お便り返し その177「幕張ベイパークが値上がりして幕張ベイタウンが値上がらない理由は?」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。




差出人:東京近郊移住希望

誰に答えて欲しいですか?
マンションマニア, 東京湾岸ライフ

メッセージ本文:
幕張ベイパークのタワマンが中古市場で分譲時よりかなり高値で取引されているのですが、幕張ベイタウンの築浅マンションは、普通借地権ではあるものの、それ以上にお安い価格で取引されていて、今の相場でもあまり上昇しているようには見受けられません。

幕張には将来的な発展期待があると思いますが、ベイパークとベイタウンに対する期待は全く別のものと考えた方がよいのでしょうか?




東京近郊移住希望様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

幕張ベイパークと幕張ベイタウン、どちらも素敵な街ですね!

まず、この2つの地域の大きな違いとしては

幕張ベイパーク=新築販売中
幕張ベイタウン=基本的な開発は終了

という点です。

幕張ベイパークに関しては新築として多額の広告費をかけて街を宣伝していますから引き合いの多さでは有利となって当然となります。

幕張ベイパークに関してもいつかは新築の供給が終了しますからいつかは今の幕張ベイタウンと同じ状況になるわけです。

それもあって私は数年前から「幕張ベイパークで買うならできるだけ早く!」「1棟目と2棟目は声を大きくしておすすめできるが3棟目からは徐々におすすめ度合いが下がる!」と発言しています。

なぜ早くに購入したほうが良いかというと新築として広告してくれる期間が長くなるからです。

街の開発は1棟目の入居から少なくとも10年は続きますから

1棟目クロスタワー&レジデンス=新築供給終了まで10年
2棟目スカイグランドタワー=新築供給終了まで8年

ローンの残債を減らせるのです。

もちろん3棟目以降のほうが街が発展した状態で入居できるという魅力はありますがリセールバリューとしてはベイパーク内で立地の良い1棟目と2棟目に住んで早くにローンを減らしたほうが値上がり分の含み益、ローン残債が減った分の隠れたる含み益に期待できるわけです。

幕張ベイタウンに関しては新築の宣伝もないため値上がり要素がないのは当然のことです。幕張ベイパークだって新築の供給がなくなれば今ほどの勢いはなくなるでしょう。海浜幕張が便利な街であることはたしかですが東京都心まで距離があるため東京まで通勤される方を新規で呼ぶのは新築でないとなかなか難しいのです。

1棟目の相談を受けた際、多くの方が何もない状態の街で買うのを不安に感じていましたが私は「あと10年以上新築として宣伝してくれるわけで残債割れなんてあり得ないですよ!」とアドバイスしていました。実際1棟目の方は購入価格より値下がりしていないですし、ローン残債も減らせていますからこの先もローン残債割れは120%あり得ないでしょう。

それぞれに魅力のある街ですが幕張ベイパークだけが値上がり、幕張ベイタウンが値上がらないのは新築の供給があるかないかです。

※幕張ベイタウンも値上がっている街区もあります。下記記事にてご確認お願いいたします。

幕張ベイタウンのマンション購入・売却相談はマンションマニアまで

幕張ベイタウンのほうが平均専有面積が広かったり、ごみの回収方法が異なったりなどなど違いはあります。また、幕張ベイタウン内でも機械式駐車場が古くて今どきの車が入らない街区や、逆に自走式立体駐車場設置率100%で今どきの車が確実に敷地内で止められる街区があったりとそれぞれに特徴があります。

普通借地権という点は価格に反映されていますが幕張ベイパークの新築供給が終わる10年後くらいに相場がどちらに寄ってくるのかを今時点で予想するのは難しいでしょう。

リセールバリューを気にするなら2棟目を購入してどんどん残債減らしていきましょう!

繰り返しになりますが幕張ベイパークの1棟目と2棟目は「残債割れはあり得ない!!」と自信をもって言えます。

幕張ベイパークをきっかけに幕張ベイタウンも気になった際はぜひご相談ください!!

ご相談お待ちしております!!


マンションマニアへ購入・売却相談




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