すまいよみです。
7/17（月・祝）に晴海フラッグ スカイデュオの第1期抽選会が行われました。
どうせ当たらない晴海フラッグの抽選を待つか、他の新築や中古マンションで決めてしまうか、迷われた方も多かったと思います。難しいですね・・・。
中には、こんな方もいたのではないでしょうか。
『先月、25年入居予定で都内の新築マンションAを契約しましたが、記念のつもりで晴海フラッグに申し込んだところ、まさかの当選の連絡！すでにマンションAで住宅ローンの与信も使い切っていますが、やっぱり晴海フラッグがほしいです！』
マンションA（以下、A）の手付金を支払ったばかりですが、まずは大前提として、晴海フラッグの手付金もすぐ払わなければいけません。それが可能であれば、晴海フラッグの担当者に購入意思を伝えて相談しましょう。
すでに晴海フラッグのローン仮審査が通っているとは思いますが、Aのローンが実行されるまでに、ダマのまま晴海フラッグを申し込んだ場合、後々判明したときにローン審査が却下になり、ローン特約も使えず手付解除、晴海フラッグ申込キャンセルという最悪の事態になりかねません（逆にＡのキャンセルもしかり）。
方法は2つしか無いと思います。
Aを手付金放棄して晴海フラッグを購入
もしくは
現居（A）後売り可能ローンで晴海フラッグの審査を通し、A引き渡し後売却
（関連記事：すまいよみメインブログへ）買い替え時、既存の住宅ローン残債を見ずに、借入（Ｗローン）可能な金融機関
どちらが良さそうか天秤にかけてみましょう。
例えば、6,000万円でAを申し込み、600万円の手付金を支払っていたとします。
◆Ａを手付金放棄する場合
600万円の持ち出し
◆Ａを後売りし買い替える場合
・Aの購入諸費用（ローン保証料、登記費用、管理、修繕一時金など）
・Aを後から売却する際の仲介手数料（およそ売却額の3%＋α）
・Aの売却額が分譲時より上回れば短期譲渡所得課税（住宅ローン減税との併用不可）
・Aの売却まで時間がかかれば、ランニングコストなどが追加負担に。
・Aの売却価格が下がるリスクを許容できるか
もし分譲時と同じ価格で売却できた場合でも、およそですが500万円程度の持ち出しと、労力や精神的な負担がかかります
物件特性と手付金次第で話は変わりますが、上記の例だと、後売り対応で進めるのは割に合わないので、私なら勉強代と思って最初からAの手付金を放棄して解約します。何より、晴海フラッグに当選したことの様々なプラス面がありますから。
もし、Aをいったん購入して後売りする方が良さそうなら、晴海フラッグの担当者に後売りローンの審査を進めてもらいましょう。
後売り対応可能な提携金融機関があるはずですが、条件付きなので、Aのローン借入額、売却査定額によっては、審査が通らない場合があります。
一方で、フラット35であれば金融機関の残債を見ないため、審査が通りやすいと思います。後々どうしても変動金利が良くなった場合、タイミングによってはA売却後に再度変動金利の新規借入審査や変動金利への借り換えも考えられるでしょう。
ただし、不測の事態が生じた場合は、Aのローン審査が後から却下され、結局ローン特約解除で手付金放棄になるリスクも踏まえておく必要があります。
まとめ。
まずは、晴海フラッグの手付金が用意できるか。
その上でシンプルにAの手付金放棄ですっきり晴海フラッグに臨む。
もしくは、
後売り可能なローン審査を通し、Aを引き渡し後に売却する。審査が難しければフラット35も検討。ただし、後売り対応で進めても、Aの手付金放棄になるリスクや、結局持ち出しが同程度になって、更に労力や精神的負担もかかる可能性があります。
簡単ですが以上です。
晴海フラッグ。
とてつもない魅力があるだけに、罪なマンションですね。
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