お便り返しとなります。
差出人：Ryutail
誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア, のらえもん, 勝どきちゃん, 東京湾岸ライフ
はじめまして。
いつも湾岸タワマンについて、拝読させて頂いています。
現在、ローンで購入したkachidoki the towerに家族で住んでいますが、仕事と家族が増えた都合で他の都内に引っ越すことになりました。
引っ越し先もローンを組んで購入したのですが、ローン審査は、現在のタワマンとの2重でもぎりぎりOKだったので、マンションを今売るか、賃貸として管理するかを迷っています。
部屋は高層階で70前半平米、2LDKです。近くの不動産屋さんに聞いたところ、賃料は33万程度とのことでした。
今後の資産価値の予想はなかなか難しいとは思いますが、皆さんならどうされますか？
アドレスや判断するうえで重要なポイントなどを教えて頂きたいです。よろしくお願いいたします。
（※編集部追記：[掲示板] KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザタワー））
Ryutail様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
まずは私からご回答いたしますね！
先に確認いただきたい点としては現居を貸すことを金融機関が許可してくれるかどうかです。KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）の住宅ローンを借りている金融機関へ「家族構成の変化と仕事の影響で引っ越すことになりました。現居を売りたくないのですが貸しても良いですか。」と聞いてみてください。
①「いいですよ」
②「…(いいとは言わないけど)住所変更はしっかりとしてくださいね…」
③「ダメです」
④「投資用ローンへの切り替えが～」
など何らかの回答がありますので①と②になるのかどうかです。③と④になったら貸すことは諦めましょう。あとは優遇金利はなくなるけどOK～というパターンも聞いたことがあります。そうなると旨味は減ってしまいますね。
私個人の経験としては住宅ローンで購入した持ち家を貸したことは一度だけありますがその時はOK貰えました。仕事と家族構成の変化が理由でした。
相談業務上の経験ですと海外赴任や国内でも通勤が困難な場所への異動だとOK出ていることが多い印象です。あとは金融機関によっても回答のクセは異なってきます。
もし貸せることになった際に注意が必要なのはまた買い替えることがあった際に走っているローンが2本あることになるので3本目を走らせるのが難しくなりがちです。不可能ではないのですが今回のように後売りが難しくなる可能性もあるため次の住まいからさらに次の住まいへ移るスピードが早いならKACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）は売却してしまったほうが良いかもしれません。
逆に次の住まいに長く住むのであればしばらくダブルローンで資産形成できるのは美味しいでしょう。
KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）はファーストオーナーでしょうか？
そうであれば固く見て利回り6％ほどですのでしっかりと黒字ですし(もちろん税金面はご注意ください)残債が減っていくスピードより資産価値が下がっていくスピードは遅いでしょうから資産形成にもなります。
逆に今売却すると3000万円特別控除が使えるかと思いますので残債が減った分と合わせて3000万円超の戻り金があることでしょう。
これからも資産形成をしていくのか、今すぐ売却して3000万円超を手元に戻すのか。戻り金を普通預金で眠らせてしまうくらいなら現居にはこれからも稼ぎ頭になってもらっても良いのではないでしょうか。
金融機関からの回答が出ましたらぜひご相談ください！貸す際のリスクや費用面などもアドバイスさせていただければと思います。
個別相談会へのご参加お待ちしております！！
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参考になれば幸いでございます。
引き続きよろしくお願いいたします。
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