いぐらい？
又聞きですが、当初は豊洲とほぼ同じかちょっと安いぐらいにするつもりと聞いてました。あそこ1100戸超えたボリュームありますし。でも、販売を取りやめちゃった。高くなるでしょうね。
平米100万でしょうね。分かりやすく平米100万ですよ。
上層階をもっとがっつり上げるみたいな。
賃貸マンションが街にあることのポジティブ面
まあ、晴海はまだまだいろんな物件が販売中ですからね。晴海の前田建設のやつってどうなったんでしたっけ？
前田建設は賃貸でやるとかいう話です。
そうなんですか。あれ完成売りになったら面白いなと思ってたんですけどね。もちろんリーズナブルな価格でですが。
前田建設のやつは賃貸どこが買うかもう決まってるんですか？まだ決まってない？
決まってないんじゃないですか。URかとも聞きましたけどどうでしょう。地域にURが出てくることは悪いことじゃなくて「ある程度の数の賃貸物件はその地域にエントリー層を呼ぶので中古市場になった時にそこそこいい影響がでる」ということがあるんです。地域に賃貸はあったほうがいい。
東雲が典型ですよね。近隣にいっぱいあるUR賃貸から買って移ってくる。
URがその地域での血縁や地縁を作って、そこから分譲マンションに移ってくるみたいな話は結構あります。
佃のほうとかもそういう感じ。
佃もそうですよね。だからそういう意味ではURがある街って結構良いと思いますね。
なるほど。
近郊マンションもびっくり価格に突入！？
近郊郊外で違う意味でびっくり価格って自分が思ってるのは、プラウドシティ大田六郷です。
雑色。あそこ凄いんだ。雑色から徒歩10分でめちゃくちゃでかい。
今の予定では坪290。
え？ うそ？
だって土地の落札価格が凄かった。
600戸以上だよね。
632戸。
それで坪290か…。
大きな企業が売った土地だと企業のIR開示情報になるから、売ったほうの会社から「いくらで売りましたよ！」って公表されます。雑色が典型ですね。
大田六郷はどのあたり？
雑色駅最寄りです。京急蒲田の1つ先。
いくらなんでも最終的に坪290はあり得ないかと思うなあ…。
予定価格なんで下がるかもしれませんね。
アットホームの社員が買うんじゃないですか(笑)。
坪270とかに下げるかもしれないけど、今の強気の市況だとどうでしょう？坪290って話は近くのモデルルームで聞いただけですが、グリコの跡地で相当高い仕入れ値なんで…。
ちょっと前の常識を超えてますね。坪単価が半端じゃない。土地の仕入れ値で採算点は決まるから200万円台後半は間違いないです。
でもこれ632戸あるんで、坪290で出したら無理な気がします。
無理ですよね。他のプラウドシティだって総戸数の多さが影響して調子がいいとは言えない状況なんで。
凄い価格設定ですよね。ちなみにキャッチフレーズは、「東京を自分らしく生きよう」です。
でも、プラウドシティって名前だから直床でもOKでしょ。
でしょうね。
長谷工でOKだよね。
たぶんこれは長谷工。
プラウドシティは直床OKってことになってるから、野村+長谷工の組み合わせは結構多いですよ。
場所が場所だからオハナじゃなくてプラウドシティってだけの話ですよね。
そうですね。
でも、それを坪290なんてあり得ない話だから。それが実在できるなら木場なんて公園脇だし坪300じゃめちゃくちゃ安すぎるだろうってな話になっちゃう。
深川・木場エリアの期待の星
プラウドタワー木場公園っていくらで出るんですか。坪350ぐらいですか。
いや、平均では350行かないはず。
330？
おそらくそのぐらい。一番いい木場公園向きの南東角高層階でも350切るぐらいの水準なんで。
あれ、タワーだから結局東向きじゃないやつもあるわけですよね。
全方向です。ただ、北も西も木場親水公園なんで東向き以外も悪くないです。そういう影響もあるのか思いのほか木場公園側がそこまで目立つ値付けとはなっていない。
「強気で付けてない」と。
思いのほか弱気の印象ですね。この後、平野や清澄でそこそこの規模の物件を予定している影響もあるのでしょう。
僕、木場の現地見てきたんですよ。駅からはちょっと遠いですけど本当に緑。
公園横で抜けてるし。
そうですね。道路広いんで将来的に公園が見えなくなることはないだろうって感じで。
下がり天井が大きいと住んでいるときに気になりますね。
この物件の2m未満中心の下がり天井はタワマンとしてはかなり残念なのですが、価格はその構造面を反映したものとなっていると思うので問題ないと言えば問題ないです。
確かに今の市況でこういう良環境で坪330って言ったら「だいぶ頑張ってんじゃないですか」っていう感じがしますね。
そうなんですか。あまり階差はない？
いや、案外階差はありますね。低層階は280ぐらいからある。木場親水公園と敷地内緑ビュー。
もともとリーマンから後の割とまだ安かった時期って、階による差はしっかりと付けてた。「下の階は普通の人が買えるけど、上はちょっとプレミアムな王様住戸です」っていうのがあったけど、最近のタワーってわりと階による価格差が減ってきてる印象が強いんだけどな。
減ってきてるのが確かに多いです。
だから「値段がこれっぽっちの差だったらとことん上のほうの階に行きましょう」とか思っちゃう。でも「まあ最上階は盛りすぎだからやめとけ」とかそんな感じのイメージを私としては持ってるんだけど。
昔は階ごとで100万ぐらい差を付けてるケース多かったですね。
いっぱいありましたよね。
値段とクオリティが一致しなくなってきた
あるいは建物が抜けてくるところでガーンと高くするとかそういうのも多かったんですけど。今はスカイティアラみたいな一列同じ価格多いじゃないですか。あれだったら上買ったほうが絶対いいでしょ。
絶対いいです。下から上まで価格がもう同じなんだもん。あのブロックで全同価格ってのは住友くらいしかやらない気がするけど。
近年の住友さんは複数階同価格設定ですよね。住友以外だと、ちょっと前のグローバルフロントタワーは最上階ペントハウスフロアを除けば単価差が上から下まで少なかったんで、上層の方が割安感がありましたね。
我々みたいに長くモデルルームを見てる人だと、グローバルフロントタワーとかって人気は出てて結構速く売れたけど「平米100万を超えてる割にはこの内装か…」とか思っちゃうところがあるわけです。要するに松竹梅とかそれこそいろいろと部屋の中のものにグレード感を付けていった時に「松はあんまりなくて竹メインで梅もちらほら混ざってるのに平米100万超えてるの？」って感じちゃう。あとは「天井にエアコンがめり込んでないのに平米100万超えてるの？」っていうのが最近増えてきましたよね。モデルルームの中だけで見ると明らかにちょっと前の同価格物件よりグレードダウンしてきている。そういう意味では本当にモデルルーム回遊族には冬の時代が来てる気がする。
最近、平米100万でエアコン埋まってるってことはまず無い。
無いですよね。
坪400超えでも少ないですもんね。
だって、ブリリア目黒にしたって「普通の部屋はこの仕様！？」って感じでしたよね。
スタジオはどん引き。あれ1LDK以上と落差がありすぎて本当引きますよね。
だんだん掲載できなくなってきた。
いやいや。
でも、5年前を知ってる人から見ると本当に内装仕様は落ちてきているんですよ。
だから「坪600の物件でも2010～11年ぐらいの坪400より仕様が劣る」みたいな実感は有りますよね。
有りますよね。
有りますね。
構造と土地代に全部取られた。
マンション界の「ユニクロ」・長谷工さん施工の最近のトレンド
全然、話変わっちゃいますけどいいですか？
長谷工さんも最近、高級物件を数多く作るようになりました。「高級物件と通常の板状マンションとどこか違うのかな」と観察したんですけど、高級物件はバルコニーを半分突き出してリビングを出窓状にするマンションが増えてきました。でもこれ、バルコニー面積が半分になるんです。
長谷工さんも最近、高級物件を数多く作るようになりました。「高級物件と通常の板状マンションとどこか違うのかな」と観察したんですけど、高級物件はバルコニーを半分突き出してリビングを出窓状にするマンションが増えてきました。でもこれ、バルコニー面積が半分になるんです。
昔あったタイプみたいなね。
2000年くらいのマンションによく事例をみますね。最近、復活してきたんですよ。坪単価高くて長谷工さんで、その形状となるとぱっと思いつくのはプレミスト佃二丁目。やはり外観に変化が付くからカッコイイ。
佃もそうでしたね。
そう。雑色のプラウド、チラシ見たら普通のバルコニー形状なんですね。でも坪290するとなると、ちょっと前だったら超高級物件と言っていいほどのお値段になります。最近の長谷工高級トレンド構造採用しないんだ、と思いました。
のらえもんさんよくご存じだと思いますけど、長谷工は間口を小さくして南北方向へ長く部屋を伸ばしたがるからどうしても北側の柱が部屋の中にめり込んじゃう。でそれをどう防ぐかっていうのが求められるわけだけど…。12メーター近く飛ばしてるんですよね。
ああ、縦の長さを？
うん。長谷工ってわりと南側ありがたい信仰に忠実なんで、スパンは短めでもなんとか南向きに部屋を確保しようという傾向が強い。
だいたい長谷工が作るマンションは、ちょっと郊外の南向きが多いですよね。
そうですね。スパンを6m台前半で作っちゃうと、70平米はないと家族3人で3LDK住めないので縦を11.5mぐらいは飛ばさないとダメなんです。そうすると構造的には梁のたわみが長さの3乗くらいで効いてきちゃうからもう家の外には柱が出せない。結果完全に柱が北の部屋の中に食い込んじゃう。日本には地震があるからそれはもうどうしょうもない。
だから北向きの部屋には柱もめり込むし、寝室はルーバーフェンスで蓋した共用廊下向きの窓みたいになると。
めりこんだ柱の面積も含めて専有面積として買ってるわけなんで、数字に細かい私としては特に長谷工のやつは損した気分になっっちゃう。
確かに見た目の変化はつくんだけど、バルコニー面積が確実に小さくなるんですよね。バルコニーは奥行2メートルまで容積率の対象外だから、バルコニーを広くしたほうが生活空間は広がるわけですね。
絶対あったほうがいいですね。
なのに、なんでそれ無理してやるのかっていうと、やっぱりそっちのほうが高級感が出るからなんでしょうね。
確かに見た目の高級感は出ますよね。
ダイレクトウィンドウによる眺望と中古の難しい関係
まあ、どことか物件名はあえて伏せますけども、湾岸の住友タワーっていうのは、ダイレクトウインドウがほとんどなんですがいいことばかりではないようです。
シティタ…ゲホゲホ
すぐ近くに他のデベロッパーの同規模物件があるんですが、中古市場での価格が他デベのものより結構低いんですよね。5%ぐらい成約価格が低いっていうのを見たことがあるんですが、一説によると「バルコニーに洗濯物が干せないこと」とか「バルコニーが小さいこと」に難色を示す人が多いらしい。タワーだとそもそも洗濯物が干せない物件もありますが、特にファミリータイプは、バルコニーが大きい点に魅力を感じる人が多いのかなと感じます。
そこは難しい問題ですよね。
新築モデルルームで売る時は、目玉になりますから、ダイレクトウィンドウ。リビングからの眺望重視ですよね。10人に1人が気に入ってくれればいいという割り切りかもしれません。もちろんダイレクトウィンドウは外観に変化が付いて高級感出るし、リビングからの眺望も良くて友達に自慢できます。でもその代償としてバルコニーは狭くなります。普通の半分の面積だから2人分の洗濯物干したら終了とか。
景色も良くてバルコニーも広々って本来的には無理なわけですよ。死ぬほどお値段が高いって点を除けば武蔵小杉の住友はとってもいい物件です。すっごいワイドスパンでバキバキ全部窓ですからね。坪400だってことさえ忘れられれば素晴らしい(笑)。
結局は坪単価と生活感のズレが一番問題なわけじゃないですか。坪単価高い物件だったら「そもそも洗濯物を外に干すことに抵抗があるはず」みたいな。だけど逆に、坪単価安い物件で洗濯物干せないみたいなことになると「どうすんだよ！」っていう話になっちゃう。
洗濯物を干す干さないは抜きにしても、バルコニーが広いと空間的な広がりが生まれます。ガラス手摺とかになっていると数字上のリビングの広さ以上に空間が広がって見えるっていうのはあります。
求めるのは眺望なのか、むしろ広がりというかバルコニーなのか。
バックログを取って検証してみると、眺望よりも空間の広がりをとった方が中古市場ではちょっとだけ有利。
そうですね。新築は基本青田売りなんで、ダイレクトウインドウのインパクトで売れることも少なくない。ただ実物を見ると違う印象を持つこともあるということですかね。必ずしも「ダイレクトウインドウが良くない」ということではありません。バルコニーがあるケースでも実際は思っていたより下がり天井がきつくて開放感がなかったりということも有りますしね。
中古は物見て決めますから「これ生活無理だな」とかそういう感覚がわかっちゃう。だから結局住友の売り方って、新築の売り方なんですよね。バルコニーで干せる干せないとかっていう現実的なところよりも「こういう眺望です」みたいな売り方。実物ができてないからそのイメージの方がガーンと響く。
住友さんの場合、途中から完成売りになることも多いですけど(笑)。
まあ、そうですね。有明とかずっとそうですね。
有明も完売してるでしょう。
長いこと完成売りしていた住友さんの豊洲や芝浦もだいぶ前に完売してますね。
2～3年売ってましたね。
ゴールドクレストさんぐらいですかね、ずっと売ってるの。
次に盛り上がりそうなところはどこ？？
既に市況は高騰してますけど、これからまだまだ盛り上がりそうな地域って、皆さん有りますかね。
小竹向原とかじゃないですか。土地が有ればですけど。
城北地区って実は交通利便性がかなり向上しています。何分でどこそこに行けますっていうことはもちろん凄く良くなってるし、武蔵野台地の志村坂上とか地盤も結構いいんです。今までちょっと過小評価され過ぎてる気がするんですよね。だからマンションマニアさんはその辺で何度も買い換えきても破産してないわけでしょ。
武蔵小杉は三井のパークシティの一番最初ぐらいまでが美味しかったかなと思えますね。明らかに割安感を感じられた最後のタイミングだった気がするけどね。
交通網が整ってくるっていうのがあらかじめ分かってる所だったら、むしろ上がってくるところに懸けて買うとか。あるいは副都心線とか新しい交通手段が増えたけれども、まだ評価がそれに見合ってない状態、都心まで何分っていう評価が価値に合ってない状態っていうところを狙って買うのは、とてもいいと思うんですけどね。
基本、やっぱ再開発とか新駅の可能性があるエリアのほうがいいでしょうね。
これからまだありますかね。
大きな再開発地区や新駅に伴う物件は、いつも最初の物件が一番美味しくできてる。何もないとこに建つから割高に感じるんだけど、それはデベがその後の開発を見込んだ値段で出してきてるから。価格面を理由に最初のを見送った人が、同じ駅でその後に出てきたのを買えるってことは無いよね。
基本そうですよね。デベロッパーって再開発を見越して土地をたくさん仕込んでくるんで、最初のタイミングだと供給過多っぽい印象になりやすいじゃない。だから「割安感を感じつつも供給過多が不安で買えなかったり」ってケースも出てくる。デベもそれを見越してある程度弱めにしたりするので、結局一番初めの物件を買うべきだったってことになるのが通例。豊洲なり港南なり、最終的に見ると最初に買っておいたほうが吉と出てる。
再開発狙いだったら、品川新駅のベイシティタワーはまだ売ってるんだったら、買った方がいいんじゃないですか？
うーむ(苦笑)
売ってるの。
まだ売ってます。最上階坪単価500ぐらい。
たぶんベイシティタワーは、もう10年したら安かったって言われます。(笑)
武蔵野線新駅のお話
リンク元:越谷レイクタウンは今坪150ですけど、もうそれ以上下がらないような価格なんで、リセールは悪くないと思います。新築70平米がまだ3000万で買えるエリアです。
でも、あそこポラスの建売が駅前にいっぱいありますよね。そこと将来競合しそう。
戸建ても出てますね。
なんでのらえもんさんそんなとこまで知ってるの。湾岸以外も見てるんだ…。
のらえもんさん越谷レイクタウン知ってるんですね。
越谷レイクタウンに家買うつもりとかあるの？
ない。
2軒目？
ないない。
あそこのネックは、地元の需要が少ないこと。もともと火葬場だったんで地元の人はあまり検討しないんです。
地歴の問題ってことね。
火葬場跡ってのが精神衛生上つらいのかも。
地縁のある人が少ないエリアって、特に最初はデベロッパーも売りづらさ有りますよね。
地縁のある人が見込めない新規再開発の所は、一番最初はデベロッパーも不安だから安くやるってのはあるよね。
初めは広いエリアからの集客が見込める価格で。
だって、あそこそもそも武蔵野線の駅がなかった所だもんね。
そうです。まだ新しい駅です。
三郷方面とかは？
三郷だと、三郷中央とかがお買い得でしたけど、今買ったら高値掴みの可能性が高い。
三郷中央のあのマンション、ずっとTXに貼ってましたよね。
はい、ずっと貼ってました。
つくばエクスプレスの沿線事情
TX沿線ってちょっと変わっていて、三郷あたりはすごく安いんですけど。
そうなの。
つくばになるとめっちゃ高くなるんですよね。
つくばって「勉強だけしてきたから博士号は持ってるけど不動産相場には疎い人たち」が多いんです。マンション価格とか知らないから「こんな値段？」とかって。まあ買えるから買っちゃうわけよ。どさくさに紛れて押し付けられてます。
なぜか流山市の流山おおたかの森駅もそこそこ高くて、さらにその隣が凄いことになってる。
柏の葉キャンパスがお勧めです。
これから柏の葉ですか？
柏の葉って快速止まらないでしょ。
止まらないです。でもマンマニ的にいま一番お勧めなのは柏の葉キャンパスなんです。
柏の葉はCMガンガンやって、三井の資本投下が凄いから？
三井不動産が2000億円投資するとかですね。
まだお勧めな理由とかあるんでしょ。
本当にお勧めな理由は「その街自体で利益を上げるんじゃなくてその街を海外などへ売り込んで利益を出す仕組み」です。
象徴的な街に育ててそれで効果を上げるっていうこと？
三井の社運をかけたプロジェクト、柏の葉キャンパス
郊外版スマートシティが柏の葉キャンパスです。三井が都心版スマートシティの日本橋と郊外版スマートシティの柏の葉を二本立てにして売り込んでいくためには、絶対に成立しなきゃいけない街なんです。
三井が社運をかけてやってる所だから、安心だよってことですね。
そうです。
一番最初に建ったタワーは、奥行き3メーターのバルコニー。ご存じのとおりバルコニーは2mまでしか容積率算入除外できないわけですから、本来なら売れる面積を1m捨てるなんていう都心じゃ逆立ちしてもできない贅沢をしています。構造的にもすごい立派でいいマンションだったんですよ。
リンク元:http://www.rehouse.co.jp/mansion/popular/ABM0000318/
リンク元:http://www.rehouse.co.jp/mansion/popular/ABM0000318/だんだんデチューンされているような…。
リンク元:確か値段は上げたのに…。ディスポーザーを外しちゃったの？
外しちゃった。
水回りをケチると来客してる奥さんのほうに否決されちゃうんで、やめて欲しくないとこなんですけどね。
で、三番街はディスポーザー付けたけど外廊下にしちゃった。で、初の免震です。一番街は免震でしたっけ？
リンク元:http://mansionmania.blog.jp/archives/1034603492.html
リンク元:http://mansionmania.blog.jp/archives/1034603492.htmlいや、一番街は免震じゃないです。
三番街外廊下っていうのはどういう構造になってるんですか？吹き抜けですか？
吹き抜けです。ただ一応坪で220ぐらい。
普通にボリュームがあるタイプの四角いマンションですよね。
お勧めはしてるんですけど、中古市場が安すぎるんですね。部屋によってはまだ坪130ぐらいで取引されちゃってる。
要するに駅の相場が安く見えるのは、三井のがまだ築浅すぎて中古に出てないだけでしょう。
育ってる途中の街っていうのを、再開発以前の中古の相場とかで見ちゃうとズレますよね。
ズレますね。今の新築が売れた後に中古市場に流通してくるようになった段階でようやく新たな中古市場が形成されるんですね。
「そういう街だと中古ベースの沖式時価とか見てもしょうがない」っていう話ですね。
柏の葉キャンパスは2030年に人口が5倍になる。
予定ではね。
まあ予定ですね。それをいうなら臨海副都心もいっぱい人口が増えるはずだった。
失敗例？
計画通りにはなかなか行かない。お台場と有明あわせても当初計画人口の1/4もいないはず。ビルもたくさん建ってオフィス需要も盛り上がるはずだった。
今頃立派にオフィスビルが死ぬほど立ち並んでるはずだったんですよ。
なるほど。
次回の座談会 は・・・
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