第335回 「ワケあり物件についても知っておきましょう」

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このブログは原則として10日おき(5、15、25)の更新です。

このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論・「マンションの資産価値論を展開しております。

住人が病死したとか、ローン破綻などで手放さざるを得なくなり、裁判所が差し押さえたなどの物件を「ワケあり物件」と言いますが、こうした物件は格安で売り出されるものです。

 

なぜ格安なのでしょうか? どんな問題があるのでしょうか?

 

住人が病死した、自殺した」などの事故物件は、たいてい不動産業者が買い取ってリフォームした後に売り出されます。売却の理由は説明されるので、納得づくで、買う人もいます。

 

競売物件は、権利関係が複雑なので個人が手を出すのは難しいかもしれません。

 

ローン破綻で持ち主が自ら売却するケースは要注意・・・ワケアリ物件ではないものの、価格が高すぎたり、管理費の滞納などが隠れていたりするので注意しなければなりません。

 

ワケあり物件としては、「再建築不可物件」もあります。それぞれの問題点などについて整理してみました。

 

事故物件とは?

心理的瑕疵物件とも言います。自殺、病死、事故死、孤独死などがあった物件です。住む人に心理的な不安を与えると考えられます。「気持ち悪い」と感じてしまうのでしょう。

 

国土交通省はトラブルの未然防止の観点から、2021年にガイドラインを公示しました。

このガイドラインによれば、居住者が以下の要因で死亡した物件を事故物件と定めています

・・・他殺。自殺。事故死。孤独死。火災による死亡。原因が明らかでない死亡

 

一方、次のケースは事故物件に該当しないとされます

・・・・自然死。病死。事故死(入浴中の転倒など)。食事中の誤嚥(ごえん

 

病死のあった家が事故物件になるかの判断基準

人が亡くなった家はすべて事故物件になるわけではありません。

病死には告知義務はないのです。

 

ただし、病死でも放置期間によっては事故物件扱いになることもあるようです。

 

事故物件に該当しないケースでも安値に

孤独死だと事故物件の売却額になるのが普通です。また、特殊清掃やリフォームが必要とされます。

 

この種の物件は、不動産会社などが買い取って、リフォームし、室内だけとはいえ、新築マンションのように綺麗に改装して売り出され、しかも価格も高くないものが多いようです。

 

不思議に思って尋ねれば、室内で住人が死亡したことが告げられるはずです。

 

告知義務の有無は?

取引の対象不動産で発生した、自然死・日常生活の中での不慮の死(転倒事故、誤嚥など)は告知義務がないとされます。

ただし、告げなくてもよいとした場合でも、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告げる必要があるようです。

 

また、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は売り手の業者は告げる必要があるとされています。

 

告げる場合は、事案の発生時期(特殊清掃等が行われた場合は発覚時期)、場所、死因及び特殊清掃等が行われた場合はその旨を告げることになっています。

なお、亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要があることから、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はないとされています。

 

競売物件について

裁判所が差し押さえて売りに出す物件が競売物件です。新聞に公示されます。

競売物件は、格安である反面、さまざまなデメリットがあるのです。

 

住宅ローンを組んで購入することもできません。

 

こうしたことから、一般個人が手を出すことは困難なものです。

 

 再建不可物件について

容積率や建蔽率が変わって建て替えや増築ができない物件を指します。

筆者のところにも時々お尋ねメールが届きます。

 

筆者はこう答えています。「マンションの場合、建て替えの必要が起こるのは何十年も先であり、事実上、購入してから10年や20年で再建築の必要が起こることはないので、ご心配は無用です」と。

 

・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は10日後の予定です。

 

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