山手線内側で狙い目のエリアは池袋・東池袋【マンションマニア】

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山手線内側、かつ山手線駅徒歩圏内の資産性が高いことはたしかですがどこもかしこもマンション価格が高騰しており手が出しにくくなっていますね。今回ご紹介する池袋・東池袋も数年前よりも相場が上がっていることはたしかですがまだなんとか手が届く人も多いであろう坪単価400万円ほどに収まっており、かつ今後の伸びしろがあるエリアですからリスクが少なく住み心地も向上していく楽しみもあります。

まず販売中の新築マンション。

坪単価500万円以下の山手線徒歩圏内としてはローレルタワールネ浜松町をおすすめしていますが山手線内側も追加するとプラウドタワー東池袋がおすすめです。

[物件概要]第4期販売概要(予定)

売主:野村不動産
施工:前田建設工業
価格:8519万円~9939万円
専有面積:72.15㎡~78.07㎡ (一部トランクルーム面積0.68㎡含む)
総戸数:132戸 (非分譲22戸含む)
規模:地上20階地下1階建て

交通:
有楽町線「東池袋」駅徒歩5分(併設道路完成後は徒歩4分)
JR各線「池袋」駅徒歩15分
丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
山手線「大塚」駅徒歩11分

所在地:東京都豊島区東池袋五丁目
竣工予定:2019年3月下旬

管理費:月額21500円~23300円
修繕積立金:月額9960円~10780円

enecoQ使用料:月額1934円(消費税8%を含みます。消費税10%の場合は1969円)
トランクルーム使用料:月額4000円(地下1階に設置/40区画)

駐車場:40台 タワーパーキング(普通20台、ミドル12台〈※来客用1台含む〉、ハイルーフ8台〈※身障者用1台含む〉月額:29000円~33000円
駐輪場:219台 平置24台、スライドラック式115台、2段ラック式74台、ファミリーポート式6 月額:100円~2400円
バイク置場:2台 月額:4500円
ミニバイク置き場:8台 月額:2000円

地図はこちらです↓

画像出典:プラウドタワー東池袋公式HP


大塚駅まで徒歩11分(道の整備が完了すれば徒歩10分になるかも?)、池袋駅まで徒歩15分と駅徒歩圏内としてはかなりぎりぎり感ありますが山手線内側の高台立地となります。東池袋駅までは徒歩4分(道路整備後)と駅近となります。

駅直結系のタワーマンションに比べると不動産としては弱いことはたしかですが多くの住戸のバルコニー面が住宅街となるためよほどのことがなければ眺望と日当たりが確保されるのが魅力的です。

2019年1月初旬撮影


何度か記事化しているためマンションマニアの住まいカウンターの記事をご覧ください。

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坪単価500万円を超えてくるかどうかは気になりますね。超えてきても違和感ないのですが野村不動産単独事業となれば強気勝負はしてこず坪単価500万円以下としてくるかもしれません。いずれにせよ坪単価500万円前後と見ておけば大きなズレはないはずです。

次は周辺の既存タワーマンション。

・ライオンズタワー池袋 2001年築 東池袋3 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約300万円

シティタワー池袋 2003年築 東池袋2 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約300万円

エアライズタワー 2007年築 東池袋4 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約375万円

パークタワー池袋イーストプレイス 2008年築 東池袋3 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約330万円

アウルタワー 2010年築 東池袋4 新築時の坪単価約330万円 現在の坪単価約435万円

ブリリアタワー池袋 2015年築 南池袋2 新築時の坪単価約350万円 現在の坪単価約480万円

グランドミレーニア 2015年築 南池袋1 新築時の坪単価約390万円 現在の坪単価約440万円

・プラウドタワー東池袋 2019年築 東池袋5 新築時の坪単価約430万円 新築販売中

上記を平均すると

平均築年数約10年
平均坪単価約380万円

となります。

駅直結と非駅直結で差はあるものの高い価格維持率と言えるでしょう。

新築で販売中のプラウドタワー東池袋が坪単価約430万円ですので築10年時に悪くとも85%前後の維持をしているのではないでしょうか。今後は周辺の開発が進んでいきますから相場が今のままならもっと高い維持率となるでしょう。値上がりはなくとも街が成長していくことはたしかですから買っておいて損はない(満足度が高い)と評価しています。

参考までに各項目別に分類いたします。

[駅直結]

・エアライズタワー
・アウルタワー
・ブリリアタワー池袋

[ディスポーザー]

・シティタワー池袋
・エアライズタワー
・アウルタワー
・ブリリアタワー池袋
・グランドミレーニア
・プラウドタワー東池袋

[内廊下]

・シティタワー池袋
・パークタワー池袋イーストプレイス
・ブリリアタワー池袋
・グランドミレーニア
・プラウドタワー東池袋

※アウルタワーは21階までと高層階が内廊下となっています

[各階ごみ置き場]

・エアライズタワー
・アウルタワー
・ブリリアタワー池袋
・グランドミレーニア
・プラウドタワー東池袋

[免震・制震構造]

・シティタワー池袋(免震)
・パークタワー池袋イーストプレイス(制震)
・アウルタワー(制震)
・ブリリアタワー池袋(中間免震)
・グランドミレーニア(免震)
・プラウドタワー東池袋(制震)

ブリリアタワー池袋は最強ですね(笑)

グランドミレーニアは池袋駅に近い立地ですから池袋駅目線で見ると№1と言えるでしょう。

パークタワー池袋イーストプレイスはディスポーザーと各階ごみ置き場がないのが影響してか中古相場では価格が抑えめです。非駅直結の中ではプラウドタワー東池袋のグレードが高いことがわかります。

駅直結の中ではエアライズタワーが耐震構造、すべての住戸が外廊下ということでアウルタワーよりも相場が抑えめ(もちろんそれだけが理由ではないと思いますが)です。

今後の開発について見ていきましょう。

まずタワーマンションについてですが構想レベルのものを含めるとあと6本建つ予定です。

・東池袋四丁目2番街区地区市街地再開発



東池袋駅4番出口直結です。36階建て、総戸数は約230戸、2022年4月竣工予定です。プラウドタワーブランドとなるでしょうか。日建設計らしい外観が素敵です。

・南池袋二丁目C地区市街地再開発

画像出典:南池袋二丁目C地区市街地再開発準備組合公式HP


ブリリアタワー池袋の東側に51階建てのツインタワーが建設予定です。総戸数は約1450戸を予定しています。住友不動産×野村不動産×清水建設という組み合わせで2024年度の竣工を目指しています。

・南池袋二丁目B地区市街地再開発

画像出典:南池袋二丁目B地区市街地再開発組合公式HP


ブリリアタワー池袋の南側となります。57階建て、総戸数は約864戸、2025年末の竣工を目指しています。丸紅、野村不動産、三菱地所レジデンス、合人社計画研究所、西松建設という組み合わせです。

・造幣局跡地とその南側

画像出典:グーグルアース


ざっくりですが上記画像の青枠内です。

こちらは構想段階のため先の3件(4棟)よりかは話が進んでいませんが造幣局跡地には1本、その南側(アウルタワーの東側)で1本です。

池袋駅西口側の再開発でもタワーマンションが建設される可能性がありますがそれを除いて東口側だけでも6本の計画・構想ですから住民数が大きく増えていきそうですね。

住民数が増えると言えば・・・副都心線東池袋駅の設置です!!

2008年の副都心線開通時には「有楽町線東池袋駅の一日当たりの乗降人員が5万人を超えたら建設しましょう!」ということになっており、駅の想定位置付近はすぐに工事ができるように事前準備ができている状態です。副都心線に乗車の際は池袋駅と雑司が谷駅間の車窓にご注目を!壁が異なるのですぐにわかります。

新駅は豊島岡女子学園付近ですから池袋に近い位置となります。副都心線の池袋駅が西寄りですから東池袋周辺に住まう方が副都心線を利用するには有楽町線で池袋駅に出て乗り換えるか、雑司が谷駅まで歩く状況ですから新駅ができると便利になりますね。

有楽町線東池袋駅の乗降人員は・・・一日当たり44044人!!

2017年度のデータなので2018年度はもう少し伸びているでしょうか。2008年は31394人でしたから着実に伸びてはいます。

東京メトロの裏切りがなければ5万人を超えた時点でGOしてくれるはずですからまずは有楽町線東池袋駅の乗降人員が5万人超えとなることを楽しみに待ちましょう。

乗降人員が大きく増えることになりそうな計画はこちら!

画像出典:東京国際大学公式HP


造幣局跡地に開設される東京国際大学新キャンパスです!

現在東京国際大学は川越と坂戸にキャンパスがありますが東武東上線の有楽町線直通電車で乗り換えなしの造幣局跡地に新キャンパスを設けます。すでに落札済みで概要もしっかりとでているのでほぼ間違いなく着工されると思われます。キャンパスは22階建て、学生定員は3500人を予定しています。2023年9月の開校を目指して2020年11月から工事開始予定となります。

かっこいい動画はこちら(YouTubeに飛びます)

同じく造幣局跡地には防災公園が整備されます。

画像出典:豊島区


1.7ヘクタールと広大な防災公園となります。2020年の開園を目指し工事が進められています。

周辺では道路の整備も進んでいます。

池袋駅東口駅前の交通量が大幅に減ることとなる環状5の1号線。

画像出典:東京都


プラウドタワー東池袋が関係している補助81号線。プラウドタワー東池袋周辺はすべて用地取得済みで2020年の完成予定、都電雑司ヶ谷停留所付近は用地取得率が約50%ほどとなっています。

画像出典:東京都


造幣局跡地から補助81号線へと繋がる補助176号道路。こちらは昨年末あたりから造幣局跡地に仮設道路をつくり工事が開始されています。高低差を緩和するため既存道路部分でも工事がおこなわれます。

画像出典:豊島区


画像出典:豊島区


池袋駅は東西の行き来をする際に混んでいる地下(JRなどの改札がある階)か高架下の細い道を通るしかないという状況ですがそれを改善するために東西を繋ぐデッキが計画されています。

画像出典:豊島区


画像出典:豊島区


北デッキと南デッキの構想がありますが北デッキは西口の整備をしなければならず時間がかかりそうですね。南デッキはすでに西口(メトロポリタン)が整備されており、南口で建設中の西武鉄道池袋ビル(線路の上!!)が2019年春に開業となりますからこちらの整備が先となることでしょう。ビル名はダイヤゲート池袋となります。

画像出典:西武鉄道公式HP


池袋駅西口駅前では池袋ウエストゲートパークの舞台にもなった公園が野外劇場へと生まれ変わります。2019年秋の完成予定です。

画像出典:豊島区


池袋駅西口でも高層ビルの計画などがあります。三菱地所と三菱地所レジデンスが事業協力者となっています。

画像出典:豊島区


上記の開発が進まない限りは北側デッキの着手は難しいと思いますが将来的には東口と西口がどちらも進化してそれらが繋がるとなれば池袋エリア全体の利便性が高まることでしょう。

東口側に戻ってハレザ池袋!

画像出典:ハレザ池袋公式HP


東京建物とサンケイビルが豊島区役所跡地にオフィス、ホール、シネコン、区民センター、劇場などを設けます。

画像出典:ハレザ池袋公式HP


シネコンはTOHOシネマズで10スクリーン、約1700席。宝塚歌劇、歌舞伎、ミュージカルなど多様な演目に対応する1300席の大規模ホール。ライブ劇場ではアニメ関連のライブがたくさんおこなわれそう・・・!!ハレザ池袋の開発に合わせて中池袋公園もリニューアルされます。2020年度にはすべてが完成する予定です。

画像出典:ハレザ池袋公式HP


ハレザ池袋のすぐ近くでは東急不動産の(仮称)東池袋一丁目シネマコンプレックスプロジェクトもあります。

画像出典:東急不動産公式HP


ボーリング場などが入っていたスポルト池袋の跡地となります。高校時代にボーリングをした記憶があります。高校が池袋だったのでちょくちょく遊んでいた街がどんどん変わっていくのは楽しいですね。良い方向に変わっていくわけで!

12スクリーン、約2500席とけっこうな規模感です。佐々木興業系なのでシネマサンシャインかと思われます。2019年夏に開業予定です。

画像出典:東急不動産公式HP


こちらもハレザ池袋のすぐ近く、東池袋一丁目市街地再開発です。

事業協力者は住友不動産、大型オフィスビルを建設する計画です。2024年度の竣工を目指しています。

画像出典:豊島区


東口側ではグリーン大通りをサンシャイン60通りのように賑わう通りにすべくオープンカフェの社会実験をおこなっています。もし副都心線の東池袋駅ができた場合には地上に出るとオープンカフェという素敵な街並みになっているかもしれないですね。将来的には池袋駅東口駅前は車の通らない広場にしたいようです。

今後開発の進む池袋ですが2019年には電気バスの運行が開始、将来的にはLRTの計画があるなど回遊性を高めるべく交通網も整備していく方針です。

山手線内で開発が進むエリアは多いですが池袋は正直目立った感じはしません。渋谷の開発はよくテレビで取り上げられているので知っている方も多いのですが。逆に目立っていない今はまだ買い時なのでは?と睨んでいます。




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ABOUTこの記事をかいた人

マンション評論家のマンションマニアです!モデルルーム訪問件数は1000件超でマンション購入経験は8件になりました。エンドユーザー様に近い存在であることをモットーに皆様のお役に立つ記事を更新していきたいと思います! 運営ブログ⇒マンションマニアの住まいカウンター

4 件のコメント

  • 現在埼玉県の駅近タワーマンションに住んでおりますが、5年以内を目処に東池袋駅or板橋駅あたりへの買い替えを検討しております。予算は8000万円程度で3LDK希望の場合、マンションマニア様であれば、どのマンションをオススメされますか?新築、中古問わず理由とともにアドバイスをいただければ幸いです。

    • マンション大好き様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      こちらでのアドバイスですとコメント欄に物件名が残ってしまいますがよろしいでしょうか?
      もしよろしければ個別相談をご利用ください。
      https://manmani.net/?p=14549

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • 伸びしろエリアの記事、楽しく拝見いたしました。
    造幣局跡地とその南側に計画されているタワーマンション同士とアウルタワーは距離が離れておらず、
    お見合いが気になりそうですが(資産価値が落ちる?)、
    マンションマニア様のご意見を聞かせて頂けますと幸いです。

    • ペンギン様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      たしかにアウルタワーの一部では丸被りとなる可能性はありますが立地推しのマンションですからそれによる大暴落はないでしょう。むしろ街が発展することの強みが大きいでしょう。

      眺望重視の場合はプラウドタワー東池袋がおすすめとなります。今後できる駅直結系は眺望(夜景は綺麗だが抜け感が?)にあまり期待できません。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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