【上昇トレンド継続】湾岸エリア2023年6月迄の最新市況アップデート！新サービス「湾岸マンションアナリティクス」リリース！&宣伝2つ

こんにちは！
ふじふじ太です！

本日のテーマは「【上昇トレンド継続】湾岸エリア2023年6月迄の最新市況アップデート！新サービス「湾岸マンションアナリティクス」リリース！&宣伝2つ」ということで、定点観測的に湾岸エリアの市況をお伝えいたします。

今までも東湾岸エリアの市況について発信をしてきましたが、相場や市況をもっと見やすく・わかりやすくお伝えしたいと思い、独立のタイミングで本格的にデータサイエンティストさんに依頼をし、集計方法やデータのリソースを見直して「湾岸マンションアナリティクス」という新サービスを本日よりリリースいたしました。

データ提供にご協力頂いたマンションリサーチさん、諸々ご相談に乗って頂いた某データサイエンティストさん有難う御座いました。

以下、サービスのページの一部となりますので、今後は以下のグラフを参考にしながら湾岸市況をお伝えしていきます。

湾岸エリア全体市況

湾岸マンションアナリティクス【湾岸エリア全体ページ】

上記グラフは、過去2年間の①平均成約坪単価【3ヶ月移動平均】、②成約件数、③在庫数をすべてひとつのページにまとめ、相場・市況の見える化を実現いたしました。

今後湾岸2024年問題などで在庫数の増加が見込まれますが、こちらのグラフを見れば一発で在庫推移がわかります。
現在HPを作成中で、HPに常に上記「湾岸エリア全体グラフ」掲載いたします。

※データ対象としているマンションは「東湾岸エリア（豊洲・東雲・有明・晴海・月島・勝どき）の46棟の大規模マンション」に絞っております。サービスの詳細はページ下部宣伝①より。

平均成約坪単価（湾岸全体）：434万円【前月比1.7%増】

東湾岸エリアはまだ価格が上昇しており、過去最高単価更新中です。
一体いつまで価格が上昇するのでしょう。
ここまでくると、もはや上昇するのが当たり前なのではないかと思ってしまうくらいです。

この湾岸エリアの価格上昇を下支えしている要因のひとつが円安による海外需要です。
それは現場で営業をしていても強く感じるところです。

また、最近は同じマンション内でも成約の単価差が目立ちます。
好条件のお部屋がより高単価で決まり、マンション内でさえも二極化しているように感じております。

例えば具体例を出すのであれば、今年の4月以降、パークタワー晴海の南向きが坪単価500万円以上で複数件成約されている一方で、西向きと北向きは400万円台前半に留まっております。

マンション内の方角の差で20%はあまりにも開き過ぎです。
北向き・西向きが安いというのではなく、最近の南向きの成約価格が凄まじいという感覚です。

良いスペックなら相場を気にせず買いたいという海外のお金持ちさんもいらっしゃるのかもしれません。

成約件数（湾岸全体）：63件【前年同月比25%減】

成約件数については、前年同月比と比較をすると25%減となっております。

ただ、昨年の6月はブランズタワー豊洲の住み替え需要があり、供給が増えて少々価格も落ち着いていた時期でしたので、成約件数が大幅に伸びた月でした。

月間63件という件数は決して少ない訳ではなく、平均以上の成約件数です。

グラフの通り、昨年の6月よりも10%以上成約価格が上昇しているにも関わらず、成約件数が衰えておりません。

想像以上に需要の力が強いです。
割安感のある物件は争奪戦で瞬間蒸発です。

湾岸タワマンは在庫が溢れて売れ残っているというフェイクニュースにご注意下さい。

今の湾岸エリアの状況に詳しくない仲介会社や売主さんが、募集価格を見誤って募集しているケースもチラホラあり、おそらく1年前や半年前の成約事例を根拠にされているのでしょうが、残念ながら半年前でさえも情報が古過ぎます。

そのような割安物件は内見希望が殺到し、買えた方は良いですが、買えなかった買主さんは期待値だけ高まり落胆させられるという「晴海フラッグ現象」が中古でも発生しております。

今後はHARUMI FLAG SKY DUOの第一回目の抽選が終わったタイミングで、倍率に絶望した買主さんが中古に流れる可能性が高く、更なる需要の高まりが予想されます。

在庫数（湾岸全体）：384件【前月比0.8%減】

首都圏全体では在庫が増えてきたというニュースを目にしますが、湾岸エリアについては在庫は減少しております。

今のところ在庫が増えていく気配はなく、圧倒的売手市場が継続しております。

内見希望を出しても売主担当仲介は忙しいのか強気なのか何なのか、折り返しの電話もよこさない担当者もおります。
なるべく高値で売却をされたいという方は、どこに売却を預けるかはしっかり見極めましょう。

募集している物件をみていると、引き渡し時期が来年の4月・5月・6月以降という募集も増えてきました。
例の新築物件へ引っ越しされるのでしょう。

そういう物件は比較的相場に近い水準で募集をしていることが多いです。

引き渡しが先過ぎると確かに売却はしにくいのですが、今の市況であれば相場付近で募集をすれば十分売却できるので、店晒しになることを恐れずに募集を開始されても良いかと思います。

チャレンジ価格で粘っても良いですが、そのうちに在庫が増えて買い手市場になってしまうということも考えられるので、欲は出しすぎない方が良いと思います。

余談ですが、稀に「引き渡し猶予特約」が付帯されている募集がございます。
上記特約があると、住信SBIネット銀行等のいくつかのネット銀行は融資が通りませんのでご注意下さい。

では、いつから在庫が増えるのか。

過去の教訓に学ぶなら、新築引き渡しの6ヶ月前〜3ヶ月前から募集数が増えてきているので、早ければ今年の7月からジワジワ増えて、10月以降くらいから本格的に在庫が増え始める可能性が高いと予想しております。

詳しくは私が「ダイヤモンド不動産研究所」に投稿した記事をご覧ください。
「湾岸2024年問題」で中古マンション価格は下落する？損をしない購入・売却のタイミングはいつ!?

ただ、数年前よりも需要のパワーが強いと感じているので、果たして今後どうなるか。。
湾岸マンションアナリティクスで毎月チェックしていきましょう。

宣伝①　湾岸マンションアナリティクス

新サービスの湾岸マンションアナリティクスですが、本ブログでは「湾岸全体推移グラフ」のみの公開としておりますが、本サービスでは「エリア別（豊洲・東雲・有明・晴海・月島/勝どき）」「マンション別（全46棟）」でもデータを纏めており、エリア・マンション毎の最新の相場と取引状況（成約数と在庫数）を比較・把握することができます。

エリアによる市況の差も把握することができ、さらにどのマンションがどのくらいの相場で、どのくらい売れていて、在庫はどのくらいあるのかをグラフで見える化している非常にマニアックなデータです。

マンションの一例をあげるとこういうイメージです。

また、月間成約数ランキングと成約坪単価ランキングもご覧になれます。

上記の詳細なデータを見たいという方は、「ふじふじ太公式ライン」にお友達追加頂ければ、無料でいつでも見放題です！
データは毎月更新をし、そのタイミングで都度LINEにてお知らせいたします。

より多くの方に有益な情報を提供したいと思い一旦は無料公開とさせて頂きます。

が、今後さらにシステムをブラッシュアップさせていき、Webアプリ化も検討しており、どこかのタイミングで有料化にするかもしれませんのでご容赦ください。

こういうデータ入れほしいなどご意見あれば是非お待ちしております！

＜＜＜対象マンション一覧＞＞＞

＜豊洲エリア14棟＞
スカイズタワー&ガーデン
ベイズタワー&ガーデン
アーバンドックパークシティ豊洲A
アーバンドックパークシティ豊洲B
シティタワーズ豊洲ザ・ツイン
シティタワーズ豊洲ザ・シンボル
ザ・トヨスタワー
豊洲シエルタワー
ブランズタワー豊洲
パークホームズ豊洲ザ・レジデンス
パークタワー豊洲
東京フロントコート
スターコート豊洲
プライヴブルー東京

＜東雲エリア8棟＞
プラウドタワー東雲キャナルコート
プラウドシティ東雲キャナルマークス
ビーコンタワーレジデンス
キャナルファーストタワー
アップルタワー東京キャナルコート
Wコンフォートタワーズ
パークタワー東雲
ザ・湾岸タワーレックスガーデン

＜有明エリア9棟＞
ブリリアマーレ有明タワー&ガーデン
ブリリア有明スカイタワー
ブリリア有明シティタワー
ブリリアタワー有明ミッドクロス
シティタワーズ東京ベイ
シティタワー有明
オリゾンマーレ
ガレリアグランデ
プレミスト有明ガーデンズ

＜晴海エリア8棟＞
パークタワー晴海
ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス
ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス
ドゥトゥール
晴海テラス
晴海レジデンス
ベイサイドタワー晴海
晴海フラッグ

＜月島・勝どきエリア7棟＞
キャピタルゲートプレイズザ・タワー
MID TOWER GRAND
勝どきビュータワー
THE TOKYO TOWERS
勝どきザ・タワー
パークタワー勝どき
センチュリーパークタワー

宣伝②　戸建orマンション無料セミナー開催 7/15(土)

7月15日（土）の10時より、ホームズさん主催のセミナー（対談企画）に登壇いたします。
マンションと戸建、どちらを選ぶか、メリット・デメリットは何かという視点で、戸建のプロの方と対談をいたします。

私はマンション代表ということで対談いたしますが、私は元々戸建て育ちで戸建が嫌いな訳でもなく、戸建の良いところもたくさん知っているので、改めて戸建のプロの方の目線の話しを聞けるのは私自身すごく楽しみにしております。

ご都合が合えば是非ご視聴ください！
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期限は14日(金)までです

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— ホームズくん🧐 (@HOMES_kun) July 9, 2023