【お便り返し8】残債割れ有無の試算に住宅ローン減税を含めるべきか?

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※一部わかりにくい表現があったので修正しました。(2021/4/5)
最近は花粉で死にそうですがお便り返しします!

差出人: マンション検討中

誰に答えて欲しいですか?
全員

メッセージ本文:
新築マンション購入に際して残債割れしないことが重要だと認識しているのですが、仮に10年で住宅ローン控除を800万円受けれるのであれば、マンション価格が-500万円分は残債割れしていも、住宅ローン控除分の800万円分の現金が手元に残っていれば、+300万円の得になるように思ったのですが、上記のように住宅ローン控除による相殺を考慮しても残債割れは避けるべきなのでしょうか?

先日、三菱地所からカナダのファンドへ400億円規模で売却が報じられた「広小路クロスタワー」@中区錦二丁目※本文とは関係ありません


マンション検討中様、ご質問ありがとうございます。ご指名されてませんが、あまり語られない内容ですので答えてみたいと思います!

先に結論から申し上げると、住宅ローン控除を含めて残債割れしなれば問題ありませんが、住宅ローン減税のみを含めた試算は中途半端です。

どういうことかと申しますと、購入前の試算には主に2パターンあるかと思います。
  1. 周辺相場や減価率等から購入する物件の割安or妥当or割高を試算
  2. 購入と売却の諸経費、税金、ランニング、住宅ローン減税等すべて含めたトータル収支を試算する
「1」は物件自体の価値判断の試算で、「2」は購入者個別の収支シュミレーションになります。

購入の際には、どちらの試算も必要ではあります。まず「1」で物件価値には問題ないと判断し、「2」の計算で最終的なキャッシュアウト(マイナス)を月額等に慣らして、賃料相場と比較して購入を判断するという具合です。

個人的は解釈ですが、「2」の収支シュミレーションの結果として、「身動きが取れなくなることを避ける」のが最低限超えるべきしきい値として存在しているという認識です。

なので、購入者個別の収支シュミレーションの中で、当然、住宅ローン減税を含めるべきですが、その時は他の費用等も徹底して含めるべきということです。そのシュミレーションに穴があれば、身動きが取れなくならないかという試算として全く意味をなさなくなってしまいます。

ただし、別の視点で住宅ローン減税を含めて試算する注意点があり、ご質問のように実際に手元から500万円を払う形になった場合、意識的に減税で返ってきたお金を別管理しておかなければ、心理的にはかなりダメージでしょう。(通常使う口座に入れてしまったら、数年後の売却のことなんてすっかり忘れて使ってしまうかもしれませんしw)

ちなみに、前述の物件自体の価値判断視点でご質問に記載の、「800万円」のローン減税と、-500万円分は残債割れを前提の物件について試算してみます。

一人あたり最大40万円/年なのでペアで80万円を10年間受けるためには、10年後の残債が8,000万円程度必要になりますので、金利0.5%で逆算すると、1億1千万円程度の物件を購入する必要があります。

購入時点:11,000万円
↓(金利0.5%)
10年後の残債:約8,025万円
↓(残債-500万円)
10年後の物件価格:7,525万円)

つまり、10年後は7,500万円程度(3,500万円減価)の物件価格になるわけです。

マンションの減価目安は、「坪4万円/年」説と「物件価格の1~2%/年」説が主にあります。
  1. 坪4万円/年で計算なら(70㎡と仮定して)10年後は850万円減価
  2. 物件価格の1.5%/年計算なら、10年後は1,540万円減価
それぞれ、さらに新築プレミアム分の減価が1,100万円(購入額の10%想定)あったとしても、10年で3,500万円程度減価するのはとんでもないクソ物件という話になります!

単純に考えると、新築時に同程度のスペックで築10年の中古が「7,500万円」で売ってたらそりゃ中古の方買うでしょうよと。(勿論、10年間で相場が上下がほぼなかったと仮定した話にはなりますが。)

つまり、この低金利で、ご質問のような状況になる(減税を考慮しないと残債割れする)マンションは、さすがに買わない方が良いとも言えます。

以上になります!ご参考になりましたら幸いです!

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ABOUTこの記事をかいた人

名古屋在住で独身です。これまでに2回マンションを購入した経験を活かして 中部エリアのマンションをレビューしてます。少しでも購入検討者のお役に立てれば良いなと思ってます!

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