第269回 「単身者が気を付けるべきマンション選び」

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このブログは10日おき(5、15、25)の更新です。

このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論・「マンションの資産価値論を展開しております。

近年、単身者のマンション購入が増えています。結婚しない男女、しても30代後半~40代と晩婚化も進んでいると聞きます。そう言われて随分と時間が経っていますが、この傾向は今も続いているようです。

 

そのせいもあって、単身者がマンションを購入する例も増えています。単身者の多くはコンパクトな物件を選ぶ傾向がありますが、今日は単身者がマンション購入で気を付けるべき要点について整理してみました。

 

コンパクト住戸をコンパクト物件から選ぶのは問題あり

最初に言いたいことは、コンパクトな住戸を選ぶとき、コンパクト住戸をずらりと並べた、いわゆる「コンパクトマンション」から選ぶのは避けるべきという点です。

 

コンパクトマンション、すなわち小規模マンションは、スケール感に乏しく、どう見ても堂々たる立派なマンションには見えないからです。コジンマリとしたマンションは、貧相で賃貸マンションに毛の生えた程度の物件が多いのが実態です。

 

購入する部屋が30㎡、40㎡とコンパクトであっても、マンション全体が堂々として大きな体躯である方が良いのです。

 

どのくらいのスケールならいいのでしょうか?平均35㎡のコンパクト住戸ばかりのマンションは50戸であっても、一般のファミリーマンション50戸の半分程度のボリュームしかないのですから、25戸の小型マンションと変わりありません。 どう見ても「威風堂々」には見えません。

 

コンパクト住戸が大半のマンションなら、100戸以上のスケール感が望ましいでしょう。ところが、そんな物件は滅多にありません。そこで、筆者は少なくとも50戸以上の中型、できれば100戸以上の大型マンションの中から選択するべきと考えます。

 

小型マンションは管理人不在の「巡回方式」が多い

コンパクトマンションに限らず、小型マンションは「巡回管理」が普通です。ここにも問題があります。

管理が良いとか悪いとかの基準を一言で表すことはできませんし、清掃が行き届いていればいいという単純なことでもないので、巡回管理が悪いとは断定できないのですが、門番がいるかのごとく常駐しているマンションには劣る見ているからです。

 

管理が良いとか良くないとかは、どこでどのように見分けるのでしょうか?この質問にズバリ簡潔に答えられる人は多くないはずです。

 

中古マンションの購入を検討している人に「管理状態はいかがでしたか?」と聞いてみると、「清掃が行き届いていて、管理状態は良さそうでした」との答えが返って来ます。

マンション管理とは、一言でいえば「きれいに保つこと」なので、清掃も大事な要素には違いありません。しかし、何年も何十年もきれいに保つことの難しさは、一言では表せないものです。

 

しかも、それを購入の際の見学時に見抜くことは難しく、経験知となるまでには20年以上30年くらいの時間が必要になるのかもしれません。

 

管理の悪いマンションの末路

スラム化一歩手前にあるような無残なマンションもあります。マンションが日本に誕生して数十年、老朽化したマンションが日々増えています。

同時に、大きな社会問題に発展しそうだと危機感を持つ識者、マンション住人も増えています。何とかしなくてはと、解決策を模索中の管理組合も増えているようです。

 

解決策のひとつに「建て替え」があります。しかし、これを実行に移すのは並大抵の努力では足りません。合意形成だけで10年も20年もかかる大事業なのです。

 

ここでは述べませんが、実現するのは恵まれた条件を有する場合のみで、普通は入り口で頓挫してしまうことが多いのも事実です。

結局、手をこまねいて劣化を眺めているほかにないマンションも多いのです。長い時間かけて劣化させてしまった建物は、手の施しようがなくなり、やがて住む人がいなくなって廃墟と化す運命というわけです。

 

大事なのは、購入検討者の印象です。買い手の多くは複数の物件を内覧し比較しますから、内覧する際に確実に見られる共用部、つまりエントランスやエレベーター、廊下等の美観が保たれていないようなマンションの場合、見学者の印象はどう変化するでしょうか?

 

管理の良し悪しの影響はここで出るのです。この購入者における検討時の印象は、非常に重要であり、中古マンションの成約スピードに大きな影響を与えます。

 

巡回管理方式には、いくつかの問題点があります。例えば、何かが突発で起きたとき、例えば急な大雨でエントランスが水浸しになったときなどは、居住者が掃除をしなければなりません。また、不審者がオートロックドアをすり抜けて侵入しても注意する人がいません。

 

巡回でも問題ないのなら、どこのマンションも巡回になるでしょう。そのような動きがあるという話は聞いたことがありません。

 

管理人が常勤していなければ、管理は乱れるものです。規約があっても、守らない人がいるからです。常に目を光らせ、ゴミを拾い、自転車置き場を整頓し、軽微な修繕箇所に気付いたら手直しの手配をする、不届きな入居者がいれば規約や共同生活のマナーを遵守するよう注意を促す。

 

マンションの管理員とは、管理組合から委託された番人とも言えるのです。

 

こうした行動を通じて長く綺麗なマンションとして保つようにするのが仕事です。突発事故や天災のときは別として、管理人がいなくても、普段は生活に支障はないかもしれません。

しかし、長い目でみると、資産価値の劣化が早い。それが、巡回管理マンションの一般的な傾向なのです。

 

巡回管理方式の懸念

小型のマンション(ここでの小型のイメージは50戸足らず)では、管理人を平日5日間の8時間勤務にすると管理費が跳ね上がるので、普通は巡回管理方式にするものです。

 

管理人さんの年収は、360万円以上、月平均30万円くらいで計算されるので、30戸のマンションなら、1戸あたり、毎月1万円を管理人さんの給料として負担することになります。

 

100戸のマンションなら、月額3000円ですみます。その差は、7000円。東京圏の平均的な分譲マンション(70㎡)の管理費は平均で15000円くらいですから、単純計算で30戸未満の巡回管理のマンションを週5日の日勤管理に変えると毎月22000円か2500円に増えてしまいます。

 

そうしてしまうと販売がしにくくなるというわけで、現場の営業から突き上げられて、やむなく節減の方向に向かいます。そうして、小型マンションは巡回管理が常識になってしまったのです。

 

いつも居るのと、たまに回ってくるだけでは、同じ年数でも明らかに「綺麗さ」が異なります。マンション管理は、清掃人が決められた周期でやってきて綺麗にすればいいというものではないのです。想像して頂けると思いますが、巡回では限界があるはずです。

 

巡回管理でも綺麗なマンションがあるとしたら、入居者のモラルが大変高く、入居者間のコミュニケーションも良いからでしょう。

互いに気をつけて生活し、他人の子供に注意・指導しても問題が起きないような良好な近隣関係が出来上がっているはずです。

 

小規模マンションの管理組合では、居住者間のチームワークの良し悪しが「住み心地や資産価値」の維持向上に大きく影響します。こうした小型マンションでは住人の意識を高め、管理の行き届かないところを自分たちで補っていくことが資産価値を維持するために欠かせません。

 

それができなければ、管理費を増額してでも管理人を常勤させる覚悟がいるのです。「マンションは管理を買え」とは、管理の良いマンションを買えという意味です。

 

その観点を重視すると、巡回管理のマンションは避けなければならないという結論になるのです。

 

2階以下の住戸は避けるべし

これはファミリータイプにも通じることですが、低層階を好む、または望む家庭があるは事実ですが、その数は少ないのです。上階の方が窓・バルコニー方向に障害物がない場合が多く、開放感があって快適なマンションライフを送れそうです。

 

防犯面でも、低層部分は危険があるものです。うっかり窓のロックをし忘れて外出した場合でも、上層階なら窃盗などの被害を受けにくいはずですが、低層部はリスクが高くなります。

 

周囲の建物との距離、足掛かりになるような建造物などがないかどうかをチェックして選べば問題ないと言う声も聞いたことがあります。しかし、単身者といえども、休日くらいは窓を開けたいはずで、隣地のマンション等から覗かれてしまうような位置関係にあるマンションは避けた方が良いでしょう。

 

駅から徒歩5分以内。経路の夜道が明るいものを選びたい

ファミリータイプでも、価値ある物件は利便性に優れたものとされます。利便性、すなわち最寄り駅から近いマンションとは東京基準で言えば徒歩5分以内の物件を指します。

 

ファミリータイプ以上にコンパクトタイプのマンションは駅に近いもの、できれば5分足らずの近さを選びたいものです。

 

近いだけでは不十分です。単身者は、買い物も自分でしなければなりません。「ネットスーパー」などの利用で事足りるという人もありますが、品物を自分の目で確かめてから購入したい人も多く、特に食料品・食品は手に取って品選びすることが多いはずです。

 

駅前のスーパーがあっても、帰りの夜道が明るく安全でなければなりません。

 

コンパクトマンション需要の総量は少ないと覚悟しておく

コンパクトマンションを検討中のご相談者は、いつか手放すことがあると一様に語ります。結婚するかもしれないからです。

 

結婚当初の短期間ならともかく、やがて手迫になって来ることを想定して、広めの住戸を選ぶ人もありますが、大半の単身者は二人暮らしには不都合な広さを選びます。

 

そのため、いつか住めない日が来ると考えます。そうなった時、売るか賃貸することを想定します。そこで、売却または賃貸に不都合はないかと考えます。筆者へのご相談事項もその1点にあります。

 

単身者の人口が増えているのは確かですが、多くは賃貸マンション居住を選択しています。購入に舵を切る単身者は少ないのです。つまり、単身者市場は大きくないので、将来の売却をスムーズかつ高値でと望むなら、物件の選択は慎重に行うことが重要です。

 

郊外立地の将来は厳しいと承知したい

コロナ問題が毎日の通勤という勤務形態から半分以上を在宅勤務にするという前代未聞の働き方を誕生させましたが、今後、これが一般化して通勤問題を解決すれば会社員の住宅選びも変わるーーーこのような識者が少なからず現れましたが、筆者はこれに与(くみ)しません。

 

マンション購入者の数は、年間に首都圏だけで新築・中古合わせて7万人前後ありますが、世帯数1000万の0.7%に過ぎません。7万人のうち、単身者は何人あるのでしょうか? 年々増えていると聞きますが、正確なデータはなく、まあ1万人もいなはずです。

 

この少数需要のうち、郊外居住でよいとする人はさらに減って5000人もいない、いえ3000人かも? こんなふうに考えてみると、郊外立地の単身者向け市場は極小とみるのが相当です。地域別・駅別に需要量を推定して行くと、郊外の単身者需要は数えるほどしかないのかもしれません。

 

住戸内の設備・内装は気にしない

コンパクトタイプは装備が不十分なものが多いものです。エアコンは装備されていますが、ディスポーザーはなく、食器洗い乾燥機も殆どないのです。あるのはせいぜい床暖房くらいです。

 

しかし、コンパクトマンションでは多くを望めませんし、室内設備は期待しない方が良いかもしれません。

 

その他、選択のポイント

一般ファミリーマンション選びにも通じることですが、マンション選びで大事な点を最後にお伝えしておきましょう。

 

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境。マクロ的な人気度)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です・・・・・・この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。

 

逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。 また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

 

コンパクトマンションは割高な物件が多ので、注意しなければなりません。

 

 

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。次は10日後の予定です。

 

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