第300回「タワーマンションの何がいいの?」

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このブログは10日おき(5、15、25)の更新です。

このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論・「マンションの資産価値論を展開しております。

人気があると言われるタワーマンションですが、どこがいいのかと聞かれました。今日は、改めてタワーマンションの良し悪しについて整理してみようとおもいます。

 

タワーマンションの魅力は眺望価値の高さにある

価値ある夜景の美しさは、タワーマンションならではのものです。完成時に催される「内覧会」に同伴を頼まれて何度も現地を訪問した経験を持つ筆者ですが、タワーマンションで驚かされるのは眺望の良さです。

 

遠くまで一望にできる点は、将に圧巻です。無論、例外もあるのですが、タワーマンションの魅力は眺望にあるのでしょう。タワーマンションの多くが東京湾に近いエリアに建てられることが多いためかもしれませんが、現地で何度も体験した筆者は、この景観には圧巻と感じたものです。

 

無論、例外もあって、低層部にある住戸の場合、眺望は必ずしも良いわけではありません。それでも、上部に展望ラウンジが設けてあるせいか、自室以外のフロアから眺望を楽しむことはできるのです。

 

誰かが「眺望というやつは5分も見たら飽きる」と言っていました。しかし、ときおり外に目をやって大きな空を見るのも良いし、花火大会の日などは自室から夜空を見上げ、歓声をあげながら家族とともに楽しむこともできることでしょう。 やっぱり、隣のビルやマンションの壁を眺めて暮らすより、遠くの空や公園ビューはマンションの付加価値なのです。

 

下層階住戸でも価値はあるの?

タワーマンションの下層階、すなわち眺望に特別な価値がない住戸の場合はどんなものか、よく問われます。

 

ここで具体の例を挙げて解説することはできませんが、タワーマンションの場合、住民なら誰でも平等に利用できる共用施設が複数用意されているものです。

 

その価値を加味すれば、眺望価値の小さい下層階を買っても損はないと言えます。無論、分譲時の価格は高層階と低層階では大きく差を設けてあるので、下層階の安値に目をつけても損はないのです。

 

デベロッパーは売り出し前の段階で、販売のしにくさから、下層部の住戸は実質価値より弱気に安値にしてしまうことが多く、価格以上にお値打ちだったりします。

 

間取りの特色;ワイドスパンが生まれやすい

タワーマンションの中には、長方形の「ようかん型」もありますが、多くは下の図のような形です。つまり、東西南北の四方か、または3方向に開放している形です。


 

この形は、各住戸の窓面が長く、いわゆるワイドスパンの住戸が多数誕生するの

です。

 

ワイドスパンの住戸は、行燈部屋と言われる「窓なし個室」はなく、開放的な住まいとなります。

 

南向きでなくても良い間取りとは?

日本人は、高温多湿の風土から南向き信仰が根強く、今もそれは残っていますが、空調機が発達したせいもあって、南向きにこだわる人は減っているようです。

 

ところが、風の通り抜ける間取りを作りたくても、タワーマンションの内廊下型の場合は不可能なので、空調機に頼る生活が当たり前になっています。そのせいもあって、南向き優位はタワーマンションには当てはまらないのです。

 

先述のように、東西南北の4方向に大きく開放しているタワーマンションの人気の理由はワイドスパンの間取りにあるのかもしれません。

 

タワーマンションは価格は高いが人気も高い

東京では、高値のマンションを購入できる買い手の絶対数が多いせいで、同じエリアで圧倒的な高値のタワーマンションが販売に苦労する話は届きません。

 

人気があるのだなと、改めて需要の強さを確認させられます。無論、何事も例外はあるもので、人気薄のタワーマンションもゼロではありません。調べてみると、駅から少し距離があったり、環境に問題があったりします。

 

しかし、多くのタワーマンションが高値にもかかわらず買手の支持を得ていることは確かです。ただ、何事も限度はあるもので、販売に失敗している例も皆無ではないのです。東京都心から離れるほど強気な高値は通らないようです。

 

タワーマンションは中古になっても人気?

マンションの価値を決める要素は、1に立地、2に立地、3、4がなくて5に立地などと言われます。建物は経年劣化しますが、立地は何年たっても変わりません。むしろ、長い間に街並みが変わり、美しい街に変貌することもあります。

 

無論、その反対もあるのですが、東京都心では改悪の例は少なく、町のカタチ、人気が向上するほうが多いのです。そのおかげで、買ったマンションの価値が短期間に上がるということがあります。

 

タワーマンションの眺望や開放感などは、長く高い価値を維持し続けます。建物の価値が減価しても眺望、駅距離といった立地条件の価値が変わらなければ、総合点は大きく減価しないからです。中古市場での価格を見ると、新築並みであったりします。

 

タワーマンションに限りませんが、立地の良いマンションは中古になっても市場評価は高いのです。中でも、タワーマンションは高値でも買い手がつくことが分かっています。

 

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下層階の住戸は?

タワーマンション、その上層階は眺望価値が加わって長く価値を維持し続けると考えられますが、下層階住戸はどうなのでしょうか?

 

下層階の住戸でも、タワーの付加価値のひとつ「高層階のビューラウンジ」の利用などで補うことができると先述しました。これを、中古マンションとして売り出すとき、その価値はどう評価されるのでしょうか?

 

中古マンションを買うべく、見学に来た人を思い浮かべてみましょう。部屋に入った瞬間、窓外に目をやったとき、隣の建物が壁のように迫っていたら、見学者はどう思うでしょうか?

 

落胆すれば、購入意欲は減退するはずです。そこで、「眺望は上層階にあるラウンジで楽しむことができますよ」などと言って、是非ともそこへ案内しましょう。そうすれば、きっとビューに感激し前向きに考えてくれるはずです。

 

富士山ビューより夜景のビュー

マンションの価値のひとつは、一戸建てにない「遠くまで見渡せる開放感」です。つまり、眺望の良さです。

 

その価値は、何が見えるかでも変わります。近隣のマンション群なのか、東京湾なのか、墨田川なのか、それとも遠くの山々なのか、買手の反応を見ていると、遠くの富士山より、近くの東京タワーやスカイツリー、多摩川や墨田川ビューが上位に来ることが分かりました。

 

目を凝らしたとき、見え隠れする景色より、近くに迫る景色に心が動く、そう言い換えれば伝わるでしょうか? 筆者が世田谷区の5階建てマンションに住んでいたころ、寝室から新宿の夜景が覗いていましたが、距離がありすぎて感動するほどのものではありませんでした。

 

マンションはステイタスシンボルなのだ

マンションに住むと、管理費と修繕積立金で毎月2万円、3万円と出ていきますが、それでもマンションを選ぶ人が多数あるという現実を不思議だと語った人がありました。無論、滅多にお目にかからない感想ですが、筆者はこう解説しています。

 

「便利で快適な暮らしのために何を選ぶべきかという問題ではないでしょうか?」と。筆者も長くマンション暮らしをしてきましたが、いっとき一戸建を建てて暮らしたことがあります。今も家族が住んでいますが、筆者だけ離れてマンション暮らしに戻りました。不便で仕方なかったからです。

 

筆者の知人で、あの広尾ガーデンヒルズに長く住んでいる人がいます。狭いと感じたこともあったそうですが、替えがたい価値があるので長く住み続けているのだそうです。タワー型でない広尾ガーデンですが、高さはなくても、同ヒルズは、公園・緑地などがふんだんに盛り込まれた魅力的な物件です。

 

小高い丘の上に整然と配置されたビッグタウン、その街路樹は圧巻です。足りないのは遠くまで見渡せない点だけですが、それに代わるタウン内の樹木・草花等が居住者を虜にしていると言えましょうか。

 

 

・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は10日後の予定です。

 

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