マン点流！（回答）ご相談キャンペーン／6件

スムログ読者からの質問が増えたと思ったら、「1500円分のAmazonカードがもらえる！マンションご相談キャンペーン」だったんだ！

情報が不足気味の質問もあるが、取り急ぎ6件につき回答をご用意した（他のブロガーからも回答があるだろうが）。

【もくじ】
◇1.「結婚願望がない独身男性」のマンション購入
◇2.売却か賃貸か？
◇3.学区変更リスク
◇4.屋外階段の騒音
◇5.建設時期不明の希望のマンションが建つまで我慢？
◇6.資産性のあるマンションの見分け方
◇あわせて読みたい（マン点流！回答）

1.「結婚願望がない独身男性」のマンション購入

あきさん

私は西日本の某地方都市（政令指定都市）在住で、新築分譲マンションの購入を検討中です。
結婚願望がない独身男性で分譲マンションを購入するメリットが大きい人とは、どのような人物・環境でしょうか？

分譲vs賃貸については、様々な意見がある。そのうえで、マンションを購入すべき「結婚願望がない独身男性」とはどのような人なのか？

せっかく自由度の高い生活が送れるにも関わらず、マンション購入によって生活環境が固定化されるのは最大のデメリット。ただ、マンションをキャッシュで購入できるほどの経済的な余裕がある人ならば、いつでも住み替えられるから問題ないだろう。

つまり、「どのような人物・環境でしょうか？」への回答としては、住む場所に縛られなくて、経済的な余裕がある人というのが答え。

2.売却か賃貸か？

Mさん

こんにちは。2年後に完成のタワーマンションを購入しました。30代前半です。すでに5年前に同エリアで購入したマンションに住んでおり、住み替えのタイミングで売るべきか賃貸に回すか検討しています。

今売却すれば1000万程度の売却益（ローン相殺後）、賃貸に回した場合4～5万の差額収入が得られそうです。
新しく購入したマンションは高値のため月々の支払いも今より大幅にアップするため、最初に売却益を頭金として支払いを減らすか、リスクはあるけれども、賃貸収入を期待するか悩んでいます。アドバイスいただけますと幸いです。

次の2点が判断材料になるのでは。

売却する場合、2年後のマンション流通市場がどうなっているのか？
賃貸する場合、2年後のタワマンの賃貸市場がどうなっているのか？

不動産経済研究所が17年4月25日に発表した「超高層マンション市場動向 2017」によれば、超高層マンションのストックは今後も、ドンドン積み上がっていく予定（次図）。

この先タワマンの希少性が低くなっていく可能性が高いことから、2年後にも1000万円程度の売却益が得られないリスクは高いのではないか。

「タワーマンション・超高層マンションの計画はどうなっているのか？」より

一方、賃貸市場はといえば、こちらも下落するリスクは低くなさそうである（次図）。

「東京23区家賃の下落は必然」より

もちろん、正確なところは誰にも分からない。では、どうすればいいのか？

私（マン点）だったら、2年後にマンション市場を今一度見通したうえで売却する（あきらかに賃貸が有利な場合には売却しないが）。売却後ときが経ち、「売却より賃貸が良かった！」としても、いつまでもリスクを抱え込んで暮らすよりもスッキリするからだ。まあ性格の問題でもあるのだが……。

※投資判断は自己責任でよろしくどうぞ。

3.学区変更リスク

ＮＧＳさん

ある地方都市でファミリー向けマンションの購入を検討しています。
就学前の子供が２人いますので、子育て環境も重要な要素として考えていたところ、金額的には若干予算オーバーですが、非常に良い条件の物件が見つかりました。

１つ心配なことがあるとすれば、公立小・公立中の学区の問題です。近隣では今後大規模マンションの建築が予定されているようで、現在の学区が維持されるのかという不安があります。現時点で私立学校への進学は考えていません。
これまでの事例も含めて、どのような状況が考えられるかを教えていただければ幸いです。

大規模マンション建設の影響を受けて学区が変更されることはままある。

マンション購入段階で学区変更があるのがどうか見通せないのであれば、最悪のケース（わが子が通学する学区が遠くなる、あるいは不人気な学区に振り分けられる）を容認できるかどうかで判断されてはどうだろうか。

4.屋外階段の騒音

ささ木さん

3月に新築マンションの引渡しを受けたものです。
我が家は角部屋で、寝室の1辺に外階段（鉄製？）が接しており、その足音がかなり響くので困っています。

階段の表面はシートが貼られているため、カンカンとした音は鳴りません。ドスドスという音です。
寝室については多少の騒音はあるだろうということを予想していましたが、1番離れたリビングにも足音が響いてきます。

内覧会の際に、階段に接している壁の仕様が変わったとの報告があり、サインしましたが…応急処置（？）だったのでしょうか…。
もう1箇所の階段はコンクリートで作られており、自分が昇り降りをしても、そんなに足音はしないように感じます。
瑕疵というほどの欠陥ではないようにも思うのですが、このような場合でもデベロッパーにかけ合うことは出来るのでしょうか。

階段の表面にはすでにシート（防音マット？）が施工されているようなので、足音がリビングまで響いてくるのは、固体伝搬音が十分に絶縁できてないからなのではないか。

鋼製階段とコンクリート壁面の接続部に振動絶縁体（防振素材）を挟むにしても、竣工後の改造工事となるとデベロッパーは難色を示すだろう。

佐々木さんの角住戸と垂直方向で同じ位置にある住民も同様な被害を受けているのであれば、組合を介して、「屋外階段は普段は通行しないように」という運営にしてもらうという手があるかも。

5.建設時期不明の希望のマンションが建つまで我慢？

「マンションの買い替えについて」さん

昨年、出産間近の妻と２人生活でしたので、65平米2LDKのタワーマンションを購入しました。
出産と同時に赤ちゃんの荷物が増えて、住居が狭く感じるようになりました。
正直、赤ちゃんくらいなら65平米2LDKでも大丈夫だろうという甘い考えで現状に至ってしまいました。

数年後くらいに竣工予定のマンションの90平米くらいの3LDKか4LDKの購入を考えていますが、このマンションの工事がいつ頃から始まるのか正直めどが立っていない状態です。
ちなみに、子供も3人は欲しいと思っています。

そこでご相談なのですが、

マンション購入を焦らず、建設時期不明の希望のマンションが建つまで我慢するか。

妥協してでも、早めに広い間取りのマンションを購入するか。

どうすればよろしいでしょうか？

すでに1人目の赤ちゃん誕生段階で「住居が狭く感じる」のであれば、2人目が妊娠した段階では、転居を決断する必要がありそうに思える。

2人目の妊娠（早くて1年後？）までに、「このマンション」の竣工時期が公表されなければ、第2案（妥協案）を選択してもいいのではないか。

6.資産性のあるマンションの見分け方

あやたんさん

現在旦那名義の中古のタワーマンションに住んでます。

私もフルタイムで働いているので、投資目的でもう一つマンション購入を考えているのですが、新築か中古か、立地など悩んでます。

資産性のあるマンションの見分け方が知りたいです。

資産性が高いマンションとは、日当りや眺望が良く、防災・防犯性能が高いことに加え、通勤・通学の利便性も高く、周辺環境などが良好であること。

個別具体的な物件の資産性がどれくらい高いのか否かを見分けるには専門家に相談（有料）するのがベストだが、便法として、「沖式儲かる確率」を参照する手がある。

「沖式儲かる確率」とは、「住まいサーフィン」を運営しているスタイルアクト社の代表取締役沖有人氏が提案している、「資産価値」を把握する指標。

※詳しくは、「マン点流！裏ワザ（資産価値を比較する方法）｜スムログ」ご参照。