マン点流!ノウハウ(物件AとB、どちらを選べばいいのか)

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物件選びが大変なのは、人生で最大の買い物なのに、検討すべき項目が多くて、何を優先したらいいのか判断に迷うことも一因なのではないだろうか。

何を優先したらいいのか、あなたの深層心理を定量化し、物件Aと物件Bの優劣を数値化する「物件選択支援システム」(無料)を開発したので紹介しよう。

物件選択支援システム2

評価指標は10項目

スムログメンバーに届く読者からの相談の中には、物件Aと物件Bどちらがいいのかといった類の質問が少なくない。

どちらの物件がおススメなのかは、その人の経済力に加え、広さや間取り、駅からの距離など、その人のライフスタイルによるところも大きい。

物件選びが大変なのは、人生で最大の買い物なのに、検討すべき項目が多くて、何を優先したらいいのか判断に迷うことも一因なのではないだろうか。

何を優先したらいいのか、あなたの深層心理を定量化し、物件AとBの優劣を数値化する「物件選択支援システム」を開発したので紹介しよう。

評価指標は、次の10項目。評価結果は物件A・物件Bそれぞれについて点数で表示される。
  • 価格
  • 広さ
  • 間取り
  • 駅からの距離
  • 都心へのアクセス
  • 専有部の仕様
  • 共用部の仕様
  • タワーマンション
  • 売主、建設・管理会社
  • その他

物件A・Bを比較した結果(例)

まずは結果(例)をお見せする。

筆者が設定したデフォルト値をもとに計算した結果を可視化したのが次図。

物件A(安いが狭く、駅から遠い)よりも、物件B(高いが、広くて駅に近い)のほうが自分の希望に沿った物件であることを示している。

物件Aは特に「価格」の満足度が高い。物件Bは「価格」だけでなく、「広さ」「間取り」「駅からの距離」「都心へのアクセル」「専有部の仕様」といった多くの項目で満足度が高い。

物件A vs 物件B(総合評価)
※各評価指標の数値は、最低が0.0、最高が1.0。
※デフォルトでは、タワーマンションを選択肢として考えていない人を想定した値が設定されている。

ちなみに、評価指標10項目のウェイトに係る計算結果は次図の通り。デフォルトでは「価格」のウェイトが大きい。

評価指標10項目のウェイト

「物件選択支援システム」の使い方

CASIOが運営しているサイト「高精度計算サイト」に筆者が作成した「物件選択支援システム」をアップしておいた。もちろん無料で利用できる。

使い方を以下に示す。

※下記の説明内容は難しいように思うかもしれないが、操作はいたって簡単。プルダウンメニューから該当する数値を選択し、「計算」ボタンを押すだけで結果が得られる。

Step1:評価指標の一対比較を行う

「価格」と「広さ」を比べたとき、あなたにとって、どちらが重要か?

次の9段階で評価する(曖昧さを避けるため、偶数は排除している)。
  • 1:両方の項目が同じぐらい重要
  • 3:前者の方が後者より若干重要
  • 5:前者の方が後者より重要
  • 7:前者の方が後者よりかなり重要
  • 9:前者の方が後者より絶対的に重要
たとえば、 「価格」(前者)の方が「広さ」(後者)より「若干重要」と思えば「3」となる(次図、ピンク丸囲み)。

また、「共用部の仕様」(前者)よりも「売主、建設・管理会社」(後者)のほうが「より重要」と思えば、「5」の逆数として「1/5」となる(次図、橙色丸囲み)。

評価指標の一対比較
このようにして、45か所の一対比較を行う(プルダウンメニューから選ぶ)。一対比較であれば、比較するのは2つだけなので、どちらがどれだけ重要であるのか判断しやすくなる。

10の評価指標の最後に「その他」を設けたのは、その人の拘りたい条件を評価指標として設定できるようにするため。「保育所」「ハザードマップ評価」「マンションの規模」「公園への近さ」「実家との距離」など、あなた特有の評価指標として利用してほしい。

なお、既婚者の場合は、夫婦で協議しながら一対比較を行うのがいいかも。

Step2:物件A・Bの評価指標の一対比較を行う

上述した評価指標10項目それぞれについて、物件A・Bを比べたとき、あなたにとって、どちらが重要か?

物件Bに対する物件Aの重要度として、上述したと同様に9段階で評価する。

物件A・Bの評価指標の一対比較
※デフォルトでは、物件Aは物件Bと比べて、安いが狭く、駅から遠いものとして想定した値が設定されている。

Step3:C.I.(整合性指標)の確認

「計算」ボタンを押すと、計算結果が表示される(次図)。

このときC.I.(整合性指標 Consistency Index)は正の値でかつ0.2以下であることが望ましい。「価格vs広さ」から「売主、建設・管理会社vsその他」まで、45か所の一対比較に矛盾する点が大きいほどC.I.は大きな値になる(C.I.=0は矛盾が全くない状態)。

C.I.が大きい場合には、Step1の一対比較を見直す。

比較か所が45か所と多いため、C.I.を0.2以下に収めるのはかなり難しい。よって、結果をザックリと知りたいのであればC.I.が1.0を下回っていればいい、くらいの緩いスタンスでもかまわない。

C.I.(整合性指標)の確認
「物件選択支援システム」は、AHP法 ( Analytic Hierarchy Process ) を利用している。AHP法は、主観的判断とシステムアプローチの両面から問題を解決する意思決定手法のひとつで、階層分析法とも言う。

もう少し詳しく知りたいという方は、「物件選択支援システムの詳細」ご参照。

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一級建築士/マンションアナリスト/マンション・チラシ研究家/長寿ブロガー(16年超)

不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」
twitter.com/1manken

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