いま買い替えを検討している人が増えている理由3選【湾岸エリア編】

こんにちは！
ふじふじ太です！

本日は「いま買い替えを検討している人が増えている理由3選」というテーマで解説していきたいと思います。

現場で日々相談を受けておりますが、最近は特に「買い替えの相談」が増えている印象です。
私の場合は湾岸エリアに特化しているということもあるのか、「湾岸タワマン」to「湾岸タワマン」への買い替え希望者が大変多いです。

買い替えの理由についてヒアリングをすると、およそ以下の3つのパターンが多いと感じますので、本ブログにてご紹介させて頂きます。

①湾岸エリアに住み続けられなくなるという「焦り」

圧倒的に多いのが「焦り」です。
何の焦りかというと、「湾岸エリアに住み続けられなくなるかもしれないという焦り」です。

それは昨今の急激なマンション価格高騰に起因しています。
自宅の価格が上がっているのは良いのですが、当然ながら買い替え先も同じように価格が上がっております。

さらに最近の湾岸タワマンの傾向として、広い部屋になればなるほど価格上昇の割合が高く、これ以上価格が上がると自宅の含み益を活用しても湾岸エリア内で広い部屋への買い替えができなくなるため、買い替えを急ぐというパターンです。

湾岸エリアにお住まいの方は、湾岸エリアでの生活がすごく気に入っている方が多く、さらに学区の問題もあり、同エリア内、同マンション内で買い替えを検討される方が多いです。
それだけ湾岸エリアの居住満足度が高いということでしょう。

「湾岸エリア内での買い替えを優先するなら、タワマンにこだわらず予算を下げて同エリア内の小規模マンションに引っ越せば良いじゃないか！」という意見もあるのですが、残念ながら一度湾岸タワマンの住みやすさ、湾岸タワマンの資産性の高さを身をもって体感した方（価格上昇を経験した方）は、なかなかその魅力を手放すことができないのです。

できれば今の自宅と同様に、次もなるべく資産価値の高いマンションに住み替えたいと思うのは自然なことです。

今よりマンションのグレードを下げたくないという「想い」が買い替えのハードルを高めていることは否めません。
誰しもが一度上がったハードルはなかなか下げられませんよね。

だからこそどうすれば良いのか悩み、私に相談が増えているのかもしれません。

特に買い替えは様々なパターンがありますので、難易度が高いですね。

買い替えについては、以下コンテンツもご参考にされてみてください！

【お便り返し】もう少し広いマンションへ住み替えをしたいです。どうやって住み替えをしているのか教えてほしい。

「含み益を活用したダイレクト買い替え」をスムーズに成功させるためのコツ5選

②税制メリットを考慮した判断

ここでいう税制メリットとは何かというと、「3,000万円特別控除」のことを指します。

信じられないかもしれませんが、湾岸エリアでは住んでから1~2年程度で3,000万円以上価格が上がっているお部屋もたくさんございます。

ペアローンで購入している方も多く、二人合わせると3,000万円以上の控除を受けられるという羨ましい例も存在します。

ちなみに具体例ですが、ドゥトゥールというマンションがあり、2022年9,000万円くらいのお部屋が、今では16,500万円くらいになっております。
たったの3年で7500万円という驚異的な値上がりです。

3,000万円特別控除を利用すれば、その分譲渡所得税を抑えられるという大変ありがたい税制なのですが、問題は課税所得が3,000万円を超える場合です。

売り手にとっても価格が上がるのは当然嬉しい話しではあるのですが、3,000万円を超えてしまうと、それ以上の課税所得に対して短期（所有期間5年以内）なら約4割の所得税が取られてしまいます。

贅沢な悩みだと認識していたとしても、4割取られるのはなんだか損した気分になるという方も多いのでしょう。

それであれば、ちょうど課税所得が3,000万円くらいになるところで（一人当たりの控除額の上限を迎える付近で）買い替えた方が合理的なのでは？と考える方が多いという理屈です。

中には、ちょうど課税所得が3,000万円くらいになる価格で売り出したいという相談もありました。

それは金融リテラシーが高い方が多く、取引価格が透明化されていて流動性が高い湾岸エリアならでは考え方かもしれません。

注意点としては3,000万円特別控除を利用すると次の買い替え先で住宅ローン控除が使えなくなることです。
ちなみに中2年空けると（特別控除を使った年以降3年目から）、また3,000万円特別控除を受けられる権利は復活します。
※詳しくは国税庁のHPをご覧ください。

以下ブログも参考にしてみてください。

【お便り返し】3,000万円特別控除と住宅ローン減税の併用について。今後の住宅ローン減税に注意！

※現状の税制に則った場合の話しで、今後改悪される可能性もございます。

③資産の“入れ替え”としての買い替え

最近では、「より資産性の高いマンションに移る」という資産価値に特化した“戦略的買い替え”も見受けられます。

例えば築15年前後のタワーマンションに住んでいる方が、より都心へ、より築浅へ、より高層階へ、より眺望が良い部屋へ買い替えるというイメージです。

住宅ローンを借り換える感覚で、ポートフォリオを見直すように住まいを入れ替える動きです。

買い替えることで、改めて最大限与信を活用できる（最大限レバレッジを効かせる）というメリットもあります。
※もちろんリスクも伴いますので、誰にでもおすすめできるやり方ではありません。

資産価値に特化した考え方で、どのようなマンションが今後さらに伸びしろがあるかという点を調べて、自宅を住み替えながら資産形成を狙うという形です。

最近はより築浅への買い替え希望者はやはり多いです。
最近のトレンドとして「築浅」は強く、価格上昇の発生源になりやすいというのは間違いなく、築15年くらいのマンションから築5年以内のマンション（エリアナンバーワンマンション等）への買い替えを狙う方が多い印象です。

築15年を超えると決して価格が下がるとは思いませんが、今後の短期的な伸びしろの期待値という点ではやはり築浅が強いのかなという感覚はあります。
新築の供給が減ることで、築浅マンションの希少価値が高まっているという構造です。

ご参考で以下動画もご覧ください。

この発想が広まりつつあるのも、最近の湾岸タワマントレンドと言えるでしょう。
時代を感じます。

上記、いかがでしたでしょうか。
買い替えはあくまで「ライフプランに合わせて行う」のが王道です。

資産価値向上を狙った買い替えは、買い替え経費以上のリターンを狙う必要がありますので、資産背景が潤沢であったり、リスク許容度が高いプロ向けの方法論なので、あまり真似しすぎない方が良いようには思います。

相場が必ず上がるという保証はありませんから。

買い替えをご検討の方は、是非ご相談もお待ちしております！

本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました。

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