第93回 マンション選びは「あちら立てればこちらが立たず」で中々難しい

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前回に続く「資産価値」のお話しです。

 

「人間とは欲張りなもの」とは語る必要もないことですが、マンション購入に当っては、高額な買い物だけに、あれもこれもと求めたくなるのが普通の心理です。

 

親に子供を預かってもらう都合上、場所は限定。夫婦とも仕事を持ち、忙しいので駅から遠くても5分以内。自然環境は期待しないが見通しの利く部屋が絶対条件だね。うちは荷物が多いから、広さは最低でも80㎡以上欲しいな。バルコニーに面して2室とリビングのあるワイドスパンの間取り、玄関には靴のままで入れるクロークまたは大型の玄関収納、トイレは標準より広くて専用の手洗い器付き、ミストサウナかTV付きの風呂、キッチンはディスポーザー付き、床暖房も欲しいねetc.

 

このような希望条件の人が、「ところで予算は?」と自問すると、困難な条件だと自覚するに至ります。結局のところ、最後は妥協が必須と認識することになるのですが、そこへ至るまで時間のかかること。でも、誰もが辿る道なのです。

 

予備知識ができるまでは、仕方ないことでもあるのですが、検討を始めたばかりの方へ、理想と現実の隔たりについてお伝えしようと思います。

 

●両立しない条件の数々

住まいの条件は、「あちら立てればこちらが立たず」である場合が多いものです。その代表例を6つ挙げてみます。

 

①   「駅に近くて自然環境も良い」は両立しにくい

駅のそばは、店舗・ビルが立ち並び、賑やかであるとともに概して雑然としているものです。商店街を抜けると住宅街になるので、そこには小公園が点在したりしていますが、自然環境が良いとは言えません。

東京の場合、住宅と言えばマンションと言ってよいですが、どのマンションの敷地にも豊富な植栽があれば、全体として緑の多い住宅街と言えるかもしれません。しかし、現実は駐車場にスペースを奪われ、花壇が申し訳程度にしつらえてあるだけという例も多いので、駅近エリアが緑多い環境と言える場所は極めて希少です。

 

商店街を抜けると住宅街になると言いましたが、商店街の中身や規模にもイメージ的な意味で希望があるものです。つまり、駅周辺で何でも揃うということを期待するのです。何でもというのは、買い物、飲食、娯楽が楽しめるということです。

和・洋・中の美味しいレストランがたくさんあり、買い物は大型スーパーや百貨店で、他にはお洒落なインテリアショップ、雑貨店、ブティック、レンタルショップ、喫茶店などなど。安い店から、ちょっと高級な店まで。

 

こう書くと、新宿・渋谷・池袋・横浜・大宮といったターミナル駅の風景を想像してしまうことでしょう。そこまで行かなくとも、そのイメージに近づけば近づくほど、環境の良い住宅街は遠ざかるはずです。

 

反対に、「5分も歩けば閑静で緑多い住宅街」などという駅もありますが、そのような駅の商業地は実に狭いもの。従って、美味しい店も楽しい店も数はしれているということになります。

 

駅に近いことは、通勤の便が良いことのほかに、駅周辺に集まる商業施設を利用する楽しみを得ることができるということです。そのような利便を求める、すなわち駅に近いマンションを求めるならば、自然環境の良さはほぼ期待できない(例外もありますが)と思うべきなのです。

 

②「価格は安く、眺望の良い物件」は矛盾する

新築マンションの価格表を見ると、上階ほど高く設定されていることに気付くはずです。上階ほど見晴らしが良いからです。同じマンションの中での選択なら、この希望は矛盾することになります。しかし、複数のマンションの中で選択するときは、上階でありながら安い物件が実際にあり得るのです。だから、「上階で安いもの」を望んでも矛盾はしません。

しかし、安い物件は、立地条件か建物品質のどこかが魅力に欠けるはずです。

 

③「窓先が開けている住まいが希望だが、タワーは嫌だ」は高望み

大型マンションは好きになれない、タワーも嫌だといった理由で中小規模の物件を志向する人がいます。その人が、窓先の開放感も希望したとして、両立するでしょうか?

 

中低層マンションでリビングの前が開けている、そのようなマンションは実在します。マンションの建設地が「中高層住居専用地域」や「近隣商業地域」などに指定されていても、すぐ前は第1種住宅専用地域になっているといった関係になっている例です。

 

前面の一帯は一戸建て住宅街なので、低層階を購入したとしても見通しがきくことになります。しかし、残念ながら、そのような物件は多くありません。

 

④「駅から徒歩圏にあって広い専有面積」は予算次第

「広い方が良い、できたら70㎡以上の3LDKが希望です」と言い、場所も駅近。このような希望を持つ人はとても多いのですが、それが可能かどうかは予算次第です。

 

広さを優先すれば駅近という条件は諦めることが必要になるでしょうし、駅近を優先するなら広さは妥協しなければならないことが多いものです。どちらも譲れないなら、都心から遠いエリアに候補地を変更させなければならないでしょう。

「都心にあって広い面積」も、同様に予算次第となります。言うまでもないことです。

 

⑤「5階建て以下の低層マンションで徒歩圏」は皆無に近い

狭い敷地を有効に使う。いわゆる土地の高度利用というテーマから誕生したのが、高層住宅です。地価の高い東京圏のマンションは、いかに高く積み重ねるかに知恵を絞って来た歴史を持つとも言えるのです。

 

しかし、高層マンションを嫌う人がいます。落ち着いた暮らしを低層マンションに求める人です。これは、自身では意識していない人が多いらしいのですが、落ち着いた街並みと低層マンションが重なるイメージから発しています。

 

としたら、第1種低層住居専用地域に指定された住宅街のマンションを求めることになります。言い換えれば「お屋敷街」のマンションというわけです。

 

こうした住宅街は、もちろん存在しますが、駅から遠いものであると認識しなければなりません。駅によっては、徒歩10分圏内に閑静で高級な低層住宅が並ぶという例もないことはないのですが、そこにマンションが建つ確率はとても低いものです。

 

採算が合わないからです。単純に言って、同じ面積の土地があって、片方は12階建てが可能なのに対し、他方は3階しか建てられないとしたら、後者の土地取得費用は前者の4分の1以下でなければ同じ販売価格にはなりません。

 

3階しか建たないエリアでマンションを開発しようとすれば、地下も利用して面積を増やすしかありません。地下室付きマンションは実例が少なからず見られます。ともあれ、それでも4階ですから、12階には遠く及びません。

 

結局、より安く用地を買うしかないことになりますが、安い土地を低層住宅地で求めると、駅からバスを利用するような場所になってしまうのは必然というわけです。

 

東京都内では網の目のように鉄道が走っていますが、エアポケットのような不便なエリアが何箇所か見られます。ときおり販売される低層マンションは、目黒区や世田谷区などにあって、大体どれも不便な場所が多いのです。

 

⑥「開放的」と「閑静」は両立しない

マンション広告に注目していると、「幹線道路から一歩奥に入った閑静なたたずまい」というキャッチコピーに気が付くときがあります。

 

このような「閑静な」エリアにあるマンションの多くは、交通量が少ない代わり、接する道の幅が狭いため、周囲の建物に囲まれる形になっているものです。

前面の建物が視界に入るだけでなく、日照障害もあるといった欠陥があるのです。無論、プライバシーの確保に気遣う必要のある物件が普通です。

角住戸でも、隣接建物との距離が1メートルもなく、窓を開けることもできないもの。採光も期待できない代物なのです。

 

道路に面する住戸は道路向かいの建物との距離が幾分なりともあるので、日当たりもプライバシーも緩和されます。

道路に面していなくても上階は日当たり、見通しが良いかもしれません。しかし、その住戸は極めて限定的です。

 

 

●何を優先すべきか

 

以上の6例でお分かりの通り、マンションは一長一短があり、二律背反的です。

ゆえに、あちら立てればこちら立たずと苦悩する経過を誰もが辿るのです。

 

理想を追求すればするほど、決断ができないまま時間ばかりが経過する。このような罠に嵌まってしまった人は少なくありません。

そこで、将来の売却を想定し、その価値を決める要素が何であるかという視点を持つことを提案したいと思います。

働き盛りのあなたの残りの人生は、30年も40年もあります。その間に、どのような事情や生活環境の変化が起こって住み替えの必要が発生するか分からないからです。

 

将来の売却はあり得るとの前提を置くと、マンション選びの優先順位もおのずと決まって来ます。

 

何もかも条件が整っていて、非の打ちどころにないマンションは存在しない。こう断言しても過言ではありません。

筆者が知る限り、完璧なマンションは数年に1物件出るか出ないかですが、立地条件、建物の質、管理サービスの内容など、どれも庶民には憧憬の存在でしかありません。

当然その分譲価格は恐ろしく高く、億円単位になるのは言うまでもありません。

 

そう考えると、どのようなマンションでも、美点と欠点、一長一短、メリットとデメリットがあることになります。やはり、完璧な物件は存在しないのです。

 

だからこそ、買い手は購入の際に葛藤するのです。おそらく、最後は何かを妥協して決断しているはずです。逆から言い換えると、何かを決め手として購入の意思を固めているのです。

 

●あちら立てればこちらが立たず

おそらくパーフェクトな物件はないのでしょう。多くの購入者が、どこかを我慢し、どこかを優先しながら決断していくのだと思います。

そのとき、何を外すかが問題です。

「内装が気に入ったから」や「設備が良かったから」、「駅に近いから」といった目に見える要素が決め手になる人もあれば、「担当者が誠実な態度だったから」という決め手を語る人もあります。更には、「価格が下がったから考え直して決めた」という人も現実にいます。

 

そこに至る過程では、例えば以下に挙げるような葛藤もあります。つまり、「あちら立てればこちらが立たず」は誰もが経験することでしょう。

 

<マンション購入の際に発生する葛藤の例>

高くても有名マンション VS 無名な割安マンション

共用施設の充実したマンション VS 管理費の安さが売りのマンション

部屋数 VS リビングの広さ (同じ広さの2LDK か コンパクトな3LDKか)

高い角部屋 VS 安い中部屋

広い東向き VS  狭い南向き

静かな住環境VS 駅からの近さ

便利な東京湾岸エリア VS 遠くても地盤強固な内陸部

大規模マンション VS 小型マンション

タワーマンション VS 低層マンション

高層階 VS 低層階

眺望 VS 価格

アイランドキッチン VS 普通のキッチン

家族の希望 VS 自分のこだわり

 

――こうして並べてみると、キリがないほど事例が思い浮かんで来ます。

もちろん、このような二者択一の単純なものだけではありませんね。複数の要素が複雑に絡んで来るのが普通です。この点とこの点は気に入ったが、気になる点は複数あり、どうしたものかと思い悩む人は少なくありません。

 

●大事なことは何か?

毎日の生活の基盤が家・マンションです。通勤の便や買い物、学校など、欠かせない条件があり、自己実現の欲求とでも言うべき「こだわり」も重要です。こだわりとは、好みと言い換えてもよいでしょう。

そうした前提条件や希望などを満たそうとして物色するものの、何もかも満たす物件は存在しません。先に述べた通りです。

 

モデルルームを見て「こんなマンションに住みたい」と感動したが、よく考えたら通勤が大変なので悩んでいるという例があります。

予算が少ない自分たちにとって広さが魅力の物件だが、バス便が問題という例もあります。

場所も建物も最高だが、買える部屋は1階の日当たりの悪そうな部屋しかない、こういう選択をして問題はないかと悩む人もあります。

長く住みたいので、日当たりと眺望を重視しているが、予算は希望の広さ・間取りに届かない。どうしたらいいのか。こうした悩みを訴えて来る相談者もあります。

 

また、自分は一流志向なので「売主」や「場所・アドレス」を優先しています。今とても気に入っている物件があるのですが、施工会社が聞かないゼネコンなのが唯一のひっかかりとして残っています。問題はないでしょうか。このような相談を寄せて来る人も。

 

このように悩んだ後、最後のところは些細なことが決め手になって前に進むものです。ところが、そのときに大事なポイントを置き去りにしてしまう人が少なくありません。筆者にはそう思えて仕方ないのです。

 

では、何を忘れてはいけないのでしょうか?それは、将来の売却を想定し、その価値を決める要素、すなわち「資産価値」という観点ですが、これを優先順位の上位に置くこと。ここが大事なポイントです。

そこで、マンションの資産価値を少し分解して説明しましょう。

 

●資産価値を左右する条件と順位

資産価値を構成する要素は、以下の6つを挙げることができます。

全ての要素が揃っていなくとも、以下のような順番で条件を満たしていれば高い価値を持つマンションとなります。資産価値を左右する要素のうち、優先する順位を表わすと考えてもらえればいいでしょう。

全ての条件が揃っていなくとも、以下のような順番で条件を満たしていれば高い価値を持つマンションとなります。

 

第1位:立地条件

(できたら都心に近いこと。または都心へのアクセスが良いこと。最寄り駅に近いこと。5分以内が理想。妥協しても7分。環境が良いに越したことはないが、駅近とは両立しにくいものなので、距離が優先する。最も資産価値を左右します。ただし、駅もいろいろです。駅力の高い方がよい)

 

第2位:建物規模

(少なくとも50戸以上。小さ過ぎると管理費が割高になるか、管理内容が悪くなるため。さらに、一定の規模がないと共用スペースも貧弱になるため)

 

第3位:外観・玄関・空間デザイン

(外から見て他人が羨むようなものであること。価値の源泉です)

 

第4位:間取りや内装、設備など専有部分、及び共用部分のプラン

(共用施設・共用設備の内容や耐震性の高い構造かどうか等で価値が変わります。専有部分に関しては、向き、階数、間取り、設備・仕様などを総合的に見て判断します)

 

第5位:ブランド

(有名業者が売主、または大手ゼネコン施工の物件。これは第4位に繰り上げたいほどですが、ブランドにふさわしくない物件も見かけるので5番目としました)

 

第6位:管理態勢

(建物規模と密接な関係になるのが管理人の勤務態勢で、最も懸念されるのが巡回管理という管理人不在マンションです。小規模マンションに多い管理方式です。マンションは管理を買えといわれるほど重要な管理は、管理人がいればそれで良しといった単純なものではないものの、少なくとも週5日以上、1日5時間以上はマンションに勤務・滞在し、目配りをすることが必須なのです)

 

一番目の立地条件に該当しない物件は論外です。他の条件が束になってかかっても立地条件の比重を上回るものではありません。

また、ここに記載ない番外条件はできるだけ少なくし、枝葉末節のものと割り切りましょう。そこにこだわればこだわるほど、決断できなくなるからです。

ともあれ、第1位から、せめて第4位までは満足している物件を選びたいものです。これらはリセールバリューに大きく影響すると思って間違いないからです。

 

一番目の立地条件に掲げた内容 (駅5分以内など) に該当しない物件は論外です。他の条件が束になってかかっても立地条件の重さには敵わないほどの強力な要素、それが立地条件なのです。

 

ちなみに、1から5までの合計を100として立地条件のシェアを表わすと、70から80くらいになるでしょう。

ここに記載のない番外条件はできるだけ念頭から外しましょう。枝葉末節のものと割り切りましょう。枝葉末節こだわればこだわるほど、決断できなくなるからです。

ともあれ、第1位から、せめて第4位までは満足している物件を選びたいものです。これらはリセールバリューに大きく影響すると思って間違いないからです。

 

メリットがあればデメリットがあるのが世の常です。森羅万象、何事も裏があり表があるもの、メリットだらけの条件が揃った素晴らしいマンションにも、高くて手が出ない高価格というデメリットがあるはずです。

 

安いと交通便が悪い。環境が良ければ駅からバス。広くて安いを目指すと郊外の、しかも支線の駅。通勤に便利で人気のある街で探すと、条件の悪い住戸しか予算に合う部屋はない、というように、苦労するのがマンション探しというものです。

ご相談者に中には、5年も探し続けているが未だに決められないという人もありました。

 

そこで、大事になるのが「妥協」ですし、「優先順位の決め方」なのです。

 

筆者は、常々言い続けていることがあります。それは「資産性」です。永住の住まいとして選択するような人を別とすれば、買い替えの可能性が少しでもある人は、将来の売却価値に重きを置くように薦めたいのです。

 

そうなると、優先順位は「立地」になります。建物はどんなに素晴らしく、ブランド力のあるマンションであっても、そして自然環境が良いとしても、バス利用となると、ほかの全ての良さが吹き飛んでしまうのです。

 

これは、大都市なら例外はないと思って間違いありません。それだけに、立地、特に利便性は優先されるべき条件なのです。

 

立地条件が良いマンションは、価格が高いものです。従って、広さは我慢する必要があることでしょう。新築を諦めて中古を選択することが必要かもしれません。広さを犠牲にしても場所を採る。この覚悟が大事なのかもしれません。

 

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