ベイシティタワーズ神戸 〜第1期モデルルーム訪問〜

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2021年 関西で注目のタワーマンションと昨年の振り返りやスムログ出張所(ちょいちょい更新してますので、こちらもよろしく!)でも若干触れました、ベイシティタワーズ神戸ですが、実は昨年末に事前案内会を済ませてから3回ほどモデルルーム訪問を済ませていますので、紹介します。

この物件に注目する理由

まず、何と言っても神戸中心部最後の(たぶん)タワーマンションになるはずの物件だからです。



本物件の所在地は神戸市のタワマン規制エリアで容積率400%規制の範囲内ですが、本物件は規制前の計画であるため容積率500%で計画されています。

元々、ここは神戸市の事業コンペがあり、住友不動産を代表する企業体が最優秀となり、事業化されることとなりました。



また、最近ここのすぐそばの第二突堤も事業コンペが行われ、NTT都市開発を代表とする企業グループに決まりました。



海辺にもマリーナ?のようなものができていたりしますがコンペの提案書にはそこまで書かれていないのでどうなるんでしょうね、、、?

海辺に立つ立地で神戸港150年周年に合わせて、周辺が再開発されていくというのも魅力的に映る人が多いと思います。

周辺環境



このマンションをどう捉えるかというのは立地をどう考えるかによるところが大きいです。というか、それが全てといっても過言ではありません。

以下、感想をつらつらと。
  • 2号線、阪神高速の南側ということで、全ての生活利便施設から遠いです。徒歩でJR三ノ宮17分、元町14分。最寄りのスーパー?は元町の大丸神戸店。極めつけは指定学区であるこうべ小学校まで23分!!!(全てgoogle mapの検索です)子供の足なら1時間近くかかりそう。特に、行きは結構な坂ですから。。。感覚的に、ここから小学生低学年の女の子が重たいランドセルを背負って、毎日通う姿というのは私はなかなか想像つきません。正直言って、おっさんの私でも毎日この道のりを通えと言われたら辛いです。公立小学校って、イマドキは親が車などで送り迎えするものなのでしょうか。
  • もっとも、完成後にはバスの本数が充実するようで、マンションの前の神姫バス乗り場から三宮まではすぐ行けるようになります。現状では時間4本くらいですが、増えることが決まっているとモデルルームで聞きました。便利にはなるとは思うものの、この価格帯のマンションに住まわれる人が日常的にバスに乗るのか、、、タクシーも便利だと思います。ジーライオンやフェリシモも来ますし、みなと温泉蓮もありますので、タクシーも来ることを期待しましょう。
  • 私から提案したいのは「コベリン」のポートを設置することです。タイムズカーシェアは立体駐車場に置かれると思うのでいいですが、これは是非やってもらいたいです。東京の行政はドコモのシェアバイクの普及に努めており、建物新築時にポートを設置すれば優遇が受けられる自治体もあります。現状のポート数は極めて中途半端ですので、普及に努めるべきですしここには大規模なポートを作るべきです。観光客誘致の点でも同様です。(本論とはズレますけど、神戸の海の手は①平坦、②案外範囲が広い、③鉄道が遠い、という特徴があるので自転車は相性いいと思うんですよね。というわけで、パイ山に「コベリン」の基地を機械式立体駐輪場(サイクルツリー)で作ったらいかがでしょうか。レンタサイクルなら、一番近いやつを出すだけなので出し入れもそんなに時間かからないと思いますし。)
  • ここの土地もそうですが、元々この辺りは倉庫街です。敷地周り(特に水辺)は準工業地域ということで用途制限としては比較的フリーな地域です。もっとも、それはハーバーランド周辺も一緒ですが。何が言いたいかというと、例えば隣の住友倉庫さんの敷地も将来的な建て替わりがあっても、また倉庫になる可能性も充分にあるということです。最近、どこかで聞いたような話ですね、、、 
  • MRの営業さんに聞いたところ、ここから一番近いスーパーは「大丸神戸店」だそうです。なかなか、厳しいですね。
  • 一方、車があればとても便利な立地だと思います。幹線道路、高速道路の出入口は目の前!日常生活もハーバーランドのumieなども車なら5分くらいでしょう。(umieは駐車場サービスが充実していて使いやすいです。)
  • 営業さんからは「横浜のように、ハーバーランド⇄新港町(ここです)をつなぐロープウェイの構想があります」と聞きました。ただ、日常的に使えるようなものになるのかな、、、運賃が安ければ、使い勝手も良さそうですが横浜のやつは一回1,000円とのことで観光地価格ですね。

マンション周辺の開発について

前述のコンペの提案をご覧いただければわかりますがこの開発はマンションだけでなく、周辺一体も含めての一体開発です。


  • ジーライオングループとフェリシモのオフィスが来ます。
  • それぞれに、クラシックカーミュージアム、チョコレートミュージアム、あと水族館が来る予定です。
  • フェリシモには大きなカフェができるそうです。
  • また、マンションも今回販売になったウエスト棟だけではなくイースト棟も建ちます。(イーストは分譲かどうかも未定とのことです)
  • また、敷地西隣(駐車場部分)はラスイートの所有地でどうなるのか、、、仮に建物ができれば、東向きの眺望は遮られてしまうリスクがありますので、MRで確認してください。高層階はそんな心配はいらないと思いますが。
  • このマンションの1階にも商業区画が用意されています。何が来るのかは未定とのこと。このマンションの住民的には、スーパーを熱望しますが周りに住宅があるエリアではないので、ここのウエストとイーストを合わせた約700戸でお店が成立する、、、のか!?
街区全体の印象として言えるのは規模感が中途半端になっていないか!?という点です。観光客を継続的に呼び続けるだけの磁力のある施設になっていればいいのですが、クラシックカーミュージアムやチョコレートミュージアムにそれだけの集客力があるのかという点で一抹の不安があります。

また、これらの施設は住民生活の利便性向上に寄与するものではないということも不安要素です。周りに人が集まれば、カフェやレストランなども定着し、バスの本数も自ずと増え、利便性は上がっていくという期待は持てますが逆に失敗してしまうと、、、厳しい未来しかありません。無論、頑張ってもらいたいと心の底から思っているのですが現状が寂しい状態ですので不安要素であることに変わりません。

中長期的な未来を考えると、現状では神戸市の方針的に中央区の中心部には住宅が作りにくいという状況にあります。(だからこそ、このマンションに注目が集まるわけですが。)また、今の不動産業界における人気アセットといえば、物流倉庫とデータセンター。どちらも人々が日常的に介在するアセットではありません。(ハザード的にこの近辺にデータセンターができるのかは疑問ですが。)



何が言いたいかというと、客観的には住宅地としてこれからも発展していく未来が見えにくい立地であるということです。私自身は「定住する人も働く人も訪れる人もバランスよくいる街が良い街だ」と考えていますが、行政が街から人が生活するアセットを排除する施作を打つわけですから仕方がありません。

マンションについて

  • 基本的な建築計画はスミフ物件らしくよくできています。エントランスから住戸までの動線はエスカレータを日常的に使える位置にあり機能的です。ただ、2Fのグランドエントランスホールは前述のラスイートの土地に何かできると遮られてしまいますので、要注意。
  • 関電不動産開発がJVに入っているからか、オール電化です。(関電のシェアは10%)ただ、シェアからも名前からもわかるように、当物件はスミフ要素が強いです。無論、床暖房も付いています。この値段でなかったらさすがに、、、 仕様はいつものシティタワーです。オール電化であることを除けば、本町などとも見分けが付かないです。キッチン天板の天然石、トイレのローシルエットはいいですね。モデルルームを見て、残念だと思ったのはIHヒーターでこれは同じオール電化だった東梅田パークフロントの方が良かったような、、、たぶん、これは関電仕様
  • 阪神高速の影響が気になりそうな方角(主に東向き)は二重サッシになっています。
  • 間取りはほぼほぼシティタワー大阪本町と同じ感じですね。一部、微妙なものもありますけど、全般的にはよくできていると思います。
  • 受電設備が2Fにあるのはいいポイントですね。特にこの立地であれば、重要。
  • 共用部はテレワークラウンジがある点が今っぽい。それ以外は
  • 建物で良くないなー、と思ったのは住居階のエレベータの位置です。EVホールがない。場合によっては待つこともあるのでこれは厳しいですね。流石に、ビジネスホテルのようにエレベータの目の前に玄関扉のある部屋はさすがにないですがこのクラスのマンションであれば、配慮して欲しかったです。とりわけ、西側の部屋なんてとんでもない値段がするわけで。。。この点は同じ前田建設のオール電化タワーであるシティタワー東梅田パークフロントの方が上です。

  • 駐車場はタワーパーキングが2機。なんと88台のみ。(一部、隣の立駐にも確保されているそうですがそれでも、100台ちょい。)申し訳ありませんが、全然足りないと思います!(ここに住んだら絶対に車が欲しくなると思います。)このマンションを買える人というのは漏れなくお金持ち!というわけなので、大丈夫かな、と思います。これから買おうという方はある程度、借りられないリスク&あとから持とうと思っても借りられないリスクは充分認識した方がいいかと思います。唯一の救いは立体駐車場の管理者がタイムズであるということで、カーシェアの台数を多めに取ってもらえる可能性はありますから。

価格について

先言っておきます、めちゃくちゃ高いです。

私も正直、出る前はそんなに高くならんだろう、と思っていました。神戸での直近のタワマンといえば、ザパークハウス神戸タワーで坪270万円くらいだったかと思います。立地的に考えても、せいぜいそのくらいの金額に収まるかと思っていました。お世辞にも便利だとは言える場所ではないです。言い訳ですが、何しろ土地の公募価格は280,000円/m2以上と神戸市のHPには書いてあるので、取得価格はこれが一つの目安かなぁと思います。容積率500%なので、土地原価は容積100%あたり坪20万円(一種単価)程度の金額でデベロッパーに譲渡されているものと推測します。ということは、仮に坪200万円ちょっとで分譲していたとしても、デベロッパーには充分な利益が残っているはずです。それをこの値段で売るかね、、、と。。。

では、値段を書いていきたいと思います。  ※全て第一期一次で執筆時点で終わっています

W85A (85.23m2)



20F,21F 14,000万円(坪543万円) 24F–26F 15,000万円(坪581万円) 27F 20,500万円(坪795万円)

 

W70B(71.39m2)、W70D、W70D'(71.40m2)



18F–21F 7,500万円(坪347万円) 23F–26F 7,700万円(坪356万円)

 

W75D(74.36m2)



18F-21F 8,300万円(坪368万円)22F-26F 8,500万円(坪377万円)

 

W105A(104.45m2)



20F,21F 18,000万円(坪569万円) 23F-26F 19,000万円(坪601万円) 27F 25,000万円(坪791万円)

 

W90A(89.89m2)



20F,21F 15,000万円(坪551万円) 23F-26F 16,000万円(坪588万円)

 

W50A(47.83m2)



19F-21F 4,500万円(坪311万円) 23F-26F 4,600万円(坪317万円)

 

W70F(70.34m2)



19F-21F 6,200万円(坪291万円) 24-26F 6,400万円(坪300万円) 27F 7,700万円(坪361万円)

 

W60B(61.27m2)



19F-21F 5,600万円(坪302万円) 23F-26F 5,700万円(坪307万円)

 

W75C(73.19m2)



25F,26F 8,500万円(坪383万円)
  • 「ワコーレシティは坪140万円やったんやぞ。。。」とか思っている人たちは受け入れられないと思いますがこれが現実です。
  • ハーバーランドが見たい人は坪350万円が最低ライン。角部屋は坪550〜600万円。最上階は坪800万円!!!
  • ちなみに、最上階であっても同一仕様です。プレミアムフロアとかそういう設定はありません。すなわち、天井カセットエアコンすら、坪800万円払っても付いていません。
  • 「東側のハーバーランド見えない方角も案外、夜景や六甲山系の山並みがきれいに見えて良さそう」とも思えるのですがそれでもやっぱり坪300万円はいるという。。。(単価的にはリーズナブルに見えるW70Fは間取り的に少し難あり。スミフらしくない間取りです。)あと、神戸は山並みが綺麗に見えるマンションはいくらでもあるので、中古でいいやとも思う。
  • そういったことを総合的に勘案すると、W70D辺りがだんだんと安く感じてくる。W70Dの26Fがベストチョイスかな。。。でも、7700万円。。。
  • あともう一つ特筆すべきは維持費!管理費、修繕積立金ともに全体と住宅に分かれており、なんと住宅分よりも全体の方が管理費は重たい。(全体:月207円/m2、住宅:月164円/m2ここに公共街区維持負担金というお金もかかります)参考までに、さきほど取り上げたW70Dで初年度ですら月37,000円近くかかります。特に関西は維持費に関しては安いマンションが多いので、この金額はなかなかのものです。
  • また、自転車もラック式はふつうですが平置きは月3,500円。バイクは5,000円。これも見たことのないような値段設定です。その割には車はふつうという。。。変わった設定です。駐車場こそ、すぐに埋まると思うのですけど。。。

まとめ

この景色を毎日見れると思えば、いくら出しても惜しくないと思える人向けのマンションです。



明らかに、今までの中央区のタワマン史上、一番高いです。大阪市内の主要なタワーの価格を超えています。(平均したら本町より高いそうです)しかも、それでも売れているそうです。だから、何も問題ないでしょう?と言われれば、確かになぁ、という気がします。

ただ、個人的に気になるのが値段が高くても売れている理由が「これから神戸都心には新築タワーマンションは建たない」という理由であるとするなら、なんとなくモヤッとしたものが心に残ります。

正直ですね、今期は高層階の最も条件の良い部屋が販売対象でしたので、ある程度高くても売れたし価値があると考えていた人も多かったと思います。ただ、これから売りに出されてくる部屋はより低層階で条件の悪くなる部屋が多くなります。また、いつもの住友不動産の販売方法でいえば、条件が悪くなっていっても値段はどんどん上がっていくことが想定されます。

ある意味、ポジティブな要素とネガティブな要素がとてもわかりやすい物件ですから本当にご自身にとって価値があると思えれば、買ってもいいと思います。永住する人向けの物件です。この値段を考えるとリセールはそんなにいいとは思えない。これは誤解を与えるといけないので丁寧に言うと、このマンションが中古になった時、今の値段よりも上がっていく世界が有り得るというのが私には想像つかない。。。

ライバル物件はワコーレ旧居留地レジデンスタワーということで、「ワコーレさんも坪400万円で売れていらっしゃるそうですから、うちもそれくらいです」ということをモデルルームでは言われました。生活利便はあちらが明らかに上。純粋な住環境はこちらかな。。。(ワコーレはさすがに道路に近い。。。)

「じゃあ、中古でいいじゃん」とも思うのですがさらっとsuumo見ても、案外めぼしい中古マンションも出ていないです。(新神戸のジークレフはそこそこ出ていますが利便性はどっちもどっち。眺望はどっちも綺麗。。。ですが、こちらも比較する人はあまりいないでしょう。)

新築で純粋に利便性を取るなら、今ならワコーレ神戸三宮G.C.かなとは思いますがここを買おうと思っている人が選択肢に入るかな、、、?

何より坪300万円も出せば、神戸でも御影、六甲、住吉、岡本といったいわゆる阪神間の高級住宅地はほぼ射程圏内に入るので、それでも神戸の中心部に住みたいという特別な動機がなければ、庶民はそちらを見てみてもいいかなとも思います。

まあ、何はともあれ、時代の変化を感じる物件です。安い買い物では決してないので、よく考えてご決断されてください。

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こんにちは、大阪タワーです。 昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住の永遠の30歳です。よろしくお願いします。

3 件のコメント

  • かめ より:

    このコラムで第一期の販売価格を見て
    第二期の販売価格が部屋によるのかも知れませんが
    下層階であるのに数百万円上がっている事を知りました。
    住友不動産さんではそう言う事が普通にあるのですか?

    多面的な解説もありとても勉強になりました。
    ありがとうございました。
    神戸に憧れて購入を考えたのですが諦める事にします。

    • 大阪タワー より:

      かめ様
      大阪タワーです。コメントありがとうございます。

      はい、住友不動産のマンションは往々にして、期が進むと値上がりする傾向にありますね。人気物件なら尚更です。モデルルームで聞けば普通にそういう方針だと教えてもらえると思います。

      (こういう情報を書いておいてこういうことをいうのもなんですが)あまり気にしない方がいいです。
      提示された値段に納得がいって価値があるものだと思えたら買うべきです。

      昨今の相場でいえば、築年数の進んだ中古でも新築より高いっていう状況はざらにあります。
      というか、中央区のタワマンで下がっているところを探す方が難しいでしょう。
      さらに言えば、多分ですが今後出てくる3期、4期はもっと値上げしていくはずです。
      マンションの価格は相場で決まります。言ってみれば、株価のようなものです。

      その辺りは割り切って考えられることをオススメします。

  • かめ より:

    かめです。コメントに御返信ありがとうございました。

    神戸に住んでみたいと言う憧れと高額物件の今後の資産性をどう考えるか?
    のバランスが自分自身悩ましく結局諦める事が安全策なのかなと
    自分に言い聞かせておりました。

    相場と考えるのは面白いですね。(株はやりませんが)
    ありがとうございました。

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