湾岸のマンションを数年前に買った方から、駐車場が長期の抽選待ちなのだが、総会で定期的な抽選に切替えをしてもらうのはどの程度大変だろうか？という問い合わせです。
規約細則の変更が必要なものですので、管理組合マターということで、はるぶーから回答します。
質問は
差出人: 湾岸板状民 さんから
差出人: 湾岸板状民
こんにちは！
駐車場枯渇問題に関して質問させてください。
数年前、中古でマンションを購入、最近は車の購入を検討中で駐車場の申し込みをしたところ待ち人数が30名ほどいるそうです。
駐車場が25台分なので、かなりの人数が待っている状態で、先頭の方は8年近くお待ちになっています。
結構待つなぁとぼやいたところ管理人さんが
「本来、駐車場は2年更新なので、総会で提起して2年ごとに希望者で抽選するのが公平なんですよね。駐車場は住民の共有財産ですから。」
とおっしゃっていました。
この様な提案は総会に提起して取り上げていただけるものなのでしょうか？荒れたりしませんか？
また、管理人さんがさも当然のようにおっしゃってたのですが、そのような運営をされているマンションはあるのでしょうか？私は先着で順番待ちが当たり前だと思っていました。
よろしくお願いいたします。
結果からいうとかなり困難では？
駐車所は余っていても、足りなくても理事会は頭が痛いものです。URの賃貸の団地とかで、古いところで駐車場が不足気味な場合などで、駐車場は20年待ちという話を聞いたこともあります。ここまで凄い待ちになると、キャンセルしてもペナルティは発生しないことを利用して、１０年先には車が要る”かもしれない”から列には並んでおくという人が発生する問題もでてきます。
分譲マンションで車が必須という人は、駐車場をもう8年も待っている人がいると訊いたら購入を敬遠するでしょうから、あんまり長い待ち行列を作るのは、本来理事会の施策としては推奨しかねるものです。
一方で長くそれでやってきた制度は、それに皆が納得しているもの。本件についていえば、急に抽選入れ替え制にリセットしてしまうと、既に８年待っている待ち行列のトップにいる人と、新規に駐車場を求める人が同列になてしまうので、その間の公平性をどう確保するのか？という問題がでてきます。
”あるべき”論としては、駐車場も全戸の共用部分ですから、１０年待ちなら１０年以上住んでいる人が有利になるというシステムは望ましくないとは思います。なので管理員さんの言うことにも頷ける部分はありますが、１０年も放置されてきて根付いてしまった文化を変えるのは理事会としては手をだしにくいだろうなとは。
なにより、借りる人の間の既得権や、待ち年数などの公平性を抽選制度をいれて解消したところで、管理組合からみると、組合の収入は変わらないので、なにも敵を一杯つくってまで・・と理事会は考えるだろうからです。
間違いなく総会は荒れます。私が８年待っていてようやくそろそろだったら、怒りのあまり力の限りで総会燃やしにいきますから。
駐車場の入れ替え抽選制度は実際にはかなり珍しい
管理員さんの”こうあるべき論”とは異なり、駐車場やバイクを、入れ替え抽選するマンションは実際にはかなり少数だと思います。あんまり事例を聴いたことはなく、一度契約してしまうと。その家が権利を手放すまでは既得権化させてあるほうが普通だと思います。２年といった短期で、抽選落ちしただけでマンションから車が追い出されてしまうというルールになって近くに駐車場がなかったらどうでしょう？新車を２年で手ばなす可能性が高いといった制度に住民の多くの支持を集めることは困難そうです。
せいぜい、入れ替わりを促進するために、車のオーナーが変わったら（賃貸の人に権利委譲できないなど）区画は維持できないとするとか、
公平性を損なうので、同じ部屋から複数台の契約を受けている場合には、契約が一杯になったら２台目は解約してくれ程度までが、普通に住民の側からみて総会で提案されたら賛成しますで受け入れ可能な限界な気がします。
Twitterで訊いてみました：
駐車場が不足している（月極め駐車場が全区画契約中の）マンションの方にお尋ねします
— はるぶーちゃん💕は㍇ヲタクで善意の理事なの (@haruboo0) April 12, 2021
待ち行列や、定期的な抽選での入れ替えとかありますか？区画の変更ではなく追い出しの方で
結果は駐車場が不足気味のマンションの抽選ルールは ”全入れ替え”や”待ち行列をつくる”は少数派で、空きがでるたびに全戸に希望者を募りなおして抽選という仕組みが普通と。最近は駐車場の付置率がすくなめの湾外タワーで、”毎月”抽選があるマンションもあるようですので、私自身の直感に近い結果です。
私が設定するなら
もしも私が理事会の役員としてこれを扱うのであれば、以下のようにした/すると思います。もし8年以上前に戻って、駐車場が不足し始めた段階であるなら、その時点で”空きがでたら”希望を募って抽選しなおす制度にすると思います。待ち行列をつくらせるのは、長く住んでいる部屋のオーナーを、新規入居したオーナーよりも優先するということになりますが、これはあんまり公平には思えないからです。
単に駐車場がないだけでも結構中古の売れ行きには影響がありますが、さらに１０年待ちとか聞いたらたら車を置きたい購入検討者にはかなりドン引きされると思うからです。理事会の仕事はそのマンションの値段を下げないことだからこれはお薦めはしがたい。
これから解決するなら、需給のバランスが崩れていて、需要が圧倒的に大きいということですから、待ち行列が自然に解消する方向の解決策を提案すると思います。駐車場料金が近隣相場などに比較して安価すぎることを意味しているわけですから、値上げして受給をバランスさせるのが一番早い。ただし、駐車場の契約者が住民の多数派だと、既契約者が反対票を間違いなくいれてきますから可決できません。マンションの住民はかなり利己的な票のいれかたをするもので、公平性より自分に損か得かで総会への賛否を決める傾向がとても強いからです。うちのマンションでいうと駐車場は余ってはいますが、５００戸に対して４００台とかの契約があり（残りは近隣に貸し出し）その料金を値上げできる気がしません。 実際過去にできたことはせいぜい消費税率に連動できただけです。
うちのマンションの駐車場は１戸１台と過剰な数で、機械式が１台もないという、都内としてはかなり珍しい設定で”足りない”問題は起こらないのですが、理事会やって苦労したくなかったので検討時に条件にしたせいで、偶然そうなっているわけではありません。写真はうちのマンションの駐車場棟。もともと５１５戸全戸分の自走式です。駐車場代が近隣の1/3とかの激安設定だけどちょっと私には弄れない。区画も余るほうの悩み。でまぁ・・・今は近隣のマンションの車がなぜか一杯駐車しています。（無論その料金はうちのマンションの住民と同じではない）
湾岸板住民さんがとりくまないと無理では？
割り当てルールは普通細則に記載があり、この場合は総会で参加者の過半数。運が悪いケースでは割り当てルール（の一部）が管理規約本体に書かれているケースもみたことがあり、この場合は総会で全戸の3/4の賛成を集めないとルールは変わりません。理事会からみると、反対をだしやすい値上げ以外で解決しても、別に組合の収入が増えるわけではないし、いかにも反対をだしやすそうですから、”湾岸板住民”さんが理事会の外から解決してくれとか注文を出しても、理事長さん（私も同じことをいいます）は、あなたが解決してくれるのでなければ、要望だけ出されても困る！とお返事されると思います。
解決するならまずは理事会にメンバーとして入らないと現実的には難しいでしょう。誰にでも『理事になれ！ならなければ無理だ！！』と言っている印象のあるはるぶー。実際そうなんですが。そうまでしてでも解決したい問題でなければしょせん湾岸板住民さんにとっても些細な問題だということです。些細な問題だから他人に頼んで解決しておいて！といっても頼んだ人にとっても些細な問題です。人任せでは解決は難しいと思うべきでしょう。
!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。
こんなにスピーディに回答いただけるとは思ってもいませんでした。
ずっと待っている方にとっても公平感があるものに変えるのは難しそうですね。
「空きが出たら希望者で抽選」方式に変更して、しばらくの間は待っている期間が長い順に多く票数を割り当てるなどで頑張って説得するくらいでしょうか。
当マンションは周辺に駐車場が潤沢（マンションより若干高額）なので私も含めて本当に必要な人が特に困っていない状況でもあります。
ただマンションのリセールを考えた時、１０年待ちだと資産価値に影響しそうなので理事会に提案してみようと思います。
ご回答ありがとうございました。
公平性の点からも、”後から購入してオーナーになった”人が１０年待ちとか言われるのは防ぐ設定のほうが適切かなと。
現在の待ちだけ既得権として、新規の予約待ちはとらないなどの解決方法はありますね。