こんばんは、やまちゃんです。
アメリカ大統領選でトランプさんが往生際の悪さを大発揮していますが、目的を決めたら恥も外聞もなく手段も選ばず達成しようとするあの姿勢、あの粘り強さ、あの自信満々さこそ、成功するビジネスマン必須の才覚だなと思いながら見ています、、笑
それでは今回のご相談です。
差出人： 悩み中
ブロガーの皆様、いつも楽しく拝見させて頂いております。私の現在の状況は下記です。埼玉実家住まい。私48歳（年収2000万会社員）、妻45歳（年収700万公務員）子供小学生3人、私は都内の会社徒歩圏（品川周辺）に1LDKのマンションを購入済みです。（5500万程の価値で残債なし）貯金は金融資産で1億ほどです。埼玉の実家は私の父親の所有です。マンションがとても好きでたまにモデルルームに行ったりしてます。ご相談は、今の1LDKを賃貸に出して、将来妻と2人でも住めるようなマンションを購入するかどうかです。賃貸に出した場合にかなり税金がかかりそうなシュミレーションになる事もあり、とはいえ、今はローンはないので、ローンが組めるうちに購入する事も考えてる状況です。ブロガーの皆様がこの状況でしたらどういった選択を取りますでしょうか？お考えお聞かせ頂ければ幸いです。よろしくお願い申し上げます。
今のお住いは埼玉のご実家ということで、ご家族との生活は実家を拠点にしながら品川周辺の1LDKマンションはお仕事のために利用、といった使い方でしょうか。すでに残債なく金融資産1億、世帯年収2700万円というのは、ものすごい属性でいらっしゃいますね、、（汗
それでまず私の意見から申しますと、「買い」だと思います。
今の不動産市況が最適なのかは正直わかりませんが、ご年齢のこともありますし、適切な返済率の範囲内で不動産を購入して利回りを得ることは是非やった方がいいですし、利用できる個人信用の余剰は上手に使った方がいいと思います。ローン控除のメリットや万一の際の生命保険という意味でも、ありじゃないでしょうか。
返済率（= 年間返済額 ÷ 額面年収）は、多くとも20%以内（年収2000万円の単独借入なら年間返済額400万円）を推奨、というかそれくらいが安心だと思います。
これは既存マンションに賃借人がつかない期間や、意図的に付けない期間があっても、本業の収入で無理なく返済できるためです。
年間返済額に合わせて返済年数を短くするのが正攻法ですが、投資目的の意図が大きいならできるだけ長く借りても良いでしょう。長く借りるなら既存マンションで得られる家賃に近しい支払いには抑えたいですが。
さて税金についてですが、それほど大きく心配される必要はないように思います。
既存マンションで得られる賃料から、管理修繕費や固定資産税など必要経費を差っ引いて現金が手元に残ると思いますが、建物の減価償却分と相殺されて、会計上は更に所得が圧縮されるのではないでしょうか。
「かなり税金がかかる」とは、所得税率が33%→40%に上がることを心配されているのかなと推測しましたが、額面年収2000万円の課税所得が1450万円くらいとして（数字は多少不正確です）、既存マンションの賃料から管理修繕・減価償却・税金などを引いて課税所得1800万円に届きますでしょうかね。。（既存マンション賃料が5500万円の5%と想定しても年間275万円、そこから経費を引く）
ちょっと分からないので、今、お付き合いのある税理士さんがおられるようでしたら具体的な数字で質問されてみてはと思います。
仮に超えても、所得税率40%が適用されるのは課税所得1800万円超えの部分だけですから、トータルの税額でみれば「かなり税金がかかる」ような事はないはずです。
（繰り返しますが必ずプロの方にご確認下さい。私は完全な無理解ではないと思いますが所詮はアマチュアです。）
（※余談）新築投資用マンションのビジネスモデルとはこの話をもう少し深堀りして、賃料から管理修繕費やローン支払いを引いた後、手元に残る現金をぎりぎりプラス（or ほぼゼロ）にして、なんか損してない感を出しつつ、固定資産税は別途支払って更には減価償却で事業を赤字にして、支払った所得税が戻ってくることで、生命保険も付いてるしなんかちょっと得してるかも感を味わうことができる大人の優雅な遊びです。所得税率の高い高額所得者の方は戻りも多いため、より優雅さを味わえてGoodです。赤ワイン片手にクルンクルンしてもOKです。投資用マンションは過去に記事にしましたので以下もどうぞ。
話を戻しますと、悩み中さまの現況を鑑みて買っても買わなくても良いにも関わらず、2件目を「買い」だとお伝えしたことのもう1つの目的として、個人でも年齢に応じて少しずつビジネスモデル・収益ソースを多角化させた方がいいという考えがあるためです。
今のご年齢にもなると、ご家庭のこと、お子さんとの時間、ご自身が好きに使いたい時間などのために、仕事に費やす時間をできるだけ圧縮したいという感情はありませんでしょうか。
金融資産1億というのは株式投資などされているのかな？と勝手に思ってますが、資産や不労所得が大きくなるほど（お金のための）仕事から興味のあることにシフトすることができますよね（笑）
なら、不動産も不労所得に加えてみてもいいのではないか、個人信用に無理ない範囲内で、というのが本回答の主旨です。
会社員の方にとって不動産投資は、本業収入が安定している限り、わりとハードルが低く誰でもできてしまいます。（物件価格を考えるとあまり割のいい投資ではないんですけどね、自己居住の金利でレバかけるのは悪くないと思います）
世の多くの方々は個人信用をマイホーム購入で使い切るため投資まで余力がないものですが、悩み中さまはすでに残債なしですので、個人信用を資産構築のために消費することができます。これはとても大きなアドバンテージだと思いますし、なんなら使わないと損のようにも思います。
ご相談の第一目的は「奥さんと住める新しいマンション購入」であり、既存マンションを賃貸に出すのはあくまで副産物の話だと思いますが、モデルルーム見学をされながら「ぜひ住みたい」というものがあれば前向きに検討されてみては如何でしょうか。
既存マンションを賃貸に出すことや税金の話は、（たぶん）そんなに大した問題ではないと思います。
ご参考になっておれば幸いです^^
こちらの回答は、過去にスムログに頂いた古めの質問をピックアップさせて頂いております。記事の内容は、当方の個人的な見解・意見であり、その内容に関していかなる責を負うものではありませんので予めご了承下さい。
