【マンションマニアプロデュースの売却サービス】
囲い込みなしをお約束いたします！！☆売却物件募集中☆
お便り返しとなります。
差出人：シバイヌ
誰に答えて欲しいですか？
全員、マンションマニア、ふじふじ太、稲垣ヨシクニ
三十代後半独身の会社員です。
自宅マンションの売却時期についての相談です。
現在シティタワーズ東京ベイの1LDKに自己所有で住んでいます。
今の残債は3900万円くらいで、所有期間は5年以上です。
2028年に武蔵小杉の新築物件の購入と移住が決まっています。
武蔵小杉は、手付金を支払って売買契約をしている状態で、銀行とは引き渡し後半年を目途に有明を売却することでフルローン借り入れの合意をしています。
半年程度なら有明との二重ローンは支出的には問題ないです。
有明を早期に売却して仮住まいをするか、引き渡しに合わせて売却活動をするか、で迷っております。
早期に売却する理由としては、焦らず高値売却にチャレンジできることと、今後のさらなる不動産市況悪化懸念があるためです。
とはいえ、引き渡しまで有明に住む方が経済合理性が高くなる可能性もあり、中東情勢の影響による工期遅延のリスクヘッジにもなると思っています。
長期的には不動産価格は下がらない気はしていますが、直近の需給動向から今後二年程度どうなるかわからず動き辛い状況となっており、プロのご意見を伺いたく投稿しました。
よろしくお願いいたします。
（※編集部追記：[掲示板] シティタワーズ東京ベイ）
シバイヌ様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
シティタワーズ東京ベイ、非常に良い時期に購入されましたね！
有明のランドマークといえるあの物件を所有しながら次は武蔵小杉の新築へ住み替えとのこと本当におめでとうございます！
広々とした新居での新生活、独身を極める「プロ独身」ロードを突き進むのか、はたまた新たなライフステージの幕開けなのか……いずれにしても2028年が今から楽しみで仕方ありませんね！！
さて、ご質問の「先売り」か「後売り」かについてですが、結論から申し上げますと経済合理性の高さからして「後売り（新居引き渡しの少し前から活動）」を強くおすすめいたします！
今売却して手元資金を厚くし投資に回す戦略もありますが、2028年までの約2年間仮住まいの賃料を払い続けるコスト（いわゆるキャッシュアウト）は決して小さくありません。シティタワーズ東京ベイに住み続けることでその住居費を資産形成（ローンの元金返済）に充てられるメリットの方が現状では上回る可能性が高いと考えます。
リスクヘッジの観点からするとシバイヌ様も仰る通りで昨今の世界情勢による資材高騰や物流への影響で工期遅延のリスクはゼロではありません。万が一新居の引き渡しが遅れた際、有明に住み続けていれば生活の基盤を揺るがすことなくどっしりと構えていられます。
銀行との合意があり半年程度のダブルローンが家計を圧迫しないのであれば、無理に今動いて仮住まいという手間とコストをかける必要性は低いでしょう。
新居の引き渡し数ヶ月前からじっくりと売却活動を始めれば十分に「高値追求」のチャレンジは可能かと思います。(現状ではチャレンジ価格ではなかなか決まらないマーケット)
不動産市況の先行きを完全に予知することは誰にもできません。
しかし、不確かな相場変動を懸念して今の生活の利便性を手放すより「今の住まいを最大限活用しつつ、確実に新居へ繋ぐ」という戦略がシバイヌ様にとって最もストレスが少なく納得感の高い選択になるはずです。
どちらにするか、あるいは売却の具体的な戦略を立てる時期が来ましたら、ぜひ全力でサポートさせてください！最高の住み替えにしましょう！
参考になれば幸いでございます。
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売却期間の半年が夏～年末頃の中古売買の動きが悪い時期に被ると厳しい場合もあるのではないでしょうか？
もちろんマンションによりケースバイケースなのは理解していますが、現状は値下げをしても半年～1年以上滞留しているマンションも珍しくないです。
仮住まい賃貸のキャッシュアウトを重いのは仰る通りですが、後売りで余裕がないのに売れないという時期は精神的に相当きついですし、後売り期間が半年しかない中、特に現状の市況では必ずしも後売りが最適解とならないように思いますがどうでしょうか。
内野様
マンションマニアです！
コメントいただきありがとうございます！
はい！記事内の通り先売りでも良いと思いますよ！
こればかりは売主様次第です！
ちなみに私は先日先売りしました！(後売りローンが通らなかったため)
引き続きよろしくお願いいたします。