【モデルルーム訪問11】プラウドタワー名駅南（名駅徒歩圏の希少立地）

今回、モデルルーム訪問した物件はプラウドタワー名駅南です！今回こそサクッといきます！

あっ！アバター（アイコン）変えました！（まだ反映が出来ていないかも）
名古屋らしく金のシャチホコと自分が眼鏡をかけているので組み合わせました！（安直）

外観パース　「実際もこのような眺望が楽しめそう？」　出典：公式HPより

1 物件概要
2 周辺
3 敷地
4 建物
5 設備仕様・グレード
6 間取りと予定価格
7 管理費等
8 総評

物件概要

所在地：愛知県名古屋市中村区名駅南1丁目1403(地番)
交通：(1)名古屋市東山線「名古屋」駅徒歩9分（7番出入口※名古屋駅地下街4番出入口より徒歩4分）
総戸数：90戸
敷地面積：966.48㎡（建築確認申請対象面積）
構造/階建て：鉄筋コンクリート／地上19階建て
駐車場：27台（機械式駐車場26台）
駐輪場：92台（ラック式(下段：79台・上段：13台)）
バイク置き場：2台
権利形態：専有面積割合による所有権の共有
完成時期：2022年1月下旬（予定）
入居時期（引き渡し時期）：2022年4月中旬（予定）
用途地域：商業地域
売主：野村不動産株式会社新宿野村ビル45階/国土交通大臣 (13) 第1370号/(一社)不動産流通経営協会会員/(一社)不動産協会会員/(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
施工会社：矢作建設工業株式会社

19階建（高さ60m未満）の90戸、小~中規模で全方位に住戸があるタワー型の建物になります。敷地面積は1000平米以下ですので色々とゆとりはないです（後述）。

売主は野村不動産、施工は矢作建設で、この組み合わせはプラウドタワー春日井と同じになります。まだ首都圏では馴染みは薄いかもしれませんが、名古屋圏では「矢作」施工は一定の安心感がありますね。

周辺

周辺地図　出典：公式HPより

名駅エリアは皆お馴染みの場所だからなのか、周辺地図が随分雑だなとｗ
地図上で見てもとても名駅に近いことがわかります。NAGOYA the TOWERは徒歩13分でしたので4分ほど近くなりますね。

意外（？）に納屋橋に近いです。なので、買い物施設としてはテラッセ納屋橋に7分で行けますのでスーパーはその中のメガドンキが一番近いですね。

ドンキウイスキー安すぎなんだがw
今まで尼で買ってたのは情弱すぎた pic.twitter.com/KtQ0gxSuXD
— こう (@arguline) June 4, 2021

ちなみにドンキといっても品揃えはそこいらのスーパーより豊富です（酒類はめっぽう安い）。さらにサイゼリアや、丸亀製麺、リンガーハット、ケンタッキーなどが入ったフードコートもありますし、ドラッグストア、クリーニング店、ジム等、テラッセは実際かなり便利です。~~（あれ？もうプラウドタワー名古屋栄買えばよくない？）~~

物件周辺を歩いて感じたのは、名駅の賑わいを感じつつも、物件の目の前は静かという絶妙な立地というところです、というのも、物件東側の江川線沿いと、西側の通りは通ったことがあっても、意外に本物件の目の前は通ったことがない人が多いはずです（おそらく、北に進むと建物にあたり、結局東か西側を通った方が近いため）。

広小路通より

個人的にお気に入りなのは、名駅方面まで３分程進むと途中の広小路通りに出る際に、目の前に「スパイラルタワー」がドーンと現れる点です！これはかなりインパクトがあります。前述の通り、物件の目の前はほとんど人通りのない静かな場所でありながら、一歩道を進むと、一気に名駅の賑わいを味わえるというギャップは本立地の最大の魅力に感じました。

スパイラルタワー付近より

更に3分程度スパイラルタワーまで（物件からは5、6分）進むと、上記の様に「ザ・名駅！」的な景色が飛び込んできます。この点、最近供給されたグランドメゾン名駅三丁目やシティハウス名駅那古野はある程度名駅まで近づかないと”名駅感”は味わえない＆途中の道にあるのは基本飲み屋なので、駅徒歩分数はどの物件もさほど変わらないながら本物件は差別化出来ていると感じます。

敷地

敷地配置　　出典：公式パンフレットより

敷地は東側が接道している土地と、南側が接道している土地をくっつけた変わった敷地形状になります。もとは東側の土地のみを取得し、その後、3つほど土地を買い取って増やしていったそうです。GoogleMapで確認しましたが、昔は雑居ビルやコインパーキングなど細切れの土地でした）。

江川線沿いから物件正面

江川線沿いから東方向

東側の土地が建物本体になります。目の前はレンタカー屋の駐車場の立体駐車場になりますので、ある程度開けてはいますが、その先は高速道路になりますので、ざっくり6、7階以上でないと完全には抜けてきません。

南側敷地

南側の敷地は機械式の駐車場になります。写真中央の隙間から見えているのが建物本体になり、右が既存の14階建の賃貸マンション、右がビジネスホテル「コンフォートホテル名古屋名駅南」になります。
どうでもいい話ですが、このホテルは今年開業（隣の賃貸マンションは築10年ほど）なのでなんとか一体開発できなかったのかなーなんて思っちゃいましたが、タイミング含めて難しいんでしょうね。その点、本物件は複数の土地を纏めあげただけでも褒められたもんですね。

建物

外観パース　出典：公式パンフレットより

19階建ですので「タワー」を名乗るのは？ですが、それでも随所にこだわりを感じる作りになってます。まず、一見なんともない前面ですが、よく見ると住戸間のバルコニーが接してません！それによってプライバシー性が高い作りになっていることと、デザインも単調になっていないのが良いですね。

また、タイルを使用せず吹付けで仕上げてます。ただ、吹付けといっても目地はしっかり入れていることでチープな印象はない仕上げになってますし、後述しますが、修繕費が抑えられるメリットがあります。

その他、ガラスは反熱ガラスを採用することで、通常のガラスよりも空が綺麗に映るような仕掛けになっているのが面白いです。

エントランスアプローチ　出典：公式パンフレットより

隣の賃貸マンションと比べれば一目瞭然ですが、植栽はきちんと植えられてますね。植栽豊か！というかんじではないですが規模を考慮すれば必要十分だと思います。

ラウンジ　出典：公式パンフレットより

唯一のエントランス脇のラウンジはこじんまりとしていますが、グラデーションで色付けされた陶器が壁に飾られていたりちょっとしたこだわりは感じます。また、庭部分に縦長で銀色のオブジェが設置されており、上から見ると名駅の「名」の字になっているという仕掛けになってます。個人的にこういった、言ってしまえばどうでもいい仕掛けは大好きです（笑）。来客した人への話のネタにもなりそうですよね（実際どのように見えるかはモデルルームの模型で確認できます）。

内廊下イメージ　出典：公式パンフレットより

内廊下仕様で、玄関前の凹みのきちんとありますね。ついでに書くと、玄関前カメラ付きで、ハンズフリキーも採用してます。

設備仕様・グレード

【良い点】

ハンズフリーキー（玄関、エレベーターも！）
玄関前カメラ付きインターホン
キッチン水栓がアレグロ（タカギとグローエの共同開発。全戸標準は初）
キッチン天板が天然石
キッチン面材が抗菌・抗ウィルス加工
浴室ダウンライト
マイクロバブルバス
ローシルエットトイレ
トイレ手洗いカンター
スマートリモコン（床暖房、お風呂の操作に対応）
T-2サッシ

【悪い点】

洗面天板が人造大理石
電動吸気シャッター
直床
ディスポーザーなし

タカギとグローエが共同開発したアレグロ
見た目もちょうど両者の中間みたいな形状
製品として2年ぐらい前からあるみたいだけど
今日行ったモデルルームの物件で全戸標準設備になってて初めて見た
レバー部分も重厚感あってカッコ良いかんじ！https://t.co/rbG7k2cla8 pic.twitter.com/cTfxaFfrq8
— こう (@arguline) May 29, 2021

注目はキッチン水栓のアレグロですかね。全戸標準は全国初（プレミアムなどの一部住戸のみはあった）らしいので珍しいですね。また、天板は「シルバーディザード」は割と貴重な種類らしいので今後市場からなくなるかとのことでした。確かに高級感と品があって実物はかなりよかったです。
その他、高速道路に直接面しているわけではありませんが、T-2サッシが採用されているのは騒音の面で安心感があります。

ただ、ディスポーザーはつけてほしかったなと。貴重な名駅徒歩圏内の物件ですし、坪単価もかなり高いですからね。

間取りと予定価格

間取り各フロア5邸で、2階から最上階まですべて同じプランになってます。70㎡以上の住戸でも2LDKで、1LDKでも50㎡台後半になりますので、全体的に部屋数よりもゆとりを重視しているプランニングですね。

フロア配置　出典：公式パンフレットより

以下、各住戸の間取りと予定価格になります。平均は坪320~330万円です！

【Aタイプ 71.48㎡ 2LDK】

18階　7,800万円台（約360万円/坪）
17階　7,800万円台（約360万円/坪）
15階　7,700万円台（約355万円/坪）
8階　6,900万円台（約318万円/坪）
7階　6,800万円台（約313万円/坪）
5階　6,800万円台（約313万円/坪）
3階　6,400万円台（約295万円/坪）

【Bタイプ 59.45㎡ 2LDK】

18階　6,200万円台（約344万円/坪）
17階　6,200万円台（約344万円/坪）
15階　6,100万円台（約338万円/坪）
8階　5,700万円台（約316万円/坪）
7階　5,700万円台（約316万円/坪）
5階　5,500万円台（約305万円/坪）
3階　5,300万円台（約294万円/坪）

【Cタイプ 66.83㎡ 2LDK】

18階　7,100万円台（約350万円/坪）
17階　7,100万円台（約350万円/坪）
15階　7,000万円台（約345万円/坪）
8階　6,400万円台（約316万円/坪）
7階　6,300万円台（約311万円/坪）
5階　6,100万円台（約301万円/坪）
3階　5,900万円台（約291万円/坪）

【Dタイプ 58.38㎡ 1LDK】

18階　5,900万円台（約333万円/坪）
17階　5,900万円台（約333万円/坪）
15階　5,800万円台（約327万円/坪）
8階　4,800万円台（約271万円/坪）
7階　4,700万円台（約285万円/坪）
5階　4,600万円台（約260万円/坪）
3階　4,500万円台（約254万円/坪）

【Eタイプ 56.06㎡ 2LDK】

18階　5,900万円台（約347万円/坪）
17階　5,900万円台（約347万円/坪）
15階　5,800万円台（約341万円/坪）
8階　5,200万円台（約306万円/坪）
7階　5,200万円台（約306万円/坪）
5階　5,100万円台（約300万円/坪）
3階　5,000万円台（約294万円/坪）

間取りについては、正直どこから突っ込んでいいのか分からないレベルでひどいですね（笑）
敷地1,000㎡以下で仕方ない部分もあるのでスルーしようかと思いますが、Eタイプは流石にひどすぎるなと。不自然にリビング窓が斜めカットされているし、その両サイドは窓かと思えば壁…これマンション史に残る低さの開口部比率なのでは。

Eタイプのリビング　公式HP ROOVより

ただ、上記の間取りも含めて「ROOV」という3Dモデルルームで確認できるのは救いですね。個人的に過去の物件購入で3次元的にな想像力が足りずに失敗した経験があるので、この機能で確認すれば、内覧時に「ｺﾚｼﾞｬﾅｲ!」という状況は避けられるかなと思います。

おすすめの間取りはBタイプの低層階ですかね。グロスは抑えられながらも、間取りは（この物件の中では）それほど悪くないので。高層階ももちろん良いですが、中途半端な階数では今後眺望に影響する前建てができる可能性は十分あるエリアなので低層階の方が精神衛生上良いかなと。現状の前建ては2階程のレンタカー屋の駐車場で抜けも悪くないですから。

Dタイプ12階の眺望　出典：公式HP ROOVより

その他の間取りでは、1LDKですがDタイプが良いですね。リビングがサッシ3枚分のダイレクトウィンドウで、廊下も少なく効率が良いので、かなり広々と使えそうです。~~（ただし、浴室はリビングを経由しないと行けない…）~~
しかも、Dタイプは名駅ビューがとれますので、買うなら完全に前立てを抜ける12階以上は良さそうですね。

最上階は大抵プレミアムフロアで広い住戸しかない場合が多いことから考えると、狭い住戸で最上階が取れるのは貴重だと思います。おそらく、それなりに価格が盛ってくると思いますが、どうせ高層階を買うなら積極的に検討してもいいと思います。

管理費等

管理費等は未定です。ただ、タワーとなってますが、60ｍ以下ですし、アトラクティブ30が導入されているので修繕費は将来的には抑えることができると思います。アトラクティブ30は外壁や配管を耐久性の高い素材にすることで、大規模修繕時期を後ろ倒しに出来る取り組みです。

総評

「高い！」けど「後発もないからやっぱ妥当かも！」が所感です（笑）

直近の名駅-伏見-栄エリアの物件が軒並み坪350万円以上が多い中で、本物件の坪320~330万円は坪単価的には目に優しく、「おっ安いかも！」となるんですが、なまじ部屋数の割に広めの住戸が多く、グロスは嵩むので結果的に高いと感じてしまいます（ざっくり言うと1LDKに5, 6千万、2LDKに6, 7千万出す層が名古屋にいるかなぁ？という）。

しかし、ほんとに周辺は後発はないんですよ。少なくとも現状は。未定ですがNagoya The Towerの2棟目も本物件とはコンセプトがだいぶ違いますし、今後後発が出てきたとしても竣工ベースで3年以上先ということになりますので、一層リニアへの期待感が高まった中で安く出てくる可能性は考えにくいですから。

そうなると、この価格は妥当かなという結論に至るわけです。実際、グランドメゾン名駅三丁目は残り数戸（2021年6月時点）になりますし、立地的に底堅いことも確かです。

もう少し不動産的な話をすると。東京駅周辺にマンションがないのと同じで名駅周辺でもマンションにするよりもオフィスや商業ビルにした方が事業として旨みがあるでしょうし（東京駅と名駅が同じ価値という意味ではなく、地域の立ち位置として同じという意味で）、今後、同じような立地にマンションが建っても同じ価格で出てくることは考えにくいですね（この点については具体的にモデルルームで直近の周辺土地成約事例から換算すると400オーバーになるという説明がありました。その算出ロジックが正しいかは不明ですが。）。

本物件の中では前述の通りBタイプはバランスが取れていておすすめです。ただ、きっちり眺望差が価格に反映されているので目玉住戸もありませんし、価格の歪みもないのでどこか特別お得という住戸はありません。

ライバルと比較すると。NAGOYA the TOWERは駅距離は4分の違いですが、9分と13分なので数字以上に大きな違いとなりますし、名駅南エリアでありながらも本物件の方がより「名駅物件」感があるでしょう。ただ、その分、規模と商品性では負けているといのもありますし、結局は好みの問題ではあるのですが、個人的には本物件の方が希少性を感じます。

具体的な住戸を挙げると、1LDK同士で比較した場合、

NAGOYA the TOWER：H-13タイプ　54.36㎡　29階　6,100万円（坪370万円）
本物件：Dタイプ　58.38㎡　18階　5,900万円（坪333万円）

2LDK同士の場合、

NAGOYA the TOWER：C2-1タイプ　58.45㎡　18階　5,900万円（坪333万円）
本物件：Bタイプ　59.45㎡　18階　6,200万円台（坪344万円）

どうですかね？眺望重視かつ、よりタワー感を求める人はNAGOYA the TOWER。立地重視の人は本物件を魅力に感じるのではないでしょうか。

~~ただ、NAGOYA the TOWERの場合、、プラウドタワー名古屋栄の中古買えばよくない？ってなってしまうんですよね。名駅までの距離的に…。~~

ちなみに、本物件のモデルルームに訪問した後は、専用サイトから以下のコンテンツが確認できます。

パンフレット
プランブック
クオリティブック
眺望シミュレーション
日影図
外観、アプローチ、エントランスの3D映像
3Dモデルルーム（ROOV）
価格表
スケジュール

これだけのコンテンツをモデルルーム外で見れるようにしているのは素晴らしいなと。しかも価格表はしっかり更新されていきますし、日影図など、他のモデルルームはこちらから言わない限り見ることができない資料もしっかり公開されてました。自宅に帰ってゆっくり眺望シミュレーションを確認できるのは助かりますので、今後、他物件でも同じように資料公開されていると良いなと思います。

以上です！感想やその他のご質問は、コメント欄かTwitterにお願いします！

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