差出人: ひろし
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いつも楽しく拝見しております。
利回りのことで質問させてください。
私がマンション購入をしたのが2020年頃でしたが、購入価格か
現在相場も上がり、今の相場で計算すると3%程のようです。
現状では特に貸す予定もありませんが、人生何があるか分からず、
一般論として、表面利回りが何%あると安心・望ましいなどはある
お教えいただけると幸いです。
ちなみに購入したのは3LDK 75㎡くらいのファミリー物件です。
特にご指名はなかったので私からお答えします！
結論、「利回り」はエリア、築年数、間取り、等々で異なります。
例えば、東京都港区の一等地と、郊外（16号線の外側エリアなど）を比べれば、後者の方がリスク（空室、物件価格の値下がり）が高くなるため、利回りは高くなります。築年数が古かったりすれば同様にリスクが高くなるため、利回りも高くなります。
また、間取り（広さ）についても、例えば、25㎡と75㎡では3倍の広さがあっても3倍の賃料が取れるわけではないため、広い部屋ほど利回りは低くなります。
つまり、利回り（リターン）とリスクは表裏一体の関係にありますので、一概に利回りが高ければよいとうことでもありません。
寧ろ、不動産投資の最大のリスクは空室であり、空室を極力少なくして確実にリターン得ることが肝要ですから、利回りが高い物件（マンション）が魅力かと問われると怪しいわけです。もちろん、敢えて、リスクを許容してより高いリターンを求めるという考えもありますので、その点は投資戦略次第ということになります。
ちなみにどういった場所が不動産投資に適しているのか、例えば、REITのポートフォリオなどを確認すると、主にバリバリの都心に投資しているのがわかりますね（REITは稼働率を公表しなければいけないので空室が少ないエリアを選んでいるという側面もありますが）。
閑話休題
上記の様な投資家が期待する利回りを「キャップレート」と呼びます。不動産投資（特に区分）の場合は、「物件価格 ＝ NOI ÷ キャップレート」という式で物件価格を算出する際に使用します（収益還元法）。※NOI：賃料から諸経費を引いた値
なので、ご質問はキャップレートは何％であれば安心なのかということになりますが、前述の通り、エリア、築年数、広さ等によって異なるため、ドンピシャなデータ（値）を得ることは容易ではありません。
キャップレートを知るには
- 直近で条件が似ている成約事例や販売価格から算出する
- どこかの企業や団体が集計したデータを入手する
ただ、そんな、まどろっこしいことを考えなくても、ご所有のマンションの利回りが4.0-4.1%→3%程に下がったのであれば、物件価格が上がったということなので純粋に喜んでいいと思いますよ。
ただ、そもそも、実需のマンションで利回りを気にすること自体がナンセンスかなと個人的には思います。投資と実需でマンションに区分けがあるわけではありませんが、投資の場合は前述の収益還元法などを用いてシビアに物件価格を精査するのに対して、実需は、購入検討者が予算が合えば買うというだけですから、そういった観点でも実需向きのマンションの利回りは低くなりますので。
※記事とは直接関係ありません ホテルフォルツァ名古屋栄16階からの眺望 栄のど真ん中で安くて綺麗でおすすめです！
それでは！
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