プラウドタワー芝浦(前編)~ 高輪ゲートウェイ基準で”あり”の物件

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こんにちは、やまちゃんです。

最近、スーパーでナタデココのパックが100円くらいで売られてることを知りまして、我が家で出てくるのはすべてプレーンヨーグルト+ナタデココ仕様に変わりました。子供に出してた4個パックみたいのも意外と高いんですよね。子供も喜んでくれて、ナタデココを指名するようになりました。私も妻も、コスパいいしめっちゃ美味しいのでヨーグルトを食べる量が増えました。それで結局のところ、出費が増えましたとさ。めでたし、めでたし。

さて、スムログで物件のレビューを書くのは実は初めてなのですが、プラウドタワー芝浦モデルルームを見に行きましたので書いてみました。

物件概要

  • 物件名:プラウドタワー芝浦
  • 所在地:東京都港区芝浦四丁目4-45(地番)
  • 交通:JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
    JR山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
    都営地下鉄都営三田線 「三田」駅 徒歩13分
    都営地下鉄都営浅草線 「三田」駅 徒歩13分
    京浜急行電鉄京浜急行線 「泉岳寺」駅 徒歩13分
  • 総戸数:421戸
  • 間取り:1LDK~4LDK
  • 専有面積:40.16m² 〜 180.35m²
  • 建物竣工時期:2023年1月中旬 (予定)
  • 入居(引渡)時期:2023年3月中旬(予定)
  • 売主:野村不動産株式会社
  • 施工:株式会社竹中工務店
  • 管理形態:野村不動産パートナーズ株式会社に委託(予定)
 

待っていました、野村不動産の芝浦のタワマンです。初回のリモート営業をベルフェイスという謎の電話スタイルで受けた後、モデルルーム訪問の順番が回ってきました。モデルルームには駐車場が設置されていないため電車移動推奨です。(近くのコインパーキングは30分600円くらい)

本物件はJR田町駅から11分と少し遠い印象があります。敷地の目の前にバス停があり品川駅までバスで8分で移動ができます。

高輪ゲートウェイからの徒歩分数は、現時点の表記では18分ですが、芝浦中央公園ルートが開通すれば10分ちょっとくらいだろうとの説明でした。芝浦中央公園はここ1年で整備が進み、ずいぶんきれいになりました。休みの日には多くの家族連れで賑わいます。実際に開通すればとても気分の良い通勤通学路になりそうです。

プラウドタワー芝浦 現地案内図

現地案内図(出典)公式サイト


(関連記事)高輪ゲートウェイ駅から各所への徒歩分数を調べてみた話

 

敷地配置図・平面図

それではプラウドタワー芝浦の敷地配置図から見ていきましょう。方角は上が北、下が南です。

プラウドタワー芝浦 敷地配置図

敷地配置図(出典)図面集


前面道路(西側)の交通量はわりと多いです。この前面道路を港南側に抜ける車道(高浜橋周辺)が最近拡張されて交通が流れるようになり、以前よりは渋滞が減りました。向かいが区立芝浦小学校ですぐ近くですね。

公開空地(PLAZA)を通ってエントランスに入ります。入り口は北側、南側に1箇所ずつあり、2層吹抜のエントランスホールへと抜けます。

プラウドタワー芝浦 エントランスホール

エントランスホール(出典)公式サイト


エレベータは4基、奥に非常用(ペット兼用)が1基。84戸/基です。全て各停となっており、上層階用、下層階用といった分け方はされていません。1Fからの乗り待ち時間が少なくなるよう、4基のエレベータのうち1基は、利用者がいなくても1Fに降りてくる仕様だそうです。

建物の中心にタワーパーキングが設置されており、駐車料金は40000~44500円/月です。タワーパーキングにはEV対応のハイルーフ区画が16台分あります。

同じく1階東側に平置き駐車場があり、47000~49000円/月です。平置きはプレミアムフロア(29F~33F)に使用優先権があります。全体の駐車場設置率は39%です。

なお価格設定はエリア相応で、周辺の駐車場相場(芝浦エリア)は、約43400円(平面45800円、機械式39200円)となっています(情報ソース)。

バイク置き場は5000円/月、ミニバイクは3000円/月です。自転車は、PLAZAからエレベータで降下して、B1Fの自転車置場(500円~1000円/月)に駐輪します。価格設定がちょいと高く見えますが、ここを買える方にとっては誤差の範囲ですね。

次に、2F平面図です。

プラウドタワー芝浦 2F平面図

2F平面図(出典)図面集


2F東側には保育施設が入ります。認可の施設が入るためマンション外からの園児受け入れもあり、つまりは住民専用ではありません。西側には共用部(プラザビューテラス/ファミリーラウンジ)があります。

プラウドタワー芝浦 プラザビューテラス

プラザビューテラス(出典)公式サイト


プラウドタワー芝浦 ファミリーラウンジ

ファミリーラウンジ(出典)公式サイト


個人的にはリモートワークするならプラザビューテラスのように窓面が広くて空間が広い方が、息が詰まらなくて好きです。正面はPLAZAの植裁を眺められますので気分が良さそうですね。

WiFi環境整備、無人コンビニ併設、個室スペースもあるそうです。ちなみに、ぶっちゃけ毎日固定の場所でリモートワークしてると嫌になっちゃいますよね。田町駅周辺はシェアオフィスをたくさん選べるのでどこか1つくらい契約しておくのも良いかも知れません。

それでは各階平面図に移ります。27Fを取り上げてみました。

プラウドタワー芝浦 27F平面図

27F平面図(出典)図面集


プラウドタワー芝浦はすべて内廊下です。ゴミ置き場、宅配ロッカーは各階に設置されています。いや~、いいですね。

27Fは西側にスカイラウンジが配置されています。見える方面はシティビューです。高輪ゲートウェイ周辺の再開発が出来上がるときれいな夜景が見られそうです。

プラウドタワー芝浦 スカイラウンジ

スカイラウンジ(出典)公式サイト


スカイラウンジの隣にはゲストルームが2部屋設置されています。平面図でちょうど1スパンが2分割されており広さはそれぞれ36平米前後だと思います。

プラウドタワー芝浦 ゲストルーム

ゲストルーム(出典)公式サイト


33Fまで上がると屋上のスカイデッキに上がるためのエレベータがもう1基用意されています。スカイデッキからは東側のベイエリア、レインボーブリッジ方面を見られます。スカイラウンジとはまた違った景色が楽しめそうですね。

プラウドタワー芝浦 スカイデッキ

スカイデッキ(出典)公式サイト


 

間取り図

それでは代表的な間取りをいくつか見ていきましょう。

全体的な間取りの印象としては、
  1. 廊下面積が少なく畳数効率が高い
  2. リビングインの間取りが多い
  3. 収納がきちんと確保されている
  4. リビングの壁が少なめ
  5. 玄関から廊下をクランクさせて外からリビングを見えにくくしている
  6. 天高が高く(リビング H2600、洋室 H2500~2600)下がり天井が多い
  7. バルコニーが狭い
※以下価格表記はすべて予定価格で、1の位は0でなく、0~9万円のいずれかです。

72EHタイプ

72.58平米、3LDK+2WIC、東向き
[14F] 9980万円台(@454万円) ~ [28F] 10780万円台(@490万円)

プラウドタワー芝浦 72EHタイプ

72EHタイプ(72.58平米、3LDK+2WIC、東向き)(出典)図面集


モデルルーム(72EJ)の反転タイプで、第1期販売予定住戸となります。

(◎)すべての居室が独立している(居室同士が隣り合わない)
(◎)収納が多い。ウォイークインクロゼットが2つもある
(◯)廊下が短く畳数効率が高い
(△)すべての居室がリビングイン
(△)リビング・ダイニングの壁面が少なく家具配置が難しい
(✕)洗面室とリビングがダイレクトにつながっている

プラウドタワー芝浦は、この間取りがやたらと多いのですが、もう少し違う間取りも増やせば良かったのに、というのが率直な印象です。

普通は玄関からの廊下を洋室(2)まで突っ切ってしまって、廊下から洗面室、洋室(2)、リビングにそれぞれ入れるようにするのがオーソドックスな間取りですが、リビング手前で廊下を短く切っています。

個人的には洗面所を出ていきなりリビングはないだろと思いますが、廊下を突っ切った間取りにしてしまうと、リビング・ダイニングが狭くなってしまうのと、洋室(2)がサービスルーム表記になるはずです。

そのデメリットを回避して、かつ畳数効率を重視した今風の間取りになったのでしょう。洋室(2)は開口を大きく取る必要あり引き戸がデカいです。モデルルームで確認ください。建具はカッコイイです。

この間取りの良い所は、きっちり収納の広さが取れていることです。居室がすべて隣り合わず独立していることもポイント高いです。ベタな田の字プランと同じで、家族間のプライバシー配慮に適した間取りと言えますね。この間取りは好き嫌いがわりとはっきり出そうです。

なお本物件は、バルコニーに「サービススペース」と呼ばれるエアコン室外機置き場が設置され、柵で仕切られている部屋があります。なぜわざわざそこにコストをかけるのか分かりませんが、図面集をざっと見てサービススペースのために隣戸に逃げられない場合はバルコニーに避難ハッチが付いていました。

また本物件には、バルコニーに物干し金物が設置されていませんが、移動型の物干しを買ってきて洗濯物を干すことは問題ないそうです。

プラウドタワー芝浦 モデルルーム(上の反転間取です)

プラウドタワー芝浦 モデルルーム(反転間取です)(出典)公式サイト

83SD-Eタイプ

83.09平米、3LDK+WIC+SIC、南東角
[14F] 13180万円台(@524万円)~ [28F] 14320万円台(@569万円)

プラウドタワー芝浦 83SD-E

83SD-E(83.09平米、3LDK+WIC+SIC、南東角)(出典)図面集


一番人気が出そうな分かりやすい間取りですね。このタイプの反転間取りや、平米数違いの似た間取りもあったため取り上げてみました。

(◎)典型的な角住戸の「いい間取り」
(◯)LDKが明るい
(◯)居室が広い、形がきれい
(◯)ウォークインクロゼット、シューズインクロゼットなど収納豊富
(△)リビング・ダイニングの家具設置が難しい
(✕)リビングの下がり天井が気になる

タワマンの角住戸は通常、玄関が住戸の角に位置するため廊下が長くなりがちです。このため専有面積のわりに居室やリビングにしわ寄せが行きます(部屋が小さくなります)。

ところがこの間取りはその弱点を克服した非常に秀逸な間取りです。これはキッチンをダイニングとリビングの中間位置に引っ込めたことで、ダイニングの部分を「デッドスペース化」させないことで実現しています。

そして副作用として、ダイニングには大きなテーブルが置けず、オープンキッチンの正面にリビングがあるというちょっと変わった間取りになっています。家具の配置は上手くやる必要がありますね。

リビング・ダイニング・キッチンは昼間に照明をつける必要がないほど明るいでしょうね。一方、庇のないダイレクトウィンドウは夏場に暑いかも知れません。

本物件の角部屋リビングのガラス窓はすべてFixされていますが、ガラスと柱の際(きわ)に換気のための開き窓が付いています。開放制限があるため落下の心配はありません。

リビングは下がり天井(CH=2160)が気になりますが、この柱の配置だと大梁が走るから致し方ありません。柱がアウトフレームになっていて畳数効率も高い部屋なので、ここは目を瞑るほかないのかも知れません。

洋室(3)は2枚引き戸になっているのでここを開放するとさらに広々と使えますね。洋室(3)をパパのリモートワーク部屋にしてあげると、気分良くバリバリ働いてもっと稼いでくれるはずなので、この間取りを購入予定の奥様方はご検討ください。

83平米って、浴室を1418で行くか1620にするか迷う広さなんですけども、この住戸は間を取って1618でした(笑)ここは何とか頑張って1620にして欲しかったですが、いろいろ収まりが悪かったのでしょうね。。ちょっと、もったいないですけどね。

 

構造・設備・仕様

構造・設備

  • 免震構造
  • スケルトンインフィル
  • ボイドスラブ(スラブ厚320mm)
  • 二重床二重天井
  • ハンズフリーキー
  • 防災倉庫、浸水対策あり
  • 各階24時間ゴミ置き場
  • 各階宅配ロッカー

専有部分仕様

  • 天井カセット型エアコン
  • リビング床暖房
  • スライドドア(ソフトクローズ機能付)
  • 食器洗い乾燥機
  • ディスポーザ
  • トイレ手洗いカウンター
  • 浴室暖房乾燥機(ミストサウナ機能付)
  • キッチン高さ、化粧台高さセレクト(無償、現時点で対象は13F以上)
 

価格

プラウドタワー芝浦平均坪単価(予定価格)は、約@490万円です。うち、プレミアムフロアのみは@570万円、スーペリアフロアのみは@484万円です。

どういった購入層がターゲットとなるのでしょうか?

本物件の代表的な間取りである70平米台3LDKの価格を「1億1000万円と想定」して、返済率20%で購入するために必要な世帯年収を逆算してみましょう。

(35年返済、元利均等、頭金10%と諸費用を現金で用意できるものとします)
  • 金利0.5% → 月返済額 25万6905円 → 必要年収1541万円
  • 金利1.2% → 月返済額 28万8783円 → 必要年収1732万円
もっと無理すれば少し世帯年収が低くても買えるは買えますが、ここは管理修繕費も高いことですし、私からはこれくらいが妥当ではないかと思います。実際にこれくらいの年収ある方でも、1億近くのローンを組むとなれば、ぶっちゃけびびると思います。

では次に、本物件の価格の妥当性を見るために、周辺中古マンションの成約事例を見てみましょう。

2021年成約事例(築年)平均坪単価
  • 芝浦アイランド ケープタワー(2006年、1095戸、田町駅11分)@360万円(成約8件)
  • キャピタルマークタワー(2007年築、869戸、田町駅8分)@389万円(成約5件)
  • 東京ベイシティタワー(2014年築、171戸、田町駅13分)@371万円(成約2件)
  • クラッシィハウス芝浦(2017年築、123戸、田町駅9分)@419万円(成約2件)
数字を見る限り、築年数も鑑みますと周辺エリアでは大規模であるほど流通価格の高止まりが見て取れます。1つ注意点で、2021年の成約を取ったので少なくとも下2つの価格精度は微妙です。

これら中古物件が2021年現在、新築で売られていると仮定して価格を逆算すると(初年5%減価、以降2%/年 減価と想定、これはただの数字のお遊びです
  • 芝浦アイランド ケープタワー @503万円(想定)
  • キャピタルマークタワー @533万円 (想定)
  • プラウドタワー芝浦 @490万円(現 予定価格)
  • 東京ベイシティタワー @469万円 (想定)
  • クラッシィハウス芝浦 @441万円(想定)
皆さまは、どの物件を買いますか?(笑)

本物件の値付けは妥当なラインだと思います。周辺相場から見て「安いから買いだ」という物件ではないです。(ただしこれは、田町駅基準の話です。続きは後編で書きます)

モデルルームで見せてもらった販売状況(顧客の要望が取れた住戸)では、8~9割方要望がついているようでした。

18F以上は概ね埋まっており、低層階(16Fより下)は比較して少しまばらな印象です。プラウドタワー芝浦は上下階の価格差が小さく、前建懸念など鑑みると妥当な埋まり方のように思いました。

また3F~12Fの住戸割りが階層あたり3LDK 2戸、2LDK 6戸、1LDK 9戸ずつありファミリー需要の方は気にされるかな?大丈夫かな?分かりませんが。(なお1LDKは1期販売なし)

モデルルームもお客さんで賑わっていましたし、第1期はそれなりにいい感じで売れていくのではないかと思います。要望が多い住戸は閉めてる部屋も積極的に出していくとのことでした。

ちょっと長くなりすぎた感がありますので残りは後編とさせてください!

 

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