パークホームズ南船橋　建設地周辺レポート　南船橋駅の分譲マンション相場【マンションマニア】

パークホームズ南船橋の案内が開始される前に京葉線南船橋駅の分譲マンション相場を共有いたします！

駅前整備中の南船橋で物件調査です！ pic.twitter.com/dTB3n4hVdp
— マンションマニア (@mansionmania) March 17, 2023

■東京ベイスクエアプリズム

［物件概要］

売主：日商岩井　他
施工：長谷工コーポレーション
総戸数：511戸
規模：20階建て
交通：南船橋駅徒歩8分　船橋競馬場駅徒歩8分
所在地：千葉県船橋市浜町2丁目
竣工：2002年2月

新築時の坪単価約135万円
2020年の坪単価約120万円
2022年の坪単価約160万円

ららぽーとの背中側に位置しています。とにかくららぽーとを使い倒したい方にとってはたまらない立地です。

■東京ベイスクエアミッテ

［物件概要］

売主：日商岩井　他
施工：長谷工コーポレーション
総戸数：358戸
規模：20階建て
交通：南船橋駅徒歩12分　船橋競馬場駅徒歩9分
所在地：千葉県船橋市浜町2丁目
竣工：2003年2月

新築時の坪単価約130万円
2020年の坪単価約130万円
2022年の坪単価約160万円

こちらも目の前がららぽーとです。南船橋駅北側物件のため南船橋駅利用の際は湾岸道路を渡る必要があることが南側物件と比べた際のウィークポイントにはなりますが逆にららぽーとへの行き来は湾岸道路を渡る必要がないためららぽーと好きにはたまらない立地です。北側物件は京成線の船橋競馬場駅も利用しやすくなります。

南船橋駅の北側物件でも学区は南側の若松小学校、若松中学校のため学校への近さを重視されるなら北側物件は合ってきません。

■ウェリス南船橋
［物件概要］

売主：NTT都市開発
施工：長谷工コーポレーション
総戸数：107戸
階数：10階建て
交通：京葉線「南船橋」駅徒歩9分
所在地：千葉県船橋市高瀬町
竣工：2008年7月

新築時の坪単価約155万円
現在の坪単価約150万円

一例…約3200万円(新築時)→約3100万円(中古時)

団地経由もしくは緑道経由のため夜の雰囲気が暗めなのは気になりますがその代わり南船橋駅南側物件としては価格抑えめです。

ディスポーザーあり、自走式立体駐車場で設置率100％です。

■ワンダーベイシティサザン

［物件概要］

売主：ゼファー　創建　太平エンジニアリング　パワーズアンリミテッド
施工：ゼファー
総戸数：1211戸
規模：22階建て
交通：JR京葉線「南船橋」駅徒歩5分
所在地：千葉県船橋市浜町2丁目
竣工：2007年1月

新築時の坪単価約130万円
2020年の坪単価約145万円
現在の坪単価約185万円

屋内スキー場ザウスの跡地です。2002年に閉業したザウス跡地はイケアとマンションへ生まれ変わりました。

総戸数1211戸、22階建ての大規模免震板状マンションです。

空中庭園の下に駐車場(自走式の中に機械式混在)があり設置率100％です。

平均専有面積80㎡超、ディスポーザーありです。

■グランドホライゾン・トーキョーベイ
［物件概要］

売主：Crescent Heights Funabashi特定目的会社
施工：ゼファー
総戸数：684戸
規模：22階建て
交通：JR京葉線「南船橋」駅徒歩8分
所在地：千葉県船橋市浜町2丁目
竣工：2008年2月

新築時の坪単価約140万円
2020年の坪単価約140万円
現在の坪単価約175万円

こちらもザウス跡地でワンダーベイシティサザンの南側に位置しています。

ワンダーベイシティサザンと同じくゼファーが売主・施工会社でしたが販売途中に経営悪化に陥り販売会社が変更されました。その際に価格も大きく下げてきました。

総戸数684戸で22階建て、こちらも免震です。

専有面積のゆとり変わらずディスポーザーもあり、自走式立体駐車場で設置率100％です。

西側の船橋オートレース場跡地は三井不動産ロジスティクスパーク船橋となり敷地内にふなっしーパークがオープンしたことで街の雰囲気も良くなりましたね！

■パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア
［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：長谷工コーポレーション
専有面積：58.64㎡～77.72㎡
総戸数：231戸
規模：20階建て
交通：京葉線「南船橋」駅徒歩3分
所在地：千葉県船橋市浜町2丁目
竣工予定：2022年1月下旬

新築時の坪単価約210万円
現在の坪単価約240万円

一例…約4400万円(新築時)→約5300万円(中古時)

こちらは記憶に新しいですね！

平均専有面積が約70㎡であったりディスポーザーなしなどコストカット感は満載でしたが動く歩道で南船橋駅と直結する便利な立地です。

販売当時はサザンとホライゾンの平均的なお部屋が坪単価140万円ほどで購入できたため割安というほどではなかったですが専有面積調整もあり新築派にとっては買いやすい価格でした。

■パークホームズ南船橋
［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：長谷工コーポレーション
総戸数：212戸　他に店舗4戸
規模：15階建て
交通：京葉線「南船橋」駅徒歩4分
所在地：千葉県船橋市若松2丁目
竣工予定：2025年3月上旬
引き渡し予定：2025年3月上旬

予定価格：4100万円台～12000万円台
(坪単価約246万円～坪単価約305万円)

予定最多価格帯：5400万円台
(平均坪単価約250万円？？)

専有面積：56.40㎡～131.00㎡

前作よりも価格はしっかりと上げてきているようですが今の時代の坪単価250万円ほどの新築マンションとしてはかなり期待できるでしょう。

今作のスペックはどうなりますかね～。

前回と同じく「室内スペックや駐車場事情気にするなら幕張ベイパークへどうぞ～！」なのか「室内スペックでも幕張ベイパークに負けません！！」なのか。

駐車場事情は屋外機械式で設置率約33％と厳しいことは確定してしまっています。機械式のためサイズ感も気になるところです。幕張ベイパークは3棟目までは設置率70％～80％でオール自走式です。(4棟目は一部機械式になる計画です…)

パークホームズ南船橋、まさかのディスポーザーなしだったら驚きですがさすがにそれはないですかね。でも価格勝負路線となれば最近の三井レジなら堂々とカットしかねないのが怖いところですが。

いずれにしてもそういった室内スペックの高さや駐車場事情を気にされる方には幕張ベイパークという選択肢がすぐ近くにあるわけでパークホームズLaLa南船橋ステーションプレミアの販売時と同じく

■駅距離は気にしません。室内スペックは高くないと嫌です。タワマンらしいサービスもあると嬉しいです。駐車場事情にこだわり快適に走れる街に住みたいです。空気感を気にします。

→　幕張ベイパーク

■駅から遠いのは無理です。室内スペックは必要最低限で大丈夫です。タワマンらしいサービスなんていりません。駐車場事情も気にしないです。渋滞多い街でも徒歩でららぽーとへ行けてサクッと電車に乗れる生活がしたいです。空気感は気になりません。

→　パークホームズ南船橋

こういった選び方になるかなぁ～と思います！

近い場所で性格が180度異なる良質な新築マンションが似たような価格帯(ミッドスクエアタワーと比較するとパークホームズ南船橋のほうが1割ほど高いです)で供給されるというのは検討者にとってはありがたいところですね！！

尖った言い方にはなりますが実際問題として

■パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミアを購入された方

→　幕張ベイパーク(当時はスカイグランドタワー)は欲しいと思わなかった

■幕張ベイパークを購入された方

→　パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミアは欲しいと思わなかった

となっているであろうくらいキャラクターが異なりますので南船橋と海浜幕張どちらもそんなに詳しくないという方は両物件とも見学してみることで好き嫌いがハッキリとわかれて決めやすくなると思います！！

ちなみにご相談業務において家族で意見がわかれてしまったときには結果として新浦安(当時はザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ)を選んでいた方もいました。

旦那さん…幕張ベイパークがいい！！
奥さん…通勤大変だよ。南船橋がいい！！

家族会議の結果…

間をとって新浦安へ～というパターンです。

【東京駅までの通勤住むレーション】

［幕張ベイパーク（スカイグランドタワーの場合）］

自宅　8:01発
海浜幕張　8:16発
東京　8:56着

東京駅まで約55分

［南船橋（パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミアの場合）］

自宅　7:56発
南船橋　8:01発
東京　8:33着

東京駅まで約37分

［新浦安(ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラの場合)］

自宅　7:56発
バス停　7:59発
新浦安　8:20発
東京　8:41着

東京駅まで約45分

もちろん駅遠がNGだとそうはならないですが！

新浦安でプラウドがでてきますが南船橋と海浜幕張よりかはしっかりと高いお値段できそうですから今回は同価格帯というわけにはいかないかと思います。

～総戸数・維持費・管理体制・スペック・専有面積比較～

・東京ベイスクエアプリズム　総戸数511戸　管理費㎡単価月額約161円　24時間有人管理　ディスポーザーあり　平均専有面積約85㎡

・東京ベイスクエアミッテ　総戸数358戸　管理費㎡単価月額約161円　24時間有人管理　ディスポーザーあり　平均専有面積約85㎡

・ワンダーベイシティサザン　総戸数1211戸　管理費㎡単価月額約160円　24時間有人管理　ディスポーザーあり　平均専有面積約85㎡

・グランドホライゾン・トーキョーベイ　総戸数684戸　管理費㎡単価月額約169円　24時間有人管理　ディスポーザーあり　平均専有面積約85㎡

・ウェリス南船橋　総戸数107戸　管理費㎡単価月額約140円　日勤管理　ディスポーザーあり　平均専有面積約75㎡

・パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア　総戸数231戸　管理費㎡単価月額約197円　日勤管理　ディスポーザーなし　平均専有面積約70㎡

・パークホームズ南船橋　総戸数212戸　管理費未定　日勤管理　ディスポーザーの有無不明　平均専有面積約70㎡(3LDKボリュームゾーン)

駅前の再開発によりこれまでの南船橋駅からは考えられないくらいブランニューな街並みとなりますし、三井の街でもありますから今後も三井がお金をかけてくれることに期待ができます。パークホームズ南船橋の次はロータリー横で第三弾の分譲マンションが建設予定です。

マンション購入を検討される際は「街を買う」という視点を意識すると自分たちの満足度がどんどん増していき、さらにリセールバリューにも期待ができるものです。

幕張ベイパークミッドスクエアタワーがお好きな方だと南船橋の空気感はNGになりがち。

パークホームズ南船橋がお好きな方だと幕張ベイパークの駅距離はNGになりがち。

近いところで性格が180度異なる新築マンションの供給があるのは買い手にとってはありがたい話ですね！！しかも買いやすい価格！！ pic.twitter.com/39naQg1pLk
— マンションマニア (@mansionmania) March 17, 2023