第339回 改めて言いたい「独身女性がマンション購入で失敗しないために」

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このブログは原則として10日おき(5、15、25)の更新です。

このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論・「マンションの資産価値論を展開しております。

・・・・・近年、独身女性のマンション購入が増えています。しかし、独身女性の場合、いつか結婚することがあるでしょうし、総合職なら転勤の可能性もあります。

こうした問題を勘案して選ぶことが重要です。そのときの気を付けるべきポイントは、どのようなところにあるのでしょうか?改めて整理してみました。

 

第310回の「独身女性がマンション購入で失敗しないために」 のブログもご購読ください。

 

結婚によって転居する場合

結婚その他の理由で転居するときやって来ました。そのとき、所有マンションをどう処分するのがいいでしょうか?先ず、賃貸に出す場合を考えてみましょう。

 

賃貸すれば、住宅ローンを賃料で返済して行くことができます。また、先のことになりますが、ローンを完済したとき、そこから、第二の年金ともいうべき収入を得ることができます。ただし、35年も先のことですが・・・

専業主婦になった場合でも、夫の収入を当てにしない自分だけのお小遣いが手に入るというわけです。

 

また、ローン返完済の前に済が終わらないうちに我が身に何か起きても、生命保険付きなので、遺族に負担が回ることもありません。

 

賃貸することにした場合のデメリットは、1年に1か月か2か月の空室が生じることを覚悟し、その期間のローン返済資金を確保しておかなければならない点、出入りの際にリフォームや敷金精算、契約などのため不動産業者等とやりとりする煩わしさなどが生じることです。

 

独身女性は、1DKや1LDKといった、コンパクトなタイプを選ぶ人が多いと考えられます。利便性の高い場所にコンパクトタイプのマンションを所有すれば、住みやすいばかりでなく、賃貸がしやすく、出入りの際の空室期間も比較的短く済みます。

 

リフォームする場合も、コンパクトタイプは工事期間が短かくすむので、その分、次の借り手を早く入居させることが可能です。

また、借り手を厳選すれば、家賃滞納の心配もしなくてすむでしょう。

 

 

売却のときを考えてみる

何年かのちには、売りたい事情も起こるでしょう。そこで、次は売却する場合を考えてみます。首尾よく売れるか。そこが大事です。

 

一般に、中古マンションの売却価格は購入価格を下回るものです。問題は、その程度です。大きく下回った場合、ローンの清算のために差額を用意しなければならない危険があるのです。

 

例えば、「頭金20%、住宅ローン80%」で購入した場合、ローン残債が70%に進んだ時点で売却するとしたら、売却価格が購入価格の70%に下がったとしても清算は可能ですが、70%を割り込めば、売却代金だけでは清算ができません。

 

住宅ローンの残債は、償還期間にもよりますが、金利が高いと、10年も払ったのに、まだこれしか減っていないのかと驚くほど、返済が進んでいない場合があります。低金利の現代とはいえ、借入金利には注意を払うことが大事です。

 

以上の意味で、売却することを想定する場合、頭金はできるだけ多く入れておくか、清算金を用意して備える、または途中で一部を繰り上げ返済してローンを減らしておくといった対策が必要になるかもしれません。

 

その前に、最も重要なのは、購入マンションの条件設定です。

マンション選びの重要ポイントは立地条件ですが、単身者ほど、ここを優先しておきたいものです。特に、自分が住まうのに便利というだけでなく、貸す場合にも便利さが評価される立地条件、そして最も重要なのは、将来の売却見込み額です。

 

都心へのアクセスの良さ、最寄り駅まで徒歩5分以内。この2つは絶対条件と言ってよいでしょう。

 

貸しやすいマンションは、大体において売却もしやすく、うまく行けば買い値を大きく割り込むようなことにならずにすむかもしれません。売る必要が出てきたときのためにも、重要な条件と認識しておきましょう。

 

また、できれば、管理人が常駐(日勤)していないマンションは避ける方がいいでしょう。長い間に、管理の悪いマンションというレッテルを貼られる危険があるからです。

管理が悪いと、見栄えが悪くなり、やがてスラム化して、資産価値を失っていくことになります。

 

コンパクトタイプのマンションは、賃貸に出されることが多いもので、10年もしたら6~7割が賃貸住戸になるケースもあります。賃貸だらけのマンションは、修繕に関する合意形成が遅くなりがちで、マンションの劣化が早まる危険性があります。

 

その点、ファミリータイプは、自己居住者が多く、売却した場合も次の所有者は自分で住むものです。転勤などで、賃貸する人もありますが、コンパクトタイプほどは多くはありません。

 

自己居住者が多いマンションほど、管理は円滑に行われる傾向があります。そういう意味から、単身者専用マンションより、ファミリータイプが混在したマンションの中のコンパクトタイプを購入するほうが良いのです。

 

 

維持管理次第でマンションの寿命は長くも短くもなる

マンションの寿命は、管理の良し悪しが鍵になります。管理が良ければ、50年程度では全く問題なく存続し、快適に住み続けられるはずです。

 

最近のマンションは、適切なメンテナンスをしていくことで100年は持つと言われます。躯体以外、すなわちエレベーターを代表とする設備、給排水管などは比較的寿命が短いので、それらの交換や修理をしながらという前提条件は付きますが、マンション全体の寿命は60年以上はあると考えてよいのです。

 

反対に、管理が悪いとスラム化してしまうことも考えられます。管理が悪いという意味は、日常のメンテナンスをはじめ、10年、15年の周期で実行しなければならない大規模修繕がタイムリーに行なわれないために傷んでしまうということです。

 

そのために居住性が悪化して転居した所有者が賃貸に出し、そのことがますますスラム化を進行させるということがあるのです。

転居した所有者は、自己の資産であるにも関わらず自己居住していないからか維持管理に対する意識が低下する傾向を見せます。特に、修繕に追加費用が発生するとなると、消極さが一段と増すようです。

 

現金化が一番かも?

不動産の欠点は文字通り、動かざる財産という点にあります。いざというとき、銀行で現金を引きだすようなことができない欠点を忘れてはなりません。

 

地域によって、駅からの距離によって、建物の規模やグレードによって、また所有の階・向き・広さなどによっても、売却価格も変わります。

 

急げば安値になることもあります。賃貸してしまうと、賃貸中物件として投資家にしか売れないことになり、高く売ることは極めて難しくなります。

 

こうした点を考慮しつつ、適当な売却時期を選択しなければなりません。景気が悪い時には、安値になることもあるでしょう。

 

以上のような点を考慮したうえで売却するとして、その狙いは現金化です。結婚後も、日分だけの現金資産を持っておくことは意義があります。

 

単身女性が買ってはいけないマンションは?

ここまで述べてきたことの整理の意味も兼ねて「買ってはいけないマンションの条件」を整理しておきましょう。

 
  • 古すぎるマンションは避ける

いつか売る時が来るのです。築20年の中古を買ったら、売るときは築30年かもしれませんし、40年かもしれません。古いマンションへの抵抗感は誰にでもあるもので、売却価格は下がるものです。

 
  • エリア選定がポイント(マクロの立地条件

人気エリアと人気薄のエリアがあるのです。特に女性が好むエリアと好まないエリアがあるのは確かです。

 
  • 駅からの距離は外せない条件(ミクロの立地条件

これは、家族向けマンションも同じですが、単身女性向けには妥協できない条件です。5分以内にしましょう。

 
  • 規模の小さ過ぎるものは避ける

規模が小さいと管理費が割高になるため、管理人を置かない「巡回管理」とするのが普通です。これは避けたい条件です。管理人やコンシェルジュを勤務させているものが望ましいのです。無論、管理費は高くなりますが、大型マンションなら住戸単位の負担は大きくありません。

 
  • 単身者専用マンションはやめたほうがいい

単身者専用マンションは、同じような境遇(年代など)の居住者ばかりになってしまいがちです。これは良くありません。

 

 

 「立地条件を最優先に選択しましょう」

マンションの価値を決めるのは、その立地条件です。これに異論のある人は少ないでしょう。

立地条件が良いとは、交通便が良い、生活利便施設が揃っている、そばに公園などがあって緑地が豊富、といったことですが、その中でも交通便の良さが一番です。

 

最寄り駅から離れた場所でも、大型ショッピングセンターがあり、銀行や役場の出張所など出先機関も揃っていて、便利

に思われる場所が稀にありますが、残念なことに、こうした場所は主婦には受けても通勤に不便なため、働き手には不評です。

 

また、駅に近くて買い物にも便利、おまけに、すぐそばには大きな自然公園が広がり、最高の立地条件だと売り手が自賛する場所もありますが、都心からはやや遠いという短所もあります。

 

都心へのアクセスも良く、最寄り駅にも徒歩5分と近い、且つ、買い物ほかの施設もすべて揃っているマンションとなれば、ファミリー向けなら「億ション」になってしまうかもしれません。少なくとも2022年現在、東京ではコンパクトタイプでも、3000万円以下で見つけることはできません。

 

そこで、都心に比較的アクセスの良い地域で探そうとすると、最寄り駅までは近いものの、そこからバスに乗らなければならないとか、歩けても10分以上かかるといった物件を検討することになるでしょう。

こうした物件は、自然環境に恵まれていたり、大型ショッピングセンターがそばにあったりと、交通便の悪さを補う要素があり、購入判断を迷わせるものです・・・・しかし、交通便の悪い物件は、他の要素がどれほど良くても避けるべきです。

 

通勤便が悪いマンションは、子供が高校進学などの年齢になったとき、今度は通学便の悪さを知ることになります。

このようなマンションは、比較的安く分譲するため人気になることもありますが、それも最初のうちだけで、完売までには、とても長い時間がかかっています。大幅な値下げをしても中々売れず、竣工後1年以上を要して、やっと完売。これが現実です。これは何を物語るのでしょうか?

 

そうです。やはり、交通便はとても重要な選択条件だからです。通勤・通学に不便なマンションは、やがて仕事を持たない高齢者ばかりのマンションになってしまいます。

このようなマンションは、中古として流通市場に出したときも、買い手を探すのに苦労するという問題にぶつかります。

 

最寄り駅から近く、都心へのアクセスも良いという物件を探していくと、今度は広さが不満ということになるかもしれません。

そのときは、もう少し足を延ばすのです。そして、駅近の物件を選んで下さい。遠くまで行って、更にバス、歩けても10分以上かかる、などという物件は、たとえどんなに安くても絶対に選んではダメです。

 

都心へのアクセスの良さが同じ程度でも、人気の高い鉄道沿線とそうでない沿線があります。高級住宅地が多いとか、おしゃれな街がいくつかある、周辺に自然が多く残っている、駅や駅周辺が綺麗、有名人が多く住んでいるといったようなことが背景にあるためです。

 

複数の調査機関がときどき実施する「住みたい街のランキング」があります。インターネットでも分かりますが、そうしたランキングの下位沿線・地域は避けるようにした方がいいようです。

下位にランクされる沿線は、たとえ価格が安くても、逆に言えば安いことが不人気であることを証明しているわけですから、手を出さないようにしたいものです。

 

 

・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は10日後の予定です。

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