港区湾岸エリアを離れてまでも中古マンションの購入に踏み切るべきか

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差出人: 地方から上京夫婦

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こんにちは。
マンション購入についてご相談させていただきます。

元々世帯年収1500万円（夫33歳:800、妻31歳:700）の夫婦でしたが、妻（現在育休中）の時短勤務に伴い1300〜1400万円見込みとなります。子供は一人の予定で、金融資産は夫婦合わせて2000万円程度です。

住まい選びの基準は、夫婦共に立地・周辺環境重視、家のスペックには無頓着で、現在は子育て環境を重視して港区湾岸エリアの築30年超の賃貸に21万円（うち家賃補助8万円）で居住しています。

現在の住環境には何一つ不満はなく、家賃補助（持家でも一律貰えるものです）も少なくないためマンション購入は全く考えていませんでしたが、こちらのブログで「早めにローンを走らせ残債を減らす」という考えを知り、マンション購入の検討を始めたところです。

以下、物件の希望条件となります。

・フルローンで予算7000万円未満
・小学校の学区が良い（最も重視しています）
・子育て世帯が多い
・職場のある東京駅、川崎駅へのアクセスが良い
・資産価値がある（子育てひと段落後に住み替えを検討したい）

現在住んでいる港区湾岸エリアが気に入っているものの、購入となると予算的に厳しいため他のエリアになるかと思っています。
現時点では、立地重視・家のスペックは度外視しで晴海、月島エリアのエリア内の物件では安価な予算内のマンションかなと思っているところです。

ご相談したい内容としましては、気に入っている今のエリアを離れてまでも中古マンションの購入に踏み切るべきでしょうか。
また、エリア内の安めの物件となるとそれなりの訳ありかと思いますが、一般的に資産価値はいかがなものでしょうか。

夫婦共に持家や築浅マンション等にあまり憧れや拘りがなく、比較的質素な生活をしていることもあり、悩んでおります。
とりとめのない文章で恐縮ですが、お知恵をお借りできますと幸いです。どうぞよろしくお願い申し上げます。


地方から上京夫婦さん、属性的に私が一番近いと思いますので回答します。

私のケース

スムログ初期に少し書きましたが、私も夫婦ともに上京者、かつ子育て環境重視で港区湾岸エリアの賃貸から近隣の分譲を検討したところまで完全に一緒です。

賃貸 vs.買う論争 -私はいかにしてルビコン川を渡ったか-

現在の市況が異なるとはいえ、引っ越し前の賃貸に管理費込み20万ちょい、家賃補助額も万単位で四捨五入すると8万円と、ほぼ同じでした。

地方から上京夫婦さんの現在のお住まいの広さがわからないのですが、私は約57平米のUR賃貸(1LDK)に第1子が生まれる直前に入居し、4年弱で分譲に引っ越しました。

家賃補助が手厚かったいっぽう、異なる点として持ち家だとまったくもらえなくなるシステムでしたが、家賃補助がこの金額でずっとは続かないのでは?と思い、補助は課税対象なこともあり分譲を考えるようになった次第です。違う点もいつくつかあります。

・住んでいた賃貸が新築タワーマンションだった

 実際住んでみてタワーマンションのメリットを認識し、分譲新築タワーという選択肢になりました。

・当時すでにけっこういい歳だった

35年ローンを組むとしたら動くのははやめにと思い至り、当時は港区湾岸エリアに新築の選択肢が多かった(金利はいまより高かったです)
逆に言うと、地方から上京夫婦さんの場合、新築にとくにこだわらず「早めにローンを走らせ残債を減らす」という観点に気づかれたのであれば積極的に検討すべきかと。

ここで、一点考慮すべき点として、今後の賃料がありそうです。


私が19年前に新築で借りたURもいま確認したところ地味にあがっていました。賃料には一定の硬直性があるとはいえ、港区全体の分譲があがると、築古でもそれなりに上がる可能性はありそうです。

もちろんご存じと思うので個別には述べませんが、港区は人口増加に伴う税収増を背景に手厚い子育て支援を行っており、この点では23区でもトップクラスと思います。ちょうど、2045年までの人口増加率予測で圧倒的に港区が強い予測が出ていましたね。まさに子育てが落ち着く頃と考えると、資産価値の点でも有利に働くかと思います。


最近は、子育て以外でも50歳以上の帯状疱疹ワクチン助成など新たな動きもあります。この点でも、継続的に住み続けることに意味はあるかと。

条件再確認

提示されている条件を再確認してみます。

・フルローンで予算7000万円未満
・小学校の学区が良い（最も重視しています）
・子育て世帯が多い
・職場のある東京駅、川崎駅へのアクセスが良い
・資産価値がある（子育てひと段落後に住み替えを検討したい）

私の視点からのご提案としては、多少条件を見直し、港区湾岸エリアで分譲を考えてみませんか?です。

港区湾岸エリアは、JR駅でいうと新橋・浜松町・田町・高輪GW・品川といわゆる港区のイメージに対しオヤジ街よりになりますが、東京駅、川崎駅であればいずれもアクセスは非常によいですね。奥様の勤務地が東京駅、川崎駅どちらかわからないのですが、個人的な経験としては奥様の勤務地に寄せた場所がよろしいかと思います。私の場合、自分自身は普通に通勤できれば強いこだわりはなかったのですが、妻の勤務地と通勤時間のバランスを考えると都心一択になり、そのなかで港区に落ち着きました。

私が経験している範囲ですと芝浦・港南エリア(田町～高輪GW～品川駅)となりますが、いずれも子育て世帯が多く、小学校はそれを受け芝浜小、芝浦小、港南小といずれもタワマンエリアとなるので、学区として「良い」か否かは判断が分かれるところかと思います。

奥様の勤務地が東京駅であれば晴海・月島エリアもありかもしれませんが、中央区は子育てに関してはとかくいろいろ言われているところもあり(保育園は改善しているようですが)、個人的には住み慣れていらっしゃり、手厚い港区の可能性も引き続き考えられてはと思うところです。

予算7000万円ケース

しかしながら、あらためて予算7000万円でチェックすると厳しいですね。

suumo等で適宜検索可能と思いますが、大人の事情によりYahoo不動産で現在出ている築30年以内、7000万円未満、広さを仮に60平米以上の港区湾岸エリアで検索すると本日時点でラクシア品川ポルトチッタ1件のみですね。

ラクシア品川ポルトチッタ
交通:山手線 「品川」駅 徒歩13分 他
所在地:東京都港区港南3丁目
築年数:2005年1月(築19年)
総戸数:162戸
建物階:地上22階建
価格:6,980万円
間取り/専有面積:1LDK/62.56m2

ラクシア62平米

ラクシア62平米(Yahoo!不動産より)


坪369万円は、現在の市況だと安く感じます。ラクシア品川ポルトチッタはタワー物件ですが、いかんせん規模が小さいので港南では目立たない存在ですね。住んでいる知人がおらず情報も少ないですが、とくだん訳ありということはないかと思います。

予算8000万円ケース

条件を予算8000万円未満、広さ55平米以上にすると10件とぐっと増えます。

新橋駅（東京都）、その他の駅の中古マンション(10件)｜中古マンションの購入・物件探しならYahoo!不動産

ここでは一定の資産価値が保てそうなタワー物件のみピックアップします。

コスモポリス品川 (賃貸中:オーナーチェンジ物件)

交通:山手線 「品川」駅 徒歩10分 他(表示は高輪ゲートウェイ27分)
所在地:東京都港区港南3丁目
築年数:2005年2月（築19年）
総戸数:590戸
所在階/階建:2階 / 地上40階建
価格:7,980万円
間取り/専有面積:1LDK/56.83m2

キャピタルマークタワー
交通:山手線 「田町」駅 徒歩8分 他
所在地:東京都港区芝浦4丁目
築年数:2007年10月（築16年）
総戸数:869戸
所在階/階建:16階 / RC 47階
価格:7,980万円
間取り/専有面積:1LDK/58.74m2

コスポリは2Fでオーナーチェンジ物件なので訳あり感ありますが、キャピタルマークタワーは坪449万円なので現在の市況ではやや強気な程度でしょうか。

もちろん予算は大事ですので安易に変えるべき条件ではありませんが、8000万円以内であれば世帯年収から見ると6倍程度で比較的無理がないかと思います。広さも、上述の間取りが必ずしもよいわけではありませんが、55平米以上あればお子さん一人であれば小学校までは大きな問題はないかと。(私は1LDK派なので特殊かもしれませんが)

あらためて資産価値について

ここまで資産価値のお話も書きましたが、私自身が購入した頃は港区湾岸エリアは住環境としては未整備で、最近になりようやく住み心地が向上しているのを感じるレベルです。価格も結果としてあがっていますが、住み続ける分にはあまり影響のないお話であり、過度に気にされるものでもないかと。周囲では、むしろお子さんが大きくなり近隣の広めの部屋に引っ越されるケースも多いです。地方から上京夫婦さんは、あくまで子育てが落ち着いてからの選択肢として書かれているだけなのは承知していますが、だからこそ現在の環境に近しい港区湾岸分譲物件を考えてみられては、という一意見でした。ご参考になれば。

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ABOUTこの記事をかいた人

港区湾岸タワーマンションに在住の計算機技術者(でありたい)。 23区では同エリアしか居住経験がなく、いまも湾岸エリアで評判のMRは見に行っています。 自分の新築リノベーション経験を振り返りつつ、主に湾岸を中心に常に変化し続ける街の情報などを追うことで、次のリノベーションへのヒントを得ようという目論みです。
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