ばりばり理事としてやってみたいけど、かなり期数が経過していて、かつ昨年買ったばかりで輪番採用で、そこまで攻めていいかな？ってご質問。はるぶーご指名。はるぶー指名のものは、本人の芸風に合わせてか、質問も長いですねぇ。
質問は
差出人： 輪番役員候補 さんから
はるぶーさんに回答頂けると幸いです。
お世話になります。
輪番役員候補と申します。
いつも楽しく、勉強させて頂いております。
ハンドルネームの通り、来期、輪番での役員候補者となっており、実際に役員を担当する場合の、自分なりに考えた現在の管理組合の改善ポイントと、実際の関わり方についてアドバイスを頂ければと思っております。
マンションは都心エリアのマンションで約70戸で築17年となります。昨年、中古で購入致しました。
マンションは規模通りなので、大規模な共用施設はなく、ロビー、エレベーター2基、ディスポーザー、共有ゴミ置き場、25台程度の機械式駐車場と必要な最低限な施設の印象です。
財閥系の管理会社で、端から見ている分には管理は良好に思えます。良好と感じる理由
・ 週7日の常勤管理で清掃も行き届いている
・ 修繕積立金が345円/㎡と、大規模修繕時にしっかり値上げされている
・ 役員の任期が2年となり、約10万円支払うことで辞退も可能
・ 管理費は210円/㎡と相場並み
・ 空いている駐車場をサブリースで貸し出ししている
・ 携帯基地局の設置で収入を得ている
などでした。一方で、初回の大規模修繕時には当初の積立金のみで一部箇所の修繕がされない、機械式駐車場の老朽化などで課題もあるようです。
役員のお知らせが来たので、改めて過去の議事録等を読み返して、自分なりに感じた改善のポイントは以下のものでした。
・ 駐車場料金が管理費会計に組み込まれているので、修繕積立費会計も移す。（振替もされていないよう。）
・ 修繕積立金が引き続き5年に一度の改定で予定されているので、均等化に移行（必要？）
とはいえ、昨年の入居でいきなりこれまでの管理に口出すのも憚られ、上のようなことを意見することで管理組合の運営に支障を出すのもと考えております。
ちょうど国交省のガイドラインが新しく発表されたタイミングで、マンションの管理組合も変わる時期になるかと思いますが、
経験豊富なはるぶーさんに、輪番で役員をする際の、参加する際の注意点や、確認ポイントなど、アドバイスを頂けると幸いです。
お忙しいとは思いますが、どうぞよろしくお願い致します。
マンションはかなり良い運営状況と推察できます
質問された「輪番役員候補」さんのマンション状況のまとめは的確です。これは質問者の方がかなり管理のことをよく知られている（他で理事経験があるのかも？）ことと書かれていることから、マンションはかなり先進的な運営を過去にしてきていることもわかりますね。中程度の規模で、積立345円＋管理費210円に、駐車場が全戸の1/3の区画があるということで都心であることも考えると、３万円程度には設定できるとして１戸あたり１万円、つまり管理費や積立金のように専有面積あたりに換算すると140円程度とかなりの収入があり（満車なら）、さらに、駐車場のサブリースや、携帯基地局収入といった収益事業もあるとなれば、現在の財政がこの後に控えた２回目の大規模修繕が実施できないほどの危機的状況にあるとは考えにくくも思えます。後のご提案と併せてですが１年そのままにしておいて大きく困るというのは考えにくい。
私のマンションは役員の任期を２年にしたのが５期目、役員辞退に対する協力金制度が導入されたのは、つい最近で１３期目からですから、「候補」さんの理事会の運営はかなり進んでいるものといえます。このような施策は通常、管理会社の側から提案されることはないので、７５戸の中に、誰かこれを実現してきた方が今もお住まいである可能性があるわけです。
実現されてきたことを見ると、その方（複数かもしれません）は過去の自分の実績にはかなり自負を持っておられることと思われます。過去に実績のある方はそれなりに面倒？です。頭ごなしに総会で過去の施策を否定されると、在野の人になっていると総会屋に化けやすいわけです。
加入される期の理事長の”のり”がわからない
過去に「候補」さんのマンションがかなり先進的に進めてきていることは確かですが、「今の理事会のアクティブ度」がわかりません。理事長への負担が重いか軽いか、どの程度のことを達成してこなしていっているかで、理事長（しいてはそのカラーで決まる理事会）には４つのパターンしかなく、どれであるかで、提案のもっていきかたなどの処方が異なります。
その期から輪番で理事会に入った理事さんが、いきなりかなり重めの提案をしても、きちんと議論してもらえるのは、このうち”議長型”の理事長が、理事会をとりまとめて楽しくみなで進めている場合だけでしょう。 今理事会がどんな“ノリ”であるかは、議事録などには出てこないので、実際に理事会に出席して議論に実際に参加してみないとわからないわけです。「候補」さんの重要だと考えておられる点は、理事会ではより喫緊のテーマがあって、優先度が低いと考える理事が多いかもしれません。理事会も総会も多数決ですから、全体の”のり”のようなものに逆らってもなかなか進まないわけです。
新規参入の方は過去の歴史には疎い
割と最近、大規模修繕を契機に大幅に積立金を上げたばかりですね。１㎡３４５円というのは相当に攻めている印象で、再値上げになるのを警戒する心理が住民全体にある筈です。一方で、戸数を考えると、毎日（週７で）管理員さんがきているのは、しっかり人が張り付けられている印象で、都心ならではかなと。となると２１０円という管理費”だけ”では一般会計に必要なお金をまかない切れてはいない可能性も大きく、駐車場収入のかなりの割合を一般会計に充てている可能性もあります。「候補」さんの気にされているポイントは、もし「候補」さんがずっと理事長であったならば、次のステップとして考えるのが妥当なものです。 一方で、例えば３４５円への積立金の値上げを断行した期の理事長さん（まだ理事かもしれません）が、まだまだ財務が完全とかいえないから大ナタを振るうべしと聞いたときにどう思うかなどは考慮する必要があります。
「候補」さんは昨年購入して組合に新規参入されたばかりで、１－１５期目くらいまでの総会にはでていないなどでどんな雰囲気で、組合の合意形成がされてきたのかの過去の歴史には疎いわけで、話のもっていきようでは、変に軋轢を生む可能性もあるかなと。
・・・それ５年前にさんざん議論したじゃないかといわれるとなかなか言い返せないものです。
１年くらい様子をみてもよいのでは？
書かれている２点はいずれも本質的な財政改革で、せっかく３４５円の積立金徴収を断行できた組合がさらに”５０－６０年の計”を考えていくなら必須のものです。多分駐車場は単体では”黒字”になっていると思うので、そこまで考えるのであれば”駐車場だけの会計を独立”させるとこまでもっていければと思いますが、これを主導できるのは、理事長など理事会で主導的な立場にある人だけだと思います。例えば「候補」さんが今後理事長になれば、理事長は議長ですから、理事会で何を議論するかは自由に選ぶことができて、少なくとも議題としてとりあげられるまでに無限に苦労するといったことは起こりません。
幸い２年任期で、うまくいけば、立候補で重任も可能かもしれません（協力金制度があるということは、自発的にやる人のみで理事会を進めようという理事会の意志ですから）。
１年目は理事会の雰囲気をみながら、”提案する口だけの人”ではなく、なにかを任せれば解決もしてくれる”体を動かす頼れる人”との印象を理事全員に与えることができれば、自ずと理事会でも要職に推される可能性が高くなってくると思います。自らの理事としての政治的立場は１年で大幅に強化されるかもしれないわけです。
１年目の平理事として、いろいろ提案してうまく通らすいらいらするよりは、さっさと理事長になってしまってから、どかどか改革したほうが早いのではないかな？と思った次第です。１年目は理事会の様子をみながら、自分の信頼度を高め、２年目に勝負をかけてみてはいかがでしょう。 理事長の会RJC48でも参加をお待ちしています。
!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。
はるぶー様
質問者の輪番役員候補です。
長文の質問失礼しました。気がついたら1,000字近い長文になっていたようです。。。
一文ではなく、長文での的確なアドバイスありがとうございました！
ご指摘の通り、管理組合自体先進的なのだろうなと感じていました。私は管理組合の経験もなく、はるぶー様たちのブログ等で門前小僧的に得た内容です。
おそらく自分ではこれまでの理事会（理事長）と同じような実績は難しかっただろうと思ったいます。
まずはアドバイス頂いたとおりに、与えられた仕事をしっかりとこなして管理組合、住民の方々の信頼を得ることを目指したいと思います。
昨日の今日で回答しえ頂き感動しております。ありがとうございました。
取り急ぎお礼まで。
いえいえ。
しっかり質問が長く書いてあったおかげで、
-そのまとめが適切にできる方の質問だということと
-マンションの現状がかなり先進的に進めている
（誰か凄い理事長がいたか、今もやってるでないと説明がつかない）が分かりましたので。
私の回答もそれほど外れたものにはなってないと思います。
ここから、輪番理事候補さんも参画されていくとなれば盤石ですね。