お便り返し その525「世帯年収1800万 夫婦2人 予算9000万円以下 広域検討 中古マンション30件超内覧 3件申し込みするも買えず」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。





誰に答えて欲しいですか?
マンションマニア, のらえもん, すまいよみ

差出人:Yu

世帯年収1800万ほどで、夫婦2人入居の2LDK~ 中古マンションを探しています。丸の内と品川への好アクセス、9000万以下が条件で、広域で探しています。現在は賃貸です。これまで30件を超える内覧をし、3件申し込み(すべて内覧会初日即日に満額で申し込み、2件は内覧前に事前審査済み)をしたのですが、ことごとく現金購入者にさらわれていきました。もう必死で好条件の物件を見つけても、結局買うのは無理なのではないかと心折れかけています。現金を貯めることしか対策はないでしょうか。





Yu様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

まずは私からご回答いたしますね!

すごい行動力ですね!!

お宝系の出物に関しては

・内覧前に住宅ローンの事前審査を通しておくこと

・初日に見学すること

・直客として見学すること

上記を満たし

・見学してその場で満額にて買い付けを入れること

をしても…買えないことが多いのですよね。

私自身も先日、初日見学からの即日申込をしたもののまたまた(またまたどこじゃないぞ…現金一括すげぇぞ)現金一括に持っていかれたばかりです。

囲い込みを絶対にしない業者さんだったためマンションカウンターにて見学、相手業者さんによると

①直客住宅ローン

②他客現金一括

③他客住宅ローン ← 私

3件申し込みがあり②で確定となったとのこと。

まぁ…そりゃロン特付かない②に売りますよね。(酷い業者さんだと②と③はなかったことにするのでそういったところの物件だと直でいくしかないです..囲い込みダメダメ)

さて、なんとか次こそ買いたいですね。

少しでも参考になればとアドバイスいたします。




①事前に買い付けを入れておく

強くおすすめできるわけではないのですが見学前に買い付けを入れちゃうことで順位だけでも上に立つ方法です。

見学していない状態で買い付けを入れても「トラブル防止のため内見はしてください」となることが多いのですが受け付けはしてくれることもあります。

よほどのことがなければ買いますよ~ということで内見は確認のためにだけいく形です。

順位上になったところで現金一括が現れて、契約日も変わらないとなれば勝てないことが多いのですけども…

現金一括に勝てるときって現金一括の人の契約日が遅くて住宅ローンの人のほうが早いときくらいでしょうか。後は「住宅ローンだろうとあの人に売りたい」となることもありますが。基本は現金一括有利です。




②買い上げる

これは買いやすいです。

8000万円のお宝系の出物を8100万円で買い付け入れる方法です。

仲介業者さんからすると仲介手数料に大きな差がないため嫌がりますが売主さんからすればまるっと100万円手取りが増える(控除使うなど無税にすることも可)わけで

A 現金一括8000万円

B 住宅ローン事前審査通過8100万円

ならBを選んでくれるかもしれません。

余談ですが先ほど私が買い逃した出物も相手業者さんから「売主さんが80万円買い上げてくれるならあなたに売りますと言っていますがどうされますか」とマンションカウンターの仲介担当へ打診がありました。私はお断りして降りちゃいましたが買い上げていれば買えたことは事実です。

オークションみたくなってしまいキリがないなどデリケートな話ではあるのですが買い上げたことで買えることは多々あります。まぁ…そうなるとお宝価格ではなくなりがちですが住みたいと思えるなら少し高くなっても買い上げるべきでしょう。




③お宝価格でない出物を見学して指値する

※こちらが一番おすすめ あるあるの買い方です※

Yu様が買い付け入れた出物は販売当初の価格がすでにお宝価格だったのかと思います。そうなるとライバル多すぎ問題になります。

それならちょいと高値でチャレンジしていて売主さん疲れてきているかなぁ~という出物に指値をするというのもありでしょう。

適正価格8000万円
売り出し価格8300万円

そこに交渉を入れて8000万円を目指す、難しければ8100万円~8200万円で着地を目指すなど。

値引きしてくれるかは売主さん次第(仲介会社が決めることではありません)ですから可能性はあるでしょう。




Yu様は目利き力がすごすぎるがゆえに買えていないとも考えられます。

一次取得なわけでもう少し現実的な出物を狙ってみてはいかがでしょうか。

例えば、これまで見学した30件の中で価格だけを理由に買わなかった出物はありませんでしょうか?それがまだ販売しているなら出戻りして少し交渉してみるというのもありかと思います。

もちろん気を取り直して旅に出るのもよいでしょう。その際はぜひお声がけください!

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参考になれば幸いでございます。

引き続きよろしくお願いいたします。




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