第35回「立地条件の良し悪し判断はミクロとマクロの両面からチェック」

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このブログは、マンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介しようというものです・・・原則として毎月5と10の日に投稿しています

 

  そもそも立地条件がいいとか悪いとか簡単に言ってしまいますが、マンションの資産価値を大きく左右するだけに、これを軽々に扱うわけには行きません。

 今日はマンションの立地の持つ意味についてお話ししようと思います。

 

●ミクロの立地条件とは

 駅から徒歩10分の物件と徒歩5分の物件が、同時に売り出されているとします。特別な付帯条件がない限り、5分の物件の方が10分の物件より価値は高いものです。

  一方、駅から1~2分と近くて便利だが、線路沿いなのでやかましいA物件と、駅から8分と少し距離があるものの、閑静な住宅街にあるB物件、比較したらBの方が良いかもしれません。

  ところが、駅から5分で幹線道路が近く騒音が気になるC物件と、同じく駅から5分ですが、騒音はない立地。しかし、隣接の建物が接近していて日当たりがあまり良くないD物件。答えは難しくなりそうです。

  同じく駅に5分と近いが、すぐ近くに工場が残っている街の大規模タワーマンションである大手ブランドE物件と、駅3分の近さながら静かな裏通りにある30戸足らずの中層マンションである無名業者の、価格の安いF物件。悩む人も多いことでしょう。

 

 同じ最寄り駅でも、同時期に検討できる複数の物件を比較すると、立地条件の良し悪し自体を判断するのは、地元の人なら、さほど難しくはないかもしれません。駅から近くて環境が良い、騒音問題もなさそうだ、日当たり・日照も良い、こうした物件に悩む人はないはずです。

  しかし、三拍子も四拍子も揃った物件はありません。駅から近いが環境がもうひとつであるとか、駅に近くも遠くもないが環境はよい。だが、隣の駐車場に何か建ったら日当たりが悪くなりそうとか。

 また、環境もいいし、駅からも近いが、隣が綺麗とは言えない公営の賃貸マンションがあるとか、既存のビルやマンションに囲まれているのでプライバシーがどうか?等々、あちら立てればこちらが立たず、一長一短がある、これが現実なのです。

  だから迷いが生じます。さらに、そこに建物価値の有無・高低が加わって来るので、ますます判断が付けにくくなるのです。

 

 マンションの価値を決める要素が大まかに次の5項目で判断されるとしたら、優先順位は第1位が「立地条件」ですが、立地が良ければ他は無視して良いというほど単純なものでもありません。

 ①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド

  しかし、立地条件の持つ意味は大きいのです。ここでいう立地条件とは、最寄り駅が同じ、若しくは狭域の、つまり、ミクロの立地条件を指します。ミクロの条件比較で大差がなければ、あとは2番目以降の条件比較ということになりますが、先ずは立地に注目する、優先するという考え方が重要です。

  しかし、冒頭で述べたように、立地条件の良し悪しを判断するのは中々に手ごわいことなのです。個別・具体の物件を出さないと伝えにくいので、ここでは書けませんが、基本だけお伝えしておきましょう。

基本➀:駅に近い方が有利である

基本②:駅に近いとは、5分以内を指す

基本③:駅から15分歩く、バスを使うほかない物件は避けた方が良い

基本④:駅から遠い(徒歩10分以上を要する)物件の場合は、その弱点を補って余りある強みが必須である

 

 立地条件はマンションの価格を大きく左右するので、より慎重にご検討なさって下さい。

 

●東京を広く見渡して差異を考えることの大切さ

  マンションを探すとき、誰でも「どの辺りに買おうか」と場所から入るものです。例えば、「結婚を機にマンションを買いたいが、二人の通勤の事情を考えると、路線としてはAB、またはCでもいい」などと探す範囲が比較的広い人もあります。

  シニアのカップルの中には、今は郊外や転勤で地方に住んでいるが、東京で探すに当たっては、都心なら何処でもいい。ただ、資産価値の高い物件を買いたいので人気のある〇〇か〇〇辺りでといった候補地を漠然と語る人もあります。

  子育て世帯は、「親の家の近く」で買いたいと考える人も多いようです。

 

 しかし、普通は「長く住んで来た街だから」や「子供の学校を変えたくないので」といった理由で、今住む街の中で検討する人が多いものです。

  この場合は地域限定になるので「広く東京を広く見渡して」という発想はそもそも浮かんで来ない人が多いのです。

 

 それでも、可能なら「広く見渡す」マクロの目を一度は持って欲しい考えます。

 マクロの目を忘れて買った場合、将来のリセールバリューは甚だしく低評価になると覚悟しなければならないことが少なくないからです。

 

  マンションは必ず買い替えるときが来る、そう思って間違いはありません。永住するつもりだという人でも、いつか必ず売却するときが来ます。断言しても構いません。

  少なくとも、これまでに接触したご相談者の全てが、資産価値について重大な関心をお持ちでした。筆者にご相談される人だからかもしれませんが、そう思います。しかし、一般的にも「長年楽しく暮らして来た家だし、十分元は取ったからただ同然でいい、欲しい人があれば差し上げます」などという人はいないと思います。

  筆者には70歳以上の資産家らしい人からのご相談も少なくないのですが、高齢になっても人間には欲があるということなのか、子孫のためにそう思うのか定かではありませんが、資産性の視点をどなたもお持ちです。

  誰でも、どうせ買うなら、資産価値が下落しないマンションを買いたいのです。

 

 この街は将来どう変わるのか、それによってマンションの価値はどう変動すると考えられるのか、このような視点で検討マンションを見るクセを持つことが大事です。

  A駅のマンションと全く別の街のB駅のマンション、そんな比較もしてみましょう。

 そんなときの注意点をひとつだけお伝えしましょう。

 「予算の問題で広さが足りない場所が候補に上がったら、広さを見直しましょう。場所が優先するのです。好立地のマンションほど、予算と広さ・間取りなどとにギャップが生じるのが普通です。3LDKが希望であっても、2LDKにたらどうかを考えましょう。20年も30年もそこに住むという前提を外して考えてみましょう。70㎡の住宅も、やがて必ず手狭感が出て来ます。80㎡でも同じです。箱の大きさなりに荷物が増えて狭く感じるものです。60㎡で我慢しようと決心できたら、そこに人も荷物も収まるものです。そうすれば、きっと良い立地の物件を買えるはずです」

  

後先になったかもしれませんが、マンションの価値とは街の価値でもあるのです。マンションを買うとは、街と併せて買うことを意味します。可能な限り高い価値を持つ街の物件を探しましょう。その意味で「マクロの目」も大事なのです。

 

 

 

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・・・・・・・・・・・・・・今日はここまでです。

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三井健太はマンション研究家。マンション業界OBとして業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介しています

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