お便り返し その323「現居の含み益を先に手元へ戻さないと狙っているマンションが購入できない。どうする??」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。





差出人:サチ

いつもお世話になっております。

現在、住み替えを検討しています。住み替え候補のマンションは場所は決定しているものの、まだ公式HP等もない状況のため価格等も不明な状況です。
現在居住中のマンションの売却時期について悩んでいます。これまでの記事を拝読しており、切り離し等の方法があることは承知しています。
売却時期については、資金計画の都合上、新マンション入居前というのは決めています。その中で、「新マンション申込前」に売却するか、「新マンション申込後(売買契約締結後)」に売却すべきかで悩んでいます。

以下、仮定条件です。

新マンション
物件価格7,500万円(諸費用等込み)
資金計画:住宅ローン5,000万円+自己資金2,500万円
※自己資金内訳(預貯金1,500万円+現マンション売却益1,000万円)
※住宅ローンは与信最大と仮定

理想を言うと、新マンション申込後(新居が決定した後)現マンションを売却したいと考えています。
新マンション購入後の住宅ローン本審査の際、自己資金のエビデンスを求められるかと思いますので、新マンション購入後に、現マンションを売却したうえで住宅ローン本審査をしたいと考えています。

しかしながら、もし仮に新マンション申込時の事前審査の際、資金計画を住宅ローン5,000万円+自己資金2,500万円とした場合、そこで自己資金のエビデンスを求められることはあるのでしょうか。
もしあるのであれば、事前に現マンションを売却したうえで新マンションの申込に臨みたいと考えています。

よろしくお願いいたします。





サチ様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

現居の売却益を頼りにした買い替え計画のため先売りを検討中とのことかしこまりました。

自己資金のエビデンス~ですが売主が確認するということは少ないです。人気マンションで現金一括購入×複数住戸申し込みなどであるくらいでしょうか。

金融機関に関しては頭金の割合が高かったりすると通帳のコピー提出を求められることもあります。私に関しては直近の購入時、フルローンでありながらも通帳のコピーの提出をしました。まぁ…自営業なので見られる部分が多いわけで、一般的な会社員であればフルローンなのに通帳コピー提出は少ないですが。

※提携ローンの場合、通帳のコピー等を売主の営業さん経由で金融機関へ提出することが多いです

サチ様は部屋の価格に対して自己資金が多めになるとのことですから提出を求められるかもしれません。ただ、その際に現居をまだ売却していないのであればその自宅を引き渡しまでに売却するという条件でOKが出る可能性も十分にあります。戻り金頼りだと同時進行はけっこうきついので短期間でも仮住まいが必要かもです。完全切り離しではなく、引き渡し前(ローン実行前)の売却を前提にしたものですね。

ここで問題になってくるのが狙っているマンションの購入から引き渡しまでの時間ですね。1年~2年などあれば問題ないのですが竣工販売で引き渡しが近いとなれば現居をかなり現実的な価格で売り出す必要があります。とはいえまだ買うかもわからない狙っているマンションのために先に売却というのはリスクも大きくおすすめできません。

狙っているマンションを見学して買い替えたいと思えた際に取れる手段はあることでしょう。売却活動を開始されるのは狙っているマンションの購入確定以降がおすすめとなります。

現居を先に売らないと新居を買えない資金計画に無理がないかはよく考えられたほうが良いですよ!

引き続きよろしくお願いいたします。

ご相談お待ちしております!!


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