第346回 買い替えは「買い先行」か「売り先行」か?

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買い先行か売り先行か?

買い先行は、焦らずに新居を探すことができるという利点があります。引っ越しも1回ですみます

旧宅マンションの売却の際も、空き家にしてから売りに出すことができます。

 

空き部屋なら、モデルルームのように飾り付けることもできますし、購入希望者もじっくりと見学することができ、喜ばれることでしょう。

 

ただし、旧宅にローンの残債があれば、旧宅と新宅の二重ローンを抱えることになってしまいます。

 

そもそも二重ローンが成立するのかという問題もあります。審査に通るとしても、金利などの条件が悪くなることが考えられます。

 

何より、思ったほど高く売れなかった場合は、資金計画を狂わせることになり、預貯金の大幅な減額という事態を招くこともあります。

 

このような事態が起こらないのは、売り出す旧宅が人気物件の場合、そして資金に余裕がある人の場合です。しかしながら、一時的に旧宅のローンと新居のローンの二重払いが可能ならば、空室にしてから売り出すほうが良いのです。

 

二重払いによる出費も、高く売れれば損はないのです。何より、買い手が早く決まれば、二重払いの金額も少なくすむことでしょうし、気をもむこともないはずです。

 

買い手から見て、空室見学の場合は、気兼ねなく見て回れること、隅々まで見ることができること、遠慮なく収納庫の中を開け閉めできること、寸法を測ったりすることができること、見学しながらの感想をその場で夫婦で言い合ったりできること、照明灯の点滅を試すことができるなど・・・・・メリットの方が多いのです。

 

売却するときリフォームをしておくべきかどうか?

内装や設備が新しいもののほうが買い手への印象が良くなるのは間違いありませんが、リフォーム費用を多額にかけても、見学者の不興を買ってしまっては本末転倒です。 そこで、売り手の多くがクリーニングだけに留めてしまっています。

 

しかし、それでは芸がないというほかありません。

見学者は、室内を見て回りながら、「これならリフォーム代はかからないなあ」と感じたり、反対に「結構な費用が掛かりそうだなあ」などと感じたりします。

 

空室にしてから売り出すのは、汚れた部分、一部の破損などをさらけだすことになるのが欠点です。 印象が悪い室内の状態は、見学者の不興を買って売値を下げざるを得ないかもしれません。

 

破損個所が全くない場合でも、家具を置いていた部分の壁が黒ずんでいたりもします。キッチンは使い込んだ流し台やガス台が丸見えになるので、印象を一段と悪くします。

 

プロのクリーニング業者に依頼したとしても、完璧に汚れを落とすことは困難です。傷のついた壁紙や床、建具などは修復がしにくいことでしょう。

 

しかし、費用をかけても綺麗にしてから見学者を迎え入れたいものです。その投下費用は売却価格に反映され、何より買い手が早く決まるとすれば、決して無駄ではないのです。

 

我が家も商品なのです。商品は「美しく飾る」ことが基本です。どうせ出ていく家だから、このままでいいなどと考えてはなりません。100万円の出費も、売値で200万円のプラスとなるからです。

 

居住したまま売り出すときの留意点

転居するまで半年以上の猶予があるケースなどは、居住したままで売り出すことになりますが、見学者に良いイメージを与えることはできるでしょうか?

 

少なくとも、子供の遊び道具が散乱し、家財でごった返しているような印象は避けなければなりません。 そこで、筆者の提案ですが、「思い切って捨てる」、「実家に預ける」または、「トランクルームを借りて避難させる」いった準備が必要です。

 

たいていの家は、「所狭し」と家財が散乱しているものです。売却を機に思いきって断捨離(だんしゃり)して売却に臨むようにしたいものです。

 

住んだままで見学者を迎えるとき

次に大事なのは、見学者を迎えるとき家人、特に子供をどうするかという問題です。: 可能なら、実家や友人宅などに避難してもらうのが良いでしょう。

 

見学者にはじっくりと見て回ってもらうようにしなければなりません。無論、質問も出てくるはずなので、即座に答えること、それも愛想よく受け答えすることが基本です。売り主の印象も大事なのですから。

 

応対が苦手な人は「想定問答集」を作成しておき、見学者に渡すようにすのも一考です。想定問答集は以下のような内容にすると良いでしょう。

 

*室内設備につい

お風呂の湯沸かしは全自動です。スイッチを押せば適温でお湯張りができます。

キッチンはガスコンロです。

食器洗浄乾燥機付きです。

トイレの手洗い器は貯水タンクとは別になっています。

Etc.

*リビングルームの天井高は2550mmあります。

*サッシの高さは2200mmです。

*リビングルームの天井高は2350mmです。

*バルコニーの出幅(奥行き)は2200mmです

*各室お広さは間取図をご覧ください。

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・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は5日後の予定です。

 

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