【モデルルーム訪問10】NAGOYA the TOWER(名古屋No.1タワマン誕生!?)

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こんにちは!スムログで10件目の記念すべき(?)マンションレビューになります!

NAGOYA the TOWERです!

えー、はじめに断っておきます。30階以上は所謂プレミアム住戸となっており、”庶民”は価格はおろか、図面さえも拝めませんでしたので、この本レビューは29階以下の住戸についてのみ語りますのでご容赦ください。

外観パース 出典:公式HPより

物件概要

所在地:愛知県名古屋市中村区名駅南2丁目702-1(地番)
交通:東海道本線、JR中央線、関西本線「名古屋」駅 徒歩13分
(「名古屋」駅ミヤコ地下街4番出入口徒歩8分)
総戸数:435戸(一般分譲対象外住戸30戸含む)
敷地面積:5,898.70㎡
構造/階建て:鉄筋コンクリート造 地下1階 地上42階 PH2階建
駐車場:218台(タワーパーキング196台、平面式22台)/未定(月額)
駐輪場:662台(スライド式498台、2段式122台、平面ラック式29台、平面式13台)/未定(月額)
バイク置き場:6台/未定(月額)
完成時期:2023年4月(予定)
入居時期(引き渡し時期):2023年6月末(予定)
用途地域:商業地域
売主:総合地所株式会社、名鉄不動産株式会社、京阪電鉄不動産株式会社、大和ハウス工業株式会社、三交不動産株式会社、住友商事株式会社
販売代理:株式会社長谷工アーベスト
管理会社:株式会社長谷工コミュニティ
施工会社:株式会社長谷工コーポレーション
設計会社:株式会社長谷工コーポレーション 大阪エンジニアリング事業部

6社JV 施工は長谷工です


気合(リスク分散)の6社のJVです!総合地所は長谷工グループですので、総合地所✕長谷工の組み合わせは建物グレードが高くなると言われてますね。京阪不動産は最近名古屋に進出し、最近マンション名が公表された「ファインタワー久屋大通」でもJVで加わってます。

地上42階建てで高さ149.1mで、高さは名古屋では5番目の高さになります。後述しますが、本物件の西側で2棟目の話もあり、ザ・ライオンズミッドキャピタルタワーを超える計画なのではと噂されてます。
ちなみに名古屋の現状の高さをランキングすると以下になります(名古屋にも200m級のタワマンができてほしいなぁ)。
  1. ザ・ライオンズミッドキャピタルタワー:161.8m
  2. ザ・シーン城北アストロタワー:160.0m
  3. グランドメゾン池下ザ・タワー:152.7.m
  4. グランドメゾン御園座タワー:150.0m

周辺環境

外観パース 出典:公式HPより


2018年にパナソニック工場跡地を長谷工コーポレーションが約200億円で取得した場所で名古屋駅徒歩圏内です。大人気だった「ザ・パークハウス 名古屋」と駅への距離感は近いですね(パークハウスは徒歩12分)。

正直現状何もありません(笑)。江川線挟んで向かいにエディオンがありますが「名鉄不動産」が取得しているため、おそらく数年以内にマンションになってしまいますし。ただ、徒歩8分ほどで「プラウドタワー名古屋栄」の複合施設「テラッセ納屋橋」に行けますね。スーパーもテラッセ内のメガドンキが一番近いと思われます。

通学校は徒歩9分の「笹島小学校・中学校」で、名古屋で唯一の公立小中一貫校になります。教育関係には詳しくはありませんが、授業も小、中学の先生が横断して担当したりと、今後人気が上がってくる学区かもしれませんね。

物件周辺の道のり どことなく寂しい?


個人的な感想ですが、名駅から本物件までの道のりは正直テンション上がるものではありません。古い(というか放置された)トタン外壁の建物や、常に警察官が立っている(韓国の総領事館があるため)場所があったりすますので。駅距離を含めて、検討される方は何度も物件と駅を往復して雰囲気を確認することをおすすめします。(駐車場も多いので今後の開発期待はあるかも)

若干ネガティブ目に書いてしまいましたが、マンション選びは総合力ですので、駅までの道のりが微妙でも、それを補って余りあるものが何かあればいいのです!本物件がどうなのか次から見ていきましょう!

敷地・建物

敷地配置 出典:パンフレットより


敷地は南北に縦長の四季になってますが、敷地に対して建物を45°傾けることで、高層道路や新幹線(名駅方面)から見たときに存在感が出るようにしたとのことです。

ミッドランドスクエア展望台から Google Earthにて作成


新洲崎JCT付近から Google Earthにて作成


実際にどのように見えるのかシミュレーションしてみました。確かに45°傾けることで、平たくのぺっとした印象になることなく、意識していなくても目を引く存在になると思います。周りに大きな建物がないのでかなり目立つこともあり、これは資産性に一役買いそうですね!

外観パース(夜間) 出典:パンフレットより


建物外観は、角住戸にダイレクトウィンドウが採用されていたり、バルコニーガラス色を一部変えており、タワマンらしいスタイリッシュな見た目になってます。さらに注目なのマリオンで、夜は上階5階分がティアラと一体で点灯することで夜景としても周囲から目を引くデザインとしています。前述の通り、周囲に同じ高さの建物は少ないので、名古屋市内の至る所から確認できるほどランドマーク性があると思います。

続いて敷地の話に移ります。

敷地内のガーデン 出典:パンフレットより


まず、敷地の多くが緑化がされてます。特徴的なのは、植栽の中では育てるのが難しい「バラ」を専門家監修の元、採用しているそうです。ただ、育てるのが難しいということは管理費が…(銃声)

エントランスアプローチ 出典:パンフレットより


エントランス正面 出典:公式HPより


植栽にはかなり力が入っており、特にエントランスアプローチが素敵で、行き帰りで通る度にテンション上がるだろうなと。具体的には北側の敷地からエントランスまで歩いていくと、前述の通り敷地に対して建物を45°傾けているので、初めは植栽で見えないところから最終的にまるで森を抜けるかのようにエントランスがお目見えするという仕掛けになってます。さらに、エントランスアプローチから建物の横まで水盤が設けられており、エントランスラウンジからも見えるようになっているので高級感も演出できています。

上記のような演出は中古でリセールする時に、検討者が直に体感できますので、大きな強みになると思います。(こういった実物見ないと体感できないような部分を三次元的に想像することは、青田買いでは重要だと思います。)

エントランスラウンジ 出典:公式HPより


エントランスホールは大窓を向けることで、手前の水盤と植栽を堪能できるようになってます。柱下のオブジェや天井シャンデリア(画像左端)も和紙を使用した和風テイストのものになっており、派手に見えるようで実際は落ち着いて空間になっていると思います。

その他、エレベーターは非接触型になっており、ボタンを押すことなく自分の住戸階が選ばれるようになってます(このご時世だからということでしょう)。鍵をかざさないとボタンも押せないようになってますので、エントランス、エレベーターホール、玄関前カメラと合わせて4重のセキュリティになってます。最近のマンションでは玄関前カメラやエレベーターホールのセキュリティがないことも多いですし、小規模マンションであればエントランスのみということもありますので、かなり恵まれたセキュリティと言えます。

スカイラウンジ 出典:公式HPより


スカイラウンジは29階の北西方向に設けられてますので、画像の通り名駅ビューが楽しめます。こじんまりしているようですが、図面を見ると、写真の3、4倍ぐらいの広さはあります。その他、ゲストルームが3階に3つあります。一番近いビジネスホテルでも徒歩5分程度かかるので、3つあるのは嬉しい設定ですね。あと、

 

内廊下 出典:公式HPより


あと、タワーマンションらしい、玄関ドアの前にしっかり奥行きがある内廊下になってます。照明はダウンライトではなく、折り上げ天井+間接照明になってますが、ちょっと単調にも見える気がします(これは実物を見ないとなんともですが)。

設備仕様・グレード

以下29階以下の仕様ですが、正直物足りないですね。良い点は、
  • 玄関前カメラ付きインターホン
  • 二重床
  • 床暖房
  • ディスポーザー
  • Low-Eガラス(サッシ等級はT1~T3)
悪い点は
  • タンク式トイレ(古めかしくはない)
  • キッチン天板が人工大理石
  • キッチン水栓がタカギ製
  • 浴室ブランケットライト
  • 電動吸気シャッター
ここが個人的には引っかる部分ですね。モデルルーム帰って改めて資料を見ると、食洗機が…オプション…だと?29階以下とはいえ普通に1億円超えの住戸もいくつかあるのに?(気になる方はMRで確認してください)と思ったら勘違いでした食洗機は標準っぽいです(いずれにせよMRでご確認ください)。

個人的にはタンク式トイレと浴室ブランケットライトの方がイケてないと思います。今どきちょい郊外物件でも見ないグレード…。

「躯体」と「共用部」のグレードが高いだけに、専有部のグレードは総じて低めに感じてしまいました。ただ、一次取得層は全く気にならないかと思いますし、これまでの名古屋のマンションもあまりグレードの高いものはなかったため資産価値としては関係はないかもしれませんが。でもやはり、名古屋中心部で販売中の他のタワマンに比べてしまうとどうしても…。

基本天井高は2,500mmですので一般的です(ただ決して高くはない)。

間取りと予定価格

間取りと価格を紹介します。先に行ってしまうと、平均は、29階以下で坪360万円、全体で400万円です…。名古屋でも坪400万円という数字をよく見るようになってしまいましたね。

高層階

H-1タイプ 84.76㎡ 3LDK 北角
26階 12,300万円(坪479万円)
24階 12,100万円(坪471万円)
21階 11,900万円(坪463万円)

H-2タイプ 68.77㎡ 2LDK 北西
27階 7,400万円(坪355万円)



 

H-4タイプ 76.64㎡ 3LDK 北西
26階 8,400万円(坪362万円)
21階 8,200万円(坪353万円)

H-5タイプ 84.28㎡ 3LDK 西角
26階 10,000万円(坪392万円)
24階 9,800万円(坪384万円)
21階 9,700万円(坪380万円)

H-6タイプ 71.42㎡ 3LDK 南西
26階 7,500万円(坪347万円)
21階 7,200万円(坪333万円)

H-7タイプ 85.57㎡ 3LDK 南角
26階 11,500万円(坪443万円)
24階 11,400万円(坪万440円)
21階 11,200万円(坪432万円)

H-8タイプ 67.97㎡ 2LDK 南東
26階 7,300万円(坪354万円)
21階 7,200万円(坪350万円)

H-11タイプ 82.84㎡ 3LDK 東角
26階 11,700万円(坪466万円)
24階 11,500万円(坪458万円)
21階 11,300万円(坪450万円)

H-13タイプ 54.36㎡ 1LDK 北西
29階 6,100万円(坪370万円)

中低層階

C1-4タイプ 78.90㎡ 3LDK 西角
18階 8,100万円(坪339万円)
13階 7,700万円(坪322万円)

C1-5タイプ 64.86㎡ 2LDK 南西
18階 6,000万円(坪305万円)

C1-7タイプ 82.97㎡ 3LDK 南角
18階 9,800万円(坪390万円)
13階 9,300万円(坪370万円)

C1-9タイプ 60.80㎡ 2LDK 南東
18階 6,100万円(坪331万円)

C1-11タイプ 75.01㎡ 3LDK 東角
18階 8,800万円(坪387万円)
13階 8,400万円(坪370万円)

C2-1タイプ 58.45㎡ 2LDK 北西
18階 5,900万円(坪333万円)
13階 5,300万円(坪299万円)
10階 5,000万円(坪282万円)
4階 4,700万円(坪265万円)



C2-4タイプ 73.90㎡ 3LDK 西角
10階 7,000万円(坪313万円)

C2-5タイプ 58.75㎡ 2LDK 南西
10階 5,100万円(坪286万円)
3階 4,700万円(坪264万円)

C2-7タイプ 73.66㎡ 3LDK 南角
10階 7,800万円(坪349万円)
4階 7,100万円(坪318万円)

C2-8タイプ 58.27㎡ 2LDK 南東
10階 5,300万円(坪300万円)
3階 4,200万円(坪238万円)



C2-11タイプ 70.01㎡ 3LDK 東角
10階 7,400万円(坪349万円)

C2-13タイプ 36.17㎡ 1LDK 北東

予定価格記載なし

C2-14タイプ 64.86㎡ 2LDK 北角
18階 7,900万円(坪402万円)
13階 7,500万円(坪382万円)
10階 6,200万円(坪315万円)
4階 5,500万円(坪280万円)

個人的なオススメ(というより自分が買うなら)

まず、大まかな選び方としては、この物件は眺望が売りとなるため、基本的には眺望の良い部屋を選ぶのが無難。また、そもそも本物件は南北方向から45°傾けて配置しているため、最も”皆が期待するであろう”名駅ビューは北西方向となる。つまり、角部屋に価格が盛られてますが、眺望的なメリットはそれほどないため、中住戸でも北西の部屋を買う方が賢いと考えます。

また、本物件の西隣の敷地には2棟目の計画あります(まだ未定ですが長谷工が取得しているのでほぼ間違いない)。敷地面積は9,000平米を超えてますので、本物件よりも高さのある建物となる可能性が高く、本物件の北西向きを全力で塞ぎにくることは考えにくいものの、出来るだけ、2棟目と距離が離れるであろう北よりの北西向き住戸を買っておいたほうが良いと思います。

上記を踏まえてオススメの住戸を解説します。(価格を記載しているところで、その間取りだけ画像を入れているのでバレバレですが。)

H-2の高層階

北西方向27階相当 Google Earthにて作成


デベロッパーが共用施設として見せることで、購入検討者に訴求できると考えたビューと同じビューが楽しめる住戸。眺望が良いわりに面積は絞っているので総額が抑えられているのがグッドです。(というか眺望が一番良い向きなのに他の向きと単価が変わらないという、価格がバグっちゃってる住戸ですね)
2LDKとなるものの間取りは良い(ワイドスパン、PP分離、クローズドキッチン)のも高得点。
ちなみに、キッチンのカップボードを置ける場所があるか怪しい。

C2-1の13階以上

北西方向13階相当 Google Earthにて作成


面積が絞られていることで総額は抑えれながらも、名駅ビューが楽しめそうな住戸。2つの洋室がリビングインであるもののその分廊下が短いため面積効率良い間取りですね。
将来的にも名駅ビューが保たれることを考えてできるだけ上を買っておきたいところですが、一階あたりの価格差が100万円程度あるので、抜け感の出る13階ぐらい(上記が画像の眺望)が丁度いいのではないかと思います。兎に角バランスがいいですね。

C2-8の低層階(3階~5階)

眺望に期待できないため、C2-1以上に総額が抑えられた住戸。
高速道路&幹線道路に面しているがT-3サッシが採用されている(要確認)のため、高速道路の高さを超えない階数であれば音の心配がないのは安心材料。(窓が開けて生活するのは厳しいが、そもそもバルコニーは洗濯物も干せないので大きなマイナスにはならない)
特に3階は住戸で最下層でありながら、1、2階ほど防犯面のリスクもなく、階段を使えば外に出る時間が短くなる(タワマンは一般的にエレベーター待ちがマイナス)のは案外大きなメリットだったりもします。
タワマンに住みたい!でも、総額を抑えたい!って方に特にオススメです。

C2-13の高層階

北東方向15階相当 Google Earthにて作成


ちょっと番外編で。面積を絞った1LDK。価格が不明だが単価的にもられていない(例えば坪330万円→3,600万円程度)であれば高層階の伏見、丸の内方面のビューを楽しめながら、総額を抑えれるのでシングル層の一戸目として良いのではないかと思い入れてみました。
36平米は広くはないものの、キッチンが壁掛けになっており、また、スパンも確保されるので、面積から想像するよりも空間のゆとりを感じられるでしょう。ただ、この面積は住宅ローン減税はもちろん、不動産取得税、固都税の減税もないので、必ずモデルルームで特に初期費用の想定額が確認することは必須です。
あと、売り出すかも分からない(一括で業者に卸しちゃうかも?とのこと)らしいので、欲しければ、早めに手を挙げた方がいいです。

共用サービスと管理費等

本物件は毎日8-24時でコンシェルジュサービスがあります。また、夕方に2名の清掃員、夜間は警備員が常駐と立派な24時間有人管理です。あと、各階ゴミ置き場ありです。

管理費は約285円/㎡です。24時間有人管理、各階ゴミ置き場、内廊下、水盤や植栽の規模から考えると割安に感じますね(最近の首都圏の管理費の値上がり具合をみると尚更)。435戸で共用施設がラウンジとゲストルームだけという理由もあるでしょう。修繕積立金は約120円/㎡です。毎度のことながら全然足りない(銃声

一応、全体の修繕に影響しそうなので、上層階のエレベーター設定に触れておきます。38階以上用に地下駐車上から直通のエレベーターが2基設置されてます。17戸/1基でしかも分速240mの高速エレベーターで通常の汎用的なものより維持費が掛かってきますので、将来的なランニングコストの増加は頭の片隅に入れておいた方が良さそうです。(そのためか、地下駐車場の料金は最大7万円/月徴収するとのことですがエレベーターの維持を考えれば焼け石に水でしょうね。)

総評

評価が難しい部分がありますが、もう少し専有部分に力が入っていたら良かったなと。

現状のライバル物件、ザ・パークハウス 名古屋プラウドタワー名古屋錦と比較すると、前者には生活利便と価格で負けてますし、後者には駅距離と専有部のグレードで劣ってます。特に、専有部のマイナス面が目立ちすぎるんですよね。

というのも、このマンションは間違いなく駅遠&生活利便も良くはないということを鑑みると、
  1. 共用部
  2. 専有部
  3. 眺望
といった部分でカバーしないといけない(資産価値とか考えた場合)とすると。「1.躯体と共用部」は42階建、制振構造のタワマンであり、植栽や水盤、作り込まれたエントランスホールなどを考慮するとクリアしていると見て良いと思います。24時間有人管理ですし。ただ、「専有部」のグレード(29階以下)は前述の通り今ひとつなので、なんとか「眺望」の確保できる住戸を選ぶしかないといったところです。

名駅徒歩圏で供給が予定されている大規模物件は存在しないわけで、西隣の2棟目は本物件より安くなるとは考えにくいのですが、本物件より高くすると本当に売れるのかということも考えると、本物件で条件の悪い部屋を買うのであれば、一旦待ってみるか、他の物件を検討した方が良いのではと思います。まぁ、名駅徒歩圏といっても、名駅から同じ距離東に進めば、「プラウドタワー名古屋栄」に辿り着いてしまうわけですが。

兎に角、本物件を購入するのであれば「眺望」が一つのキーワードになると思います。

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ABOUTこの記事をかいた人

名古屋在住で独身です。これまでに2回マンションを購入した経験を活かして 中部エリアのマンションをレビューしてます。少しでも購入検討者のお役に立てれば良いなと思ってます!

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