東池袋駅直結住友タワマンは『グランドシティタワー池袋』?! 坪単価700万円前後と予想!!【マンションマニア】

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どうも!マンションマニアです!

有楽町線の東池袋駅やサンシャインシティと直結する南池袋二丁目C地区開発計画ですが北棟の住友不動産ブロックのマンション名は『グランドシティタワー池袋』でほぼ確定と思われます!

商標登録にて確認できております。

画像出典:再開発組合公式HP


北棟に関しては総戸数900戸弱を予定、南棟に関しては600戸強を予定、合計すると約1500戸になる予定です。

画像出典:再開発組合公式HP


北棟が住友不動産、南棟が野村不動産、一体開発ですから仲間ではあるものの販売などはまったく別となると考えられます。(JVではない)

共用施設の相互利用などもないということでしょうか。そのあたりは未確認ですが販売が別物となることはほぼ間違いないと思います。

竣工予定はどちらも2025年12月頃を予定していたのですが南棟が埋蔵文化財発掘調査の影響で1年ほど遅れるようです。

そのため北棟が2026年春入居、南棟が2027年春入居となると思われます。(解体工事中ですので今後の変更もあるかもしれません)

そうなると北棟の販売はどんなに遅くとも2024年にはスタートするはずです。3年前販売であれば2023年春からの可能性もあります。早ければ2022年度中に公式アナウンスがあるかもしれません。

予想価格に関しては前回の記事から変わりなく

予想の平均坪単価 = 700万円

願望の平均坪単価 = 600万円

となります。

もちろん願望価格でくるはずはないため平均坪単価700万円前後と見ておいたほうがいいでしょう。

タワーマンションですから部屋によって大きく単価は異なるでしょうから坪単価600万円くらいの部屋もあるでしょうし、角住戸になれば坪単価800万円近くになる部屋もあると思います。プレミアム住戸があるのであれば飛びぬけた単価となるでしょう。

一般的な中住戸であれば2LDKで1億円、3LDKで13000万円、角住戸のちょいと広めの部屋であれば1億円台後半くらいの予算感をもっておきたいところです。

さすがの住友不動産とはいえ西新宿のようにラトゥールのお客さんをたんまり抱えているというようなエリアではないですし第一期から無茶苦茶な価格設定にはしないはずです。シティタワー新宿とは販売戸数も大きく異なるでしょう。

池袋エリアはスローペースな開発ですから周辺タワマンにお住まいの方からの買い替え需要もたんまりあるでしょうから2LDKは弱めな価格設定、3LDKは含み益たんまりの周辺タワマンからの買い替え需要狙いでやや強気の可能性もあるでしょう。とくに角住戸など買い替えてでも欲しくなる部屋は弱気にはこなさそうです。

周辺相場としては

・シティタワー池袋 2003年築 東池袋2
新築時の坪単価約250万円
現在の坪単価約380万円

エアライズタワー 2007年築 東池袋4 ← 駅直結
新築時の坪単価約245万円
現在の坪単価約510万円

・パークタワー池袋イーストプレイス 2008年築 東池袋3
新築時の坪単価約295万円
現在の坪単価約440万円

アウルタワー 2010年築 東池袋4 ← 駅直結
新築時の坪単価約330万円
現在の坪単価約550万円

・ブリリアタワー池袋 2015年築 南池袋2 ← 駅直結
新築時の坪単価約350万円
現在の坪単価約660万円

グランドミレーニア 2015年築 南池袋1
新築時の坪単価約390万円
現在の坪単価約570万円

プラウドタワー東池袋 2019年築 東池袋5
新築時の坪単価約425万円
現在の坪単価約520万円

プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ 2022年2月 東池袋4 ← 駅直結
新築時の坪単価約520万円
現在の坪単価約610万円

となります。

上記の通りで平均坪単価700万円できてくれるのであれば新築マンションとしては違和感ありません。

グランドシティタワーというのはオリジナルネームなのですかね。すでにシティタワー池袋が存在しているというのも影響しているかと思いますがグランドヒルズ~のようにシティブランドより上のスペックにも期待したいところです!!

画像出典:再開発組合公式HP





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