すまいよみです。
お便りをいただきました。
差出人: 湾岸おじさん
誰に答えて欲しいですか？
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メッセージ本文:
近年マンションを購入したアラフォーです。Dinksで家族構成が変化する可能性は大きくなく、今の住居には満足しています。一方で、ふと気づけば35年ローンが組めない年齢に近付いており、自分事ながらこの先ってどうするんだろ？と思ってしまいました。同じ場所に死ぬまで住むことのイメージも湧かないのですが、高齢になった場合(ローンが長期間組めない、年収のピークを過ぎる可能性がある場合など)の住み替え戦略とかどうお考えなのか興味があり、教えて頂けましたら幸いです。よろしくお願い申し上げます。
ご指名ではありませんが、すまいよみからご返答致します。
すまいよみ 将来の住み替え戦略
今後の住み替え戦略について、主に2本の柱で計画しています。・信用が最大のうちに自分史上最高マンションへ住み替え
・子供が独立したら、郊外、地方への住み替えも検討
信用が最大のうちに自分史上最高マンションへ住み替え
低金利で貸してくれる住宅ローンの恩恵を最大限利用できるうちに、自分史上最高のマンションへ住み替えを計画します。どこの金融機関でもおよその借り入れ条件が80歳まで最大35年。40歳をこえると、健康面で不安になってきたり、50歳に近づくにつれて信用も落ちてくると思いますので、住宅ローンをフル活用する場合は、最低限45歳までと思っています。中には、ソニー銀行のように85歳まで貸してくれる金融機関もあります。
自分史上最高のマンションを検討するためには、住宅ローンの与信に加え、現居の含み益（売却益―残債で捻出できる現金）を利用しない手はありません。残念ながら、含み益分を住宅ローンに乗せて借りることはできないため、現居を先に売却し、現金を獲得しておく必要があります。
例えば、現在借りられる金額が5,000万円、売却益が2,000万円出れば、7,000万円の予算で新居を検討することができます。
ただし、新居を契約する前に現居を売却するため、一時的な仮住まいが発生します。家族持ちには辛いところですが、最高のマンションに向けて予算を伸ばすためには仕方ありません。
先に売却するメリットはもう一つあって、仮住まい無く後売りによる住み替えでは、限られた金融機関の住宅ローンしか利用できませんが、残債を0にすることで、一次取得者と同様、幅広い住宅ローンから選べます。
（参考記事：すまいよみメインブログへ。買い替え時、既存の住宅ローン残債を見ずに、借入（Ｗローン）可能な金融機関）
住宅ローンは、少しでも借入額を伸ばすために変動で借ります。フラット35では、月々の返済額が増えてしまいますし、現在、変動と金利の差が大きいため、変動１択だと考えています。
ただし、今までもそうしてきましたが、金利上昇リスクへの対応として、変動で借りて月々の支払いが固定よりも安くなった分や、本業以外での収入を、少しでも投資などに充てていきます。
「自分史上最高のマンション」ですが、最終、次の住み替えのために資産価値を少しでも維持できて売却しやすい住まい（駅近、タワー、大規模、エリアナンバ－1マンションなど）から選びます。
子供が独立したら、郊外、地方への住み替えも検討
すっかり背伸びして最高のマンションを買ってしまったわけですが、その後、子供が独立するまで、しっかり住まいを維持していきます。将来的には、自分史上最高のマンションに住み続けるか、更に住み替えるか。
もともと、海や山、田舎暮らしに興味があったため、子供が独立して家を出たら、両親の実家近くや、郊外や地方への移住も検討したいと考えています。
人生の終点にむけて生活にまつわることを縮小していくため、小型の中古マンションを選ぶでしょう。今度は売却益を購入資金に充てる必要が無いため、仮住まいが発生しないようにします。
（参考記事：すまいよみメインブログへ。ARUHI（アルヒ）住み替えコンシェルジュ メリット デメリット）
（参考記事：すまいよみメインブログへ。「仮住まい無く新居に住み替える」一番シンプルな方法）
もともと自分史上最高のマンションを選んでいるため、築25～30年前後、築古になっていても売却はそれほど苦労しないでしょう。
検討時期は、最後に住宅ローンを借りられる年齢70歳までに。その時は、退職金を運用するか、購入資金に充てるか柔軟に検討したいと思います。売買後に出た売却益は老後の生活資金に。
すまいよみ人生、合計最大で6回のマンション購入で、人生を締めくくりたいと思います。
ざっとですが、すまいよみの考えている住み替え戦略でした。
ライフプランの計画は、事前に第3者に相談することも重要ですね（参考記事：すまいよみメインブログへ。マンション購入予算を「FP無料診断 by 保険チャンネル」で決める4つの理由）
なにか一つでもご参考になれば幸いです。
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