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★このブログはマンションの購入と売却、どちらにも役立つ知識・情報を提供するものです。
居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から「マンションの資産価値論」を展開しております。
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★★ 中古マンション探しの王道はこれだ
中古マンション探しの手順は一般に、スーモなどの紹介サイトから条件に合いそうな物件を先ず探し、次に取り扱い業者に見学の申し込みをして現地を見学するという流れになるのが普通ですが、筆者はこれに意を唱えたいのです。中古マンション探しの手順
中古マンションの売り情報は、単数または複数の仲介業者によってインターネット情報として公開され、購入を検討したい人の目に触れるよう仕組まれています。見学希望者、購入希望者は仲介業者に接触を試みます。すなわち、業者に直接電話を入れるか、メールで案内の申し込みをするのが普通です。
・・・・この段階で筆者は「待て」と言いたいのです。資料の請求もしないほうが良いのです。その理由を説明しましょう。
業界の中にある暗黙のルールがあり、一度接触をもってしまった仲介業者をさしおいて別の業者から物件の購入をするというのは、商道に反するというべきかマナー違反というべきか、好ましくないのは確かです。
しかし、最初に接触した業者とのつながりは物件が変わればフリーになるのです。物件ごとに新たな仲介業者とのつながりに変わります。別の物件で世話になったからというだけで、最初の業者に別の物件で仲介を依頼しなければならない義理も理由もありません。
世話になるべき業者は？
どこから物件の見学に進んだらいいのでしょうか？スーモなどの紹介サイトにある当該物件の取り扱い業者に連絡をした方は早いのでは？ たった今、そう思われた読者もあったことでしょう。
筆者は「あなた専属の仲介業者」をあらかじめ決めてしまうことを提案します。
理由はこうです。 先ず、買い手情報、すなわち貴方の属性や年収や住所等の基本データを業者が変わる都度、告知する手間が省けます。
また、どのような物件を求めているかの「購入物件情報」を一度伝えてしまえば、条件に合いそうな物件情報をピックアップして適宜、送ってくれることでしょう。
しかしながら、下手な鉄砲も数打てば当たる式に、的外れの物件ばかり紹介して来たりしてオーバーに言えば情報洪水を巻き起こしたりします。 これは望ましいものではありません。
買い手の希望を把握し、できる限り希望に沿う物件を探してくれる担当者が望ましいと言えます。 といっても、希望にピタリと合致する物件は皆無と言っても過言ではないので、優先条件・譲歩すべき条件・捨て去る条件などに「整理の仕方を提案してくれる」担当者が望ましいと言えます。
そのためにも、あなたのことを熟知していることが前提になります。家族関係、予算組みなども把握している担当者が望ましいのです。
ここで壁が現れます 紹介してくれる物件が自社扱い物件に絞ってしまう業者では期待外れになるのです。 自社扱いとは、売主から売却を依頼されている物件のことです。これに限るのは、成約手数料が全く異なるからです。
ご承知のように、最大６％の手数料が収受できます。他社扱い物件を紹介して成約になっても、買い手からの手数料３％のみとなるのです。 大手仲介業者は、取り扱い物件数が多いのは確かですが、それでも大手業者は数社あり、それぞれでシェアしています。
従って、大手なら物件が多いだろうから、我が家向けの紹介物件も多いだろうと期待しがちですが、実際は違うのです。 大手業者の数社を窓口にする必要があるのです。
これは、ものすごい情報洪水を巻き起こします。 感心しません。
その意味で、むしろ大手以外の仲介業者をあなたのホスト業者に指定したほうが便利です。 中小業者は、所有者から直接に依頼されている物件は大手に比べて少ないので、収益も大手より少ないものの、間接経費を抑えることで経営が成り立っています。
従って、自社の扱い物件にこだわらず、買い手の希望する物件を他社扱いの物件も含めて広く探してくれるのです。
専属業者を持つメリット
大手業者より、中小業者に物件探しを依頼する方が得策と言えるのです。とはいえ、あなたにとってふさわしい業者はどこかというテーマになると、簡単ではありません。そこで、筆者が推薦する業者、かつよく知る担当者などを「あなたの専属業者・担当者」にすることを提案しています。
無論、筆者の紹介の条件として、お探しのあなたが支払う仲介手数料も割引してもらうことになっていますので、その面でもメリットがあると言えましょう。でした。
・・・・・・以上、「賢い中古マンション探し」について三井健太からの提案でした。
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さて、今日の記事は「格安マンション購入時の留意点」です。
言うまでもなく、中古マンションは建物の経年劣化と設備の陳腐化、外見の古さなどが、物理的価値と心理的価値の双方で新築マンションより低くなるのが普通です。
築後２０年も経過すると、地域によって差はあるものの、新築の半値くらいになるのが中古マンションの相場です。
そこまで安ければ、思い切った予算をつぎ込んで自分好みの間取りや最新の設備で内装を一新しょうと考える人もあって当然とも感じます。お仕着せの新築マンションより満足度が高くなることでしょう。
最近、いわゆるリフォームを超えるリノベーションに挑戦する人が増えていると聞きます。
例えば、新築が５０００万円する地区で、２５００万円の中古を購入すれば、リノベーションに１千万円を投資しても３５００万円なので、新築より１５００万円も予算を抑えられるというわけで、ちょっとしたブームになりつつあると聞きます。
本当でしょうか？
格安中古マンションのメリット・デメリット
以前、リフォーム代金は自己資金で用意するか、金利の高い、かつ短期ローンを組むしかなかったのですが、最近は購入代金とセットで同金利の長期ローンを組むことができるようになっています。それが中古購入者の後押しになっているのでしょう。セットローンは、購入代金とリフォーム代金の融資を分割実行してくれるので、使い勝手も向上しています。リフォーム工事を開始するには、物件を引き渡してもらうことが必須なので、先ずは購入代金を融資してもらうことになり、リフォーム代金の方は工事が最短でも１か月以上を要するので支払いも後になり、従って、融資の実行も後となるのです。
さて、リノベーションによって室内は新築と変わらぬ快適空間に生まれ変わります。
新築マンションでも、セミオーダー的な販売手法を採用している例が少なくありませんが、いずれも用意されたメニューからセレクトする方式です。好き勝手にプランできるわけでは無論なく、売主が用意したお仕着せには変わりないのです。
その点、リノベーションは自分の趣味やセンスを具現化することが可能になるので、高い満足度を提供してくれます。
ただ、玄関扉や窓ガラスなどには変更を加えることができません。共用部分に属するからです。 同様に、玄関ポーチまたはアルコーブの床を変えたりすることもできません。
また、マンションの外観、特に目立つ共用玄関の内外、エレベーターなども全く触れることはできません。築後２０年を経過したマンションでは、古いとか汚いとか、デザインが陳腐といった印象があったとしても、そのままです。
リノベーション志向派にとって、そこは妥協というか割り切ることが必要になるのです。
リノベーション対象マンションは見つかるか？
さて、思い切った予算でリフォーム、すなわちリノベーションを決断するには、購入価格が格安であることが前提となるはずです。そのようなマンションとは、築年数が少なくとも２０年を経過しています。リフォーム紹介事例を見ていると、築３０年を超えたものも目立ちます。ここが一番の問題です。耐震性に不安が残る築４０年超の物件は論外なので、４０年未満で物色したとき、満足できる物件に遭遇するのだろうかという疑問が残るからです。
ここでは、築３０年程度の物件をイメージして以下をお読みください。
先に述べた通り、外観をはじめとして共用部分の劣化や陳腐化には目をつぶるといっても限度があるはずです。少なくとも、管理状態は良好でなければならないと考えるでしょうし、いずれ売却するときもあろうから、そのときに首尾よく売れそうな物件であって欲しいと期待したりもします。
築３０年を経過していても、管理状態が良好で、大規模改修工事も定期的に実行しているので、築後１０年くらいしか経過していないように見える。このようなマンションは格安ではありません。
また、立地条件にこだわると築年数の割に販売価格は高いと感じる物件ばかりで、思い切ったリフォーム予算をつぎ込むことに抵抗が強いかもしれません。
モノの値段は、マンションに限らず需要と供給の関係で決まるもの。良い物件は古くても高いのです。反対に、格安な物件は何かと問題がある、若しくは格安なりの価値でしかないと思うべきなのです。
建物状態か立地条件かのどちらかに何らかの問題や欠陥・欠点があるからこそ格安になっているのです。
結局、ここがダメ、あそこが不満などと言っているうち、格安中古マンションを買って大がかりなリフォームを施して住むという計画は、対象物件に巡り合えないまま頓挫してしまうかもしれません。
リノベに多額投資した物件の売却リスク
ともあれ、どこかを割り切り、どこかを妥協して中古マンションを取得できたとしましょう。念願の、そして自分好みの内装と間取りに大胆転換することにも成功したとします。それで満足度が高いマンションライフが長く送れたら、それはそれで結構なのですが、永住することが難しい、若しくは計画の中にリセールがあるのであれば、将来価格についても一定の覚悟のようなものを持っておくことが必要になりそうです。
つまり、築２０年なり３０年のマンションを１０年後、２０年後に売却するとき、期待外れになるかもしれないということです。理由は次の点にあります。
リノベーションしてできた間取りや内装が個性的過ぎると、非常に売りにくいのです。同じ感性を持つ買い手とめぐり会う偶然がない限り、売れないまま時間がずるずる経過し、やがて値を下げざるを得なくなるのです。
また、設備はいずれ陳腐化するもので、設備の一新に〇〇〇万円もかけたと主張してみても、次の買い手が最新の設備に換えたい人であれば、何ら価値はありません。
マンションの価値は専有部分だけで決まるものではありません。むしろ、マンション全体の価値、すなわち外観・玄関・空間（敷地のオープンスペース）・管理の４つのカンが重要です。勿論、それ以上に重要なのは立地条件です。
専有部分を新築同様にするだけで価値が上がり、価格も投下資金に見合って上がるなら結構なのですが、実際はそうならないという現実を認識しておかなければならないのです。
何十年と経過しても、Vintageマンションと言われて価値を保っている物件は少なからず存在します。 これが意味することは、室内の設備・仕様でマンションの価値が左右されないという点です。
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中古マンションの価値を判断するのは簡単ではありません。相場を大きく下回る格安マンションに出会う幸運は稀有ですし、優良な中古マンションは新築並みの価格であったりします。
格安マンションに巡り会えたとしても、リフォーム資金の大きさによっては、将来のリセールで大損するかもしれません。
結局、長い目で見たとき「格安中古は実は安くない」 ことになるかもしれません。
ただ、金銭的な損得ばかりを考えていたら、家は買えないのかもしれません。そこで、住んで得られる精神的な満足にも着眼することが不可欠です。
資産価値と使用価値の双方をバランスよく考慮して選ぶというマンション選びは中々厄介なものです。
・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は５日後の予定です。
※別サイトのブログ「マンション購入を考える」もお役立ち情報が満載です
８００本以上の記事があります。（最新版はこちらに移動しました）※最新版の記事は、第808回 「いつまでも安心して住めるマンションとは？」です・
ご質問・ご相談は三井健太のマンション相談室までお気軽にどうぞ。
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