【モデルルーム訪問7】シエリア本郷駅前(名古屋初の建て替え事業!)

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今回は「シエリア本郷駅前」です!

この物件は名古屋市初の民間マンションの建て替え事業になります!なので計画が発表されてから注目しておりました!


外観パース 出典:公式サイトより

物件概要

所在地:愛知県名古屋市名東区本郷2丁目131(地番)
交通:名古屋市営東山線「本郷」駅 徒歩1分
総戸数:94戸 ((非分譲住戸10戸含む、他1階に店舗1区画有))
間取り:2LDK ~ 4LDK
専有面積:54.57㎡ ~ 90.09㎡
構造および階数:鉄筋コンクリート造 地上15階建
駐車場:タワーパーキング80台、来客用1台、福祉対応1台、店舗用2台
自転車置場:111台、店舗用30台
バイク置場:2台
完成時期:2022年11月(予定)
入居時期:2022年12月(予定)
分譲後の権利形態:所有権
管理形態:区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定。
敷地面積:2,070.93㎡
用途地域:近隣商業地域
売主:関電不動産開発株式会社、野村不動産株式会社、株式会社長谷工不動産
販売会社:野村不動産
施工会社:株式会社長谷工コーポレーション
管理会社:関電コミュニティ株式会社

売り主の「関電不動産」は名古屋初進出になります。そのため名古屋で実績のある「野村」&「長谷工」と組んだようです。事業持ち分は「6:3:1」になります。敷地面積は2000㎡を超えてますので結構ゆとりがあります。

エリア

物件名の本郷駅は名古屋市営地下鉄東山線の駅です。アドレスは名古屋市名東区二丁目になります。東山線は地下鉄ですが、本郷駅は高架化されており地上に駅があります。

路線図 出典:公式サイトより


ご存知ない方向けに説明すると、東山線は、名駅がダイレクトにアクセスできる唯一の路線であり、名古屋の在来線の中では別格扱いの路線になります。故に、運行本数も多く(ピーク時は2分に一本)、沿線の住宅地の人気も非常に高いです。

SUUMOの住みたい街ランキングでも、愛知県民が選ぶ駅では上位10駅中5駅名古屋市民が選ぶ駅では上位10駅中7駅が東山線であるという驚異の結果です!(愛知県駅数は472駅ありますので、より凄さが伝わるかと思います。)

ランキングなどの効果もあってか、転勤で名古屋に来た世帯にも東山線駅最寄りの物件が人気で、賃貸の不動産仲介営業マンも、まずは東山線を薦めると聞いたことがあります。

そういった人気の東山線の「本郷駅」徒歩1分に本物件は誕生しますので、昨今の駅近トレンドもあり、注目度は高いです。

周辺環境

周辺地図 出典:公式サイトより


周辺地図…いや、引きすぎでしょw

っと思わずツッコミを入れたくなりますが、意図はわかります…人気の隣駅の「藤が丘」にすぐ行けますよと。それじゃあ周辺の説明になってないので補足すると、名東区役所が最寄りというのと、駅だけでなく、高速の本郷ICも近いので車の利便性は高いのが特徴ですね。

買い物施設は、上社駅前のコープ(徒歩12分)とトップワン食品館 (徒歩12分)になりますね(全然周辺じゃない)。ただ、安心してください!本物件は商業一体開発であり下駄に商業施設が入ります!この部分は後述します(先に言ってしまうと実は全然安心できないです。)。

建物・敷地

敷地配置 出典:公式サイトより


全戸南向きになりますが、駅と向かい合う形になります。ですので、電車の音や駅のアナウンスの影響は不可避ですね。西向きは、アトラスタワー本郷駅前が近接してますので完全に視界は塞がれますが、角部屋の一部の部屋にしか影響はないです。

一階は南北かけて商業店舗としてドラッグストアの「クリエイトSD」が入ります。北側の一部分は住宅用のタワーパーキングになります。

共用部

特筆する共用施設はありませんが、唯一のロビーは作り込まれてますね。しっかりと外の植栽が見えるようにしてますし、壁の素材や折り上げ天井もシンプルながら高級感があると思います。

ロビー 出典:公式サイト


エントランスアプローチの植栽も素敵なものになってますし、エントランスホールも空間的なゆとりがあるように見えます。

エントランスアプローチ 出典:公式サイト


エントランスホール 出典:公式サイト

管理費等

管理費(施設使用料込み)は174円/㎡、修繕積立金は100円/㎡です。管理費はディスポーザーありですが、外廊下で特筆する共用施設もないため安目ですね。修繕金は非タワマンとはいえ、将来的に3倍ぐらい必要にはなるでしょう。

駐車場は設置率85%で、使用量8,500~10,000円ですので、ちょっと不安になる料金設定ですね。一般的な機械式で、将来の修繕コストを月に均すと1パレットで1万円ぐらいかかることから考えると、将来的な修繕金不足になる恐れはありますね。

仕様

  • キッチン天板人造大理石
  • タンク付きトイレ
  • ディスポーザー
  • 食洗機
  • 床暖房
  • 浴室ブランケットライト
  • スロップシンク
94戸でディスポーザー付きなのは素晴らしいですね。他は郊外仕様ですが、不満が出るほどではないと思います。

大阪タワーさんが以下の記事で床暖房が付いてないことにご立腹でしたが、本物件には付いてました!ちなみに、元々、関電は床暖房を付かないつもりだったらしいのですが、今回は野村不動産が止めたとか(笑)

上町台地のマンションその①〜グランドメゾン上町一丁目タワー(とシエリア大阪上町台パークタワー)

その他、設備関連の特徴として、関電では特定の設備(食洗機、ガスコンロ、浴室乾燥機等)のアフターサービス期間を無償で10年まで延長してくれるサービスがついてます。通常は有償(野村のNEXT PASS 10の場合30万円程)ですので有り難いサービスですね。

間取りと予定価格

専有面積は70㎡後半から90㎡なので、名古屋の中心地に比べるとゆとりがありますね!

Aタイプ 3LDK 86.02㎡



13階 6,600万円台(坪253万円)
11階 6,500万円台(坪250万円)
7階  6,200万円台(坪238万円)

Bタイプ 2LDK 54.57㎡



13階 4,400万円台(坪282万円)
11階 4,300万円台(坪275万円)
7階  4,200万円台(坪269万円)

Eタイプ 3LDK 78.12㎡


13階 5,900万円台(坪250万円)
11階 5,800万円台(坪245万円)
7階  5,500万円台(坪233万円)

下層階の価格は出てませんでしたが、平均坪単価は240万円程とのことです。

間取りの特徴としては、今では珍しくなった畳を採用している洋室がある点ですね。個人的にはリビングのくつろぐためのスペースとしてはアリじゃないかと思ってますが好みは分かれそうですね。ちなみに畳のないプランもあります。

窓面はどのプランも豊かで、サッシ4枚分ですから南向きと相まって日照はバッチリでしょう。

唯一の2LDKのBタイプは総額は抑えられますが、単価は盛られているので、よほど予算が届かないという事情がなければ、エリア的な需要を考えても3LDK以上を選んでおく方が無難でしょうね。

周辺物件との比較ですが、すぐお隣の築6年のアトラスタワー本郷駅前は高層階で坪200万円程ですので、本物件は少し強気な価格設定とは思います(エリアNo.1はアトラスタワーのため尚更)が、東山線の他の駅もかなり価格は上がってきてますので、正直こんなものかなというのが率直な感想です。

眺望

目の前が駅舎ですが、接道してますので壁ドンではないため、低層階は日照には問題ないでしょう。7階あたりから駅舎を抜けてきますので、その辺りで価格のメリハリはありそうですね。ただ、選べるうちは、駅舎と、さらにその先を超えるであろう13階以上を買った方が満足度は高いでしょう。予算が届かない場合は7階以上がいいと思います。

建設地と駅舎の間


 

7階中住戸相当

総評

東山線駅徒歩1分は間違いないアピールポイントですし、大きく資産性が下がる物件でもないことも確かなので、本物件が魅力に感じたなら迷う必要はない気がします。

とはいえ、今後販売予定のローレルタワー藤が丘と比べると悩ましいところですね。駅力もある藤が丘の方が、魅力がありますが、坪280万円程度はするでしょうし、他の駅力のある東山線の駅(池下、星ヶ丘)では今後新築マンションが供給されたとしても、坪240万円で買えることはまずないでしょうから。

ただ、正直、私が本郷駅でマンションを買うなら中古のアトラスタワー本郷駅前を狙うかなと。あちらの方が、設備仕様、ランドマーク性、間取りの良さ(ワイドスパンが多い)があるので。築浅ですし。ただ、あまり出物がないのも事実ですので、本物件を買おうと決めている方も、一応、参考程度にアトラスタワーと比較することをおすすめします。

アトラスタワー本郷駅前


あと、ケチをつけるわけではないですが、下履きの商業施設がドラッグストアなのはどうなんでしょう。建替え前は、スーパーの「マックスバリュー」と100円均一の「キャンドゥ」が入ってましたから、周辺住民としてはがっかり感は否めないのではないかと。一応、モデルルームの説明では、「クリエイト」は生鮮食品を取り扱う予定と仰ってましたが、そうでなかったら周辺にスーパーはないわけなので本郷駅周辺の利便性が大きく下がってしまう可能性があるのは気がかりですね(勿論、「だから買わない」となる程の要素ではないです。)。

おまけ(マンション建て替えの難しさ)

本部県の特徴である名古屋市初のマンション建替え事業について少し考察してみます。建替え前のマンション「本郷センターハイツ」のスペックはこちらのプレスリリースによると
  • 1977年築(2019年の解体時点で築42年)
  • 10階建て
  • 1、2階は商業施設、3階は駐車場、4階以上は38戸の住宅
  • 専有面積:50.29㎡ ~ 63.50㎡
建て替え後は
  • 15階建て
  • 1階は商業施設、2階以上は94戸の住宅
  • 専有面積:54.57㎡ ~ 90.09㎡
この間、北側の道路が拡張されたことで、容積率が300%→400%に引き上げられました。単純に延べ床面積が1.3倍に増やせることになったのは、建替えが進んだ大きな要因でしょう(ただ、専有面積は前の方が小さいわりに戸数が増えすぎな気がします。おそらく、前の一部店舗と駐車場部分も住戸に当たられてたのでしょう。)。

また、元の区分所有者(住民)は完全な無償ではなく、3,000万円~4,000万円の負担金を払って建て替えられたとのことです。対して、新しいマンションに住まないことを選んだ住民は持ち分を精算したということですね(前が38戸ですが地権者住戸は10戸しかないので)。

また、建替え前の最大の専有面積は63.50㎡で、建替え後の地権者住戸は、80㎡弱や90㎡もありますので、負担金を多めに払って、より大きな住戸に交換している地権者もいたと推測できます。

建替え前の直近の成約事例はPinRichによると
  • 成約年:2014年
  • 面積:57.35㎡(2LDK)
  • 階数:4階
  • 金額:960万円
今回、54.57㎡(2LDK)に地権者住戸があり、価格は約4,200万円なので、負担額が3千万円~と辻褄が合いますね。即転売しても1千万円程度は手元に残る計算です。その程度の金額が残るのであれば、建て替えに賛成する十分なインセンティブになるということでしょう。

ちなみに、旧マンションの理事長は、週末は反対住民の説得に時間を費やし、合意形成に6年ほどかかったとのことです。38戸という戸数は合意形成するにはぎりぎり可能な範囲だったとも言えます。

つまり、マンション建替えに必要な条件を纏めると。
  • 容積率アップは必須
  • 戸数が少ない方が有利(膝を突き合わせて交渉しやすい)
  • 負担金が必要でも1千万円以上手元に返ってくるなら十分なインセンティブになる(想像)
そしてなにより、東山線駅徒歩1分という立地の希少性がなければ、デベロッパーは保留床の売却に苦労することを懸念して協力してもらえず、建替えは実現しなかったでしょう。

果たして、名古屋に今後建替え出来るマンションは出てくるのか。今後も注目していきたいと思います。

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名古屋在住で独身です。これまでに2回マンションを購入した経験を活かして 中部エリアのマンションをレビューしてます。少しでも購入検討者のお役に立てれば良いなと思ってます!

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