お便り返し その290「シングル向け住戸が売れているのはなぜ?」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。




差出人:マンション高杉ちゃうんか

メッセージ本文:


なぜ今シングル向け物件が売れるのですか?
—-
自分は20代でシングルです。
スムログの皆様には「若いうちに買え!」派が多いようですし、マンション広告も資産性を打ち出してシングルをターゲットにしたものが増えている印象です(特に東京都内)。

ただ、物件を見ていると、都内駅近のまともな物件だと中古でも予算が4~5,000万円はないと厳しい印象です。修繕積立金などと合わせると住宅費が最低12万円~/月となるかと思います。
(まともな物件というのは、窓が壁ドン、首都高目の前、間取りが意味不明、ゴミ置き場大荒れなどでない、普通に暮らせる物件)

最低でも10年間ほどは利上げや残債割れのリスク/財産に対する責任(修理・組合活動など)も抱えながら月12万円~支払うより、100点でなくても月7, 8万の賃貸物件に住んだ方がいいのでは?と思ったりします。
購入でも100点の物件を探すな~と言われますし…。

(もちろん大当たりすれば諸々手数料を引いてもプラスになる方もいらっしゃるかもしれませんが、これからこれまでの10年のように値上がりするとは考えにくいですし、
自分も含めて不動産業者でもない一般人にそんな物件を見抜く目があるとは思えません笑)

自分に見えている世界ではどうしても今の価格と賃貸相場でシングルで買うメリットが見えないのですが、実際には売れていますよね。これはどういうことなのでしょうか?
・今15万円などの賃貸物件を借りていて、リスクを見込んでも12万なら安い!と思える層が、シングル物件の供給を満たすのに十分な程度に多い
・購入した物件にシングルのまま永住するつもりの年代の方に売れている
・実はシングル向けの広さ(30~40m2程度)が2名以上の世帯に売れている
・実はシングル向けの物件を実需で買う人は少なく、投資家に売れて高級賃貸になっている
・私の景気の認識が誤っていて、これから10年~利上げの可能性は非常に低く、物件が(購入の方が特になる程に)値上がりする可能性は非常に高い

など?

皆様のご見解を教えていただければ幸いです。





マンション高杉ちゃうんか様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

東京23区の世帯数は~などのデータではなく私の感覚としてご回答いたしますね!

たしかにマンションの価格が高くなっています。それゆえ坪単価を盛りやすい(事業として成り立ちやすい)シングル向け住戸の供給が増えています。東京23区だけではなく神奈川県内も多いですし、埼玉県と千葉県でもちらほらと見かけます。

すべての物件が順調に売れているわけではないものの売れるから供給が続くわけで需要があることはたしかでしょう。

ご質問のどんな人が購入しているのか?なぜ売れるのか?ですがまずシングル女性が家を買うということがなんら珍しくないものとなってきたことは大きいでしょう。「生涯独身と決めたので老後も快適に暮らせる持ち家を~」「いつか結婚するかもだけど自分の資産として持ち家を~」「快適・安全に暮らせるマイホームを~」など理由は様々ですがそんじょそこらの男子より稼いでいるシングル女性がなかなかいいお値段するシングル向け住戸を購入するということは確実に増えています。

分譲マンションだと脱1Rしやすいですからね。30㎡の1LDKなんかは実際広さは感じにくいものの脱1Rになることはたしかですし、検索いただくとわかるのですが賃貸マンションって投資目線でつくられるため1Rが多いのですよね。分譲スペックの1LDKとなればけっこういい賃料してきます。

しょーもない男と結婚するくらいなら一人でいたほうがよっぽど楽しいですから生涯独身エンジョイ生活だってありよりのありでしょう。いつか結婚するかも~だとしても自分の資産をもっておくことはプラスでしかないですからね。

あと、これはどちらかというと男性側に多いかな?と思いますが社会人になって1Rってシンプルにダサいじゃないですか。社会人になってそこそこな年収になったのに賃料7万円前後の1Rに住んでいることがむなしくなるというか、ある程度の向上心があったり男としての美学があるならやはり脱1Rとなるわけですよ。マンション高杉ちゃうんか様はまだお若いので感じてないかもですがもう少しで気が付くかもです。「1R住んでる俺ダサくね?」と。素敵なレディを招いた際に壁の薄い7万円前後の賃貸マンションではワッショイする際に気を遣う…いや、大学生ならそれがまた青春ですよ。でも社会人になって大学生と同じことやってたらダメでしょう。

もちろん価値観は人それぞれですよ!別に生涯1Rだっていいでしょう。

でも世の中の、とくに東京男子は年収が高くて美学がある人が多いです。そうなった際にもう少し広い立派な賃貸マンションを借りるか~となる中で気が付く人も多いんです。

分譲マンション買ったほうがお得じゃん!と。

例えばスーモでパパっと検索して目に留まった良さそうな出物で見てみましょう。

ベイズタワー&ガーデン

価格:5180万円(坪単価393万円) ※新築時約3650万円
間取り:1LDK
専有面積:43.57㎡
階数:14階

画像出典:スーモ


このくらいの価格になればシングル層でもしっかりと稼いでいる人でないと難しいですがTOKYOはこれくらいでも一馬力で買えちゃうシングルが多いのです。

上記の部屋をフルローンで購入すると維持費(固定資産税除く)込みで毎月155,000円くらい。では同じ部屋を借りたらいくらか?毎月20万円くらいはします。今の市況なら22万円とかでも賃借人付くかな?というくらいです。20万円前後なら固めです。利回りとしては4.5%くらいなので特別高いわけではないですが毎月20万円する部屋に16万円弱で住めるとなればお得であることはたしかでしょう。

しかも自分の資産になっていくわけです。10年後のローン残債は3800万円弱、仮に物件価値が4500万円くらいになっていたとしても売却すればけっこうなお金が戻りますし、市況悪化で4000万円まで下がっていても損は出ません。

これはご質問内容の月12万円くらいになる物件価格4000万円前後でも同じことです。

マンション高杉ちゃうんか様がどのような家にお住まいかはわかりませんし、価値観もわかりません。ただ、スムログにたどり着いたということは「いつかはいい家に住みたい」というお気持ちもあるのではないでしょうか。相談内容からすれば毎月12万円は支払えるけど毎月7万円くらいの賃貸マンションでいいかなぁ~といった感じなのでしょうか。それであれば毎月12万円に収まる範囲で購入を検討されるのもありだと思いますよ!!

100点のマンションはない~の部分はたしかにそうなのですがそれは探している段階で100点満点を目指さないほうがいい(注文住宅などは別かもですが)という話です。完璧なマンションなんて存在しなくとも住んだ後に100点を超えたり、点数付けできないくらいの満足度を得ることは可能です。

マンション高杉ちゃうんか様にはいいマンションに住んでいただきたいですっ!!

ご相談お待ちしております!!


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