速報!スミフ ブリヂストン跡地のシティタワー芝浦(?)計画概要判明

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先日、プラウドタワー芝浦の完売にあわせ匂わせQuerie.meに匂わせ投稿をしていました。


回答より引用：

これで本当に芝浦・港南エリアにまた新築がなくなってしまった…と思っていたら某物件のニュースが!(乞うご期待)

今回のタイトルどおり、スミフの芝浦2丁目計画について近隣の方から次の資料を入手したので速報します。
資料名：「(仮称)芝浦2丁目計画 計画概要および説明会のご案内」
発行者：事業主 住友不動産株式会社、設計・施工 前田建設工業株式会社
発行日：2023年6月22日

(以下、図などは上記著作物より引用)。

以前から、私以外にキットキャットさんなども書かれていましたね。


上記ツィートがちょうど1年前ですが、途中まで解体後はほぼ動きがありませんでした。新築がなくなったところで計画を明らかにするとはさすがスミフ?

計画概要

資料から抜粋します。

建築物名称：(仮称)芝浦2丁目計画
建築場所：　港区芝浦に丁目1番75(地番)
地域/地区：  用途地域 準工業地域
容積率：　　 799.99%(割増制度を採用)
建ぺい率：　47.74%(許容建ぺい率 80%)
日影地域：　なし
高度地区：　なし
敷地面積：　1,622.16㎡
建築面積：　774.35㎡
延床面積：　20,897.30㎡
用途：　　　共同住宅
構造/規模：  鉄筋コンクリート造・免震構造　地上34階・地下2階建
基礎工法：　直接基礎
高さ：　　　118.46m
戸数：　　　180戸
駐車場等：　駐車場56台　駐輪場206台　バイク置場10台
工事期間：　2024年1月9日着工　2027年2月6日竣工
事業主：　　住友不動産株式会社
設計者：　　前田建設工業株式会社　一級建築士事務所
施行者：　　前田建設工業株式会社　東京建築支店

白金ザ・スカイの819.02%にも迫る割り増しによる容積率799.99%が目立ちますね(後述)。その容積率をフルに使いつつ、決して広くない1622㎡の敷地に対し建ぺい率を50%未満とし、地上34階建て118.46mと高さを稼いでいます。

今回の物件が「シティタワー芝浦」になるかはわかりませんが、当初「(仮称)シティタワー芝浦」だったところが東京ベイシティタワーになっており、規模的には30階建て 196戸と近しいですが、本物件の方がよりペンシ…コホン、スレンダーです。


芝浦アイランドグローヴタワー(49階建て 833戸)・ケープタワー(48階建て 1095戸)やキャピタルマークタワー(47階建て 869戸)は別格として、旧海岸通り沿い東側に並ぶ近隣タワーに決して負けていません。むしろ、あえて同等以上の高さにしたと考えるべきでしょうか。

  • グローバルフロントタワー(34階建て 883戸)
  • インプレストタワー芝浦エアレジデンス(25階建て 114戸)
  • パークタワー芝浦ベイワード アーバンウィング(29階建て 190戸)
  • ブランズタワー芝浦(32階建て 482戸)
しかも直接基礎! もちろん杭基礎が悪いというわけではありませんが、基本埋め立て地となる芝浦・港南地区で直接基礎の物件はコスモポリス品川などかなり限られる認識です。かつ免震ということで、構造には一定の安心感がありそうです。

現地地図は次のとおり。記事執筆時点で依然「ブリヂストン芝浦ビル」になっています。


配置図兼1階平面図より

配置図兼1階平面図はこちら。

配置図兼1階平面図

配置図兼1階平面図


見にくいですが黄色のシェード部分が建物位置です。一見してわかるのが一階の構造が特殊なこと。旧海岸通り沿い(西=左側)はピロティになっており、一階は柱のみでベンチがあります。赤線部分が「地域集合場所」(後述)となっていて、中央下に「エントランス▶とあるもののその先は風除室とEVホールのみ。ほかのスペースはゴミ置場、車路、機械式駐車場のパレットとなっています。

別紙を見たところ、本物件は有事の際の防災広場となることが企画のポイントになっているようです。そもそも芝浦二丁目の容積率最大400%で、公開空地による割増だけでは最大600%の認識です。子育て支援施設などが用意できない本物件では苦肉の策として一階をピロティ構造にしてまで地域防災施設による追加割増を受け800%を達成したと思われます。

港区住宅型総合設計制度 より:

(2)港区との協議により設ける施設
子育て支援施設
障害者支援を行う施設（障害福祉サービス事業を行う施設、障害者支援施設、地域活動支援センター又は福祉ホーム）
高齢者支援施設（老人福祉施設、有料老人ホーム又は地域密着型サービス事業を行う施設）
コミュニティ活動施設（町会・自治会等の集会場又は倉庫）
地域防災施設（常時防災施設として使用されるもの）
(以下略)

公開空地全体計画より

歩道状空地断面図によれば、公開空地は大きく3つのエリアに分かれています。

歩道状空地断面図画

歩道状空地断面図

  1. 歩道状空地：安心安全な歩行空間を確保します
  2. 西側広場状空地：旧海岸通りに面して屋根のある広場を設けます
  3. 東側広場状空地：住宅地に住む人達が気軽に集える空間として計画します
確かに、現地南側は歩道が狭く、東側は歩道がない状態なので、西側含め4m幅の歩道状空地が確保されると周辺住民の方も安心できそうです。

このページには資料中で唯一のイメージパースがあるので、建物の外観もイメージできるかと思い引用します。

パース1.歩道上空地・東側広場状空地イメージパース

パース1.歩道上空地・東側広場状空地イメージパース


 

パース2.西側広場状空地

パース2.西側広場状空地イメージパース


スミフらしい黒っぽいトーンでガラスを多用したファサードになるようですね。

防災広場も兼ねているので、最近の大規模物件では一般的な、かまどベンチやマンホールトイレも備えるとのこと。芝浦・港南地区一帯は地区内の不燃化が進んでいるため広域避難場所に避難する必要がない「地区内残留地区」に属しますが、地域集合場所は芝浦2丁目内だけで3か所用意されており、今回の空地は地域集合場所として新設することで機能強化をはかるそうです。(資料内の記述を要約)

3階平面図

気になるエントランスホールがある階です。

3階平面図

3階平面図


エントランスホールは4階までの吹き抜けになっており、パース図のガラスとあわせ開放感がありそうです。管理室以外にホール内にフロントデスクスペースが用意されていますが、180戸規模ではさすがにコンシェルジュ常駐は難しいところでしょうか。エレベーターが1Fから住戸へ直通でいけるのかは不明ですが、メールコーナーもあるのでいったん3Fにあがるのが基本なのでしょうか。3Fがバイク置場、4Fは駐輪場となっており、2輪用のEVは共通で1基しかないので出し入れは少し面倒そうです。

規約がわかりませんが、荷物用・非常用と思われる大きめのEVの動線が一般と同じなので、ロードレーサーなど自転車を部屋置きする人には厳しいかもしれません(これはマンションによりますがけっこう難しい問題です)。配達の人も、メール/宅配BOXは3Fまで別動線のEV、住戸への配達はぐるっとまわることになりますね。

5-13階平面図

住戸は5階以上で、13階までは同じ間取りです。

5-13階平面図

5-13階平面図


バルコニーに東西南北ぐるっと囲まれておりダイレクトウィンドウではないようですね。柱の食い込みやサッシへの影響は少ないですが、角にがっつり柱がきていますね。各階ごみ置き場はあるようですが、この図面を見る限り荷物用EVではなく住民用EVの片方の裏側ドアがあいてそこから回収するのでしょうか。住民と鉢合わせしないよう、時間帯で運転するEVを制限するとか?

王様部屋平面図

あいだは飛ばし、33階平面図です(34階建てとなっていますが、34階の図面は屋上で機械類の塔屋が乗っていました。屋上には「制振装置」の記述が見えるので免震・制振のハイブリッド?)。

33階平面図

33階平面図


すべて角部屋とした4戸でワンフロアですね。バルコニーの構造は上層階でも同じようです。

立面図

西側と南側を引用します。

立面図

立面図


西側と東側は、25F以上で黒く示された部分の意匠が切り替わるようですね。また、33階のみサッシの見え方が異なり天井高が高くなっているようです。

現地取材

建築計画のお知らせ

建築計画のお知らせ


現地の様子を見に行ったところ、「建築計画のお知らせ」が出ていました。書かれているデータは同じですが、標識設置年月日が取材当日6/28!

柵の中を隙間から撮ってみました。

現地柵の中1

現地柵の中1


現地柵の中2

現地柵の中2


見る限り、1年前のキットキャットさんの写真の状態から変わっておらず、地上(地下も?)構造物の撤去はこれからのようです。それが完了して来年からの着工ということでしょうか。

東側はそれぞれ11階建ての秀和田町レジデンス、秀和第2田町レジデンスと、DHCの流通センターがあるので、低層はかなりのお見合いとなります。

現地北側

現地北側


現地北側の写真です。

あすか製薬の本社ビル があり、リンク先からも現地の様子が分かります。10階建てのオフィスビルで、その北側はグローバルフロントタワーまで高い建物はないので、北側の中層以上は抜けそうです。南側は言うまでもなく10階建てのパレステュディオ芝浦をはさんでタワーが並んでいます。

以上、速報でした。続報が入りましたらレポートします。

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港区湾岸タワーマンションに在住の計算機技術者(でありたい)。 23区では同エリアしか居住経験がなく、いまも湾岸エリアで評判のMRは見に行っています。 自分の新築リノベーション経験を振り返りつつ、主に湾岸を中心に常に変化し続ける街の情報などを追うことで、次のリノベーションへのヒントを得ようという目論みです。
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