都心の新築ワンルームマンション投資セミナーに行った話(+α)

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こんにちは!GWは忙しくてあまり記事を書けなかったのですが、令和になって一層張り切って更新していきたいと思ってます。

スムログにはPC版だと右側(スマホ版だと下の方)に「人気記事」「ブロガー一覧」という枠があるのですが、ここの順位は毎日変動します。

変動ルールは、

  • 人気記事:前日ページビュー数の上位10件
  • ブロガー一覧:過去1週間の担当記事数のページビュー数合計の上位10件
ということになってまして、記事を固めて投稿すると結果的にたくさん読まれますから上に表示されやすくなります。

ということで今マンマニ先生が1番ですが、マンマニ先生はエントリーが多いだけでなくページビューも持ってますから、ここを超えてくるのはなかなかの高いハードルです(笑)

前置きが長くなりましたが、ここから本題です。

新築ワンルーム投資について

読者の方の質問以外で記事を上げるのは今回が初めてなのですが、投資用に開発された新築ワンルームマンションについてのご相談をちらほら見かけます。

そこで去年の話になりますが、とあるきっかけで都心の新築ワンルームマンション投資セミナーに行った時の話を書いてみようと思います。

主催者は投資用マンションを供給するデベロッパーです。

私自身こういうセミナーには行ったことがなかったので興味本位というのもあり参加してみました。いろいろ情報を得ることが出来てとても良かったので書きます。

セミナー当日。

アンケートを書いてしばらく待った後、まずは前座でFPさんの話が始まります。内容は無論、年金など将来不安の話や不動産投資がいかに優れているかの説明です。

次に登壇者が社員さんに代わって、東京都心部での不動産投資が有望であるという話が始まります。以下、内容を箇条書きにしました。

仕込み環境

  • 仕込みは都心部のみ
  • 東京の年間流入人口は、約15万人
    → 日本で突出して多い
  • 東京都の単身世帯率は約50%
    → 知りませんでした。ざっと調べた程度ですが本当のようです。ビックリ!
  • 単身世帯数300万世帯超
    →15年後でも更に2.5%増える予測で底堅い
  • 単身者向け住戸数は90万戸しかない
  • 条例によりワンルーム規制があるため供給が減少
    →(例)渋谷区では25m2以下が作れない
  • 家賃100万円払える人より10万円払える人の方が圧倒的に多い
    → 不況時の底堅さ。1LDKからワンルームにはダウングレードできるが、ワンルームより下には下がれない
  • 外国人労働者数が増えている
    → 少し前の日経新聞でそういう記事がありました
  • 東京の20代は、10%が外国人
    → 外国人が入居という意味でなく、彼らが低家賃物件に入居するためワンルーム市場が底上げされるという意味だと認識してます
 

物件の開発エリア

(※)ここから下は、実際に聞いた話で具体的な数字が出ましたが、企業の特定を避けるため表現を丸めてます。だいたい、どのデベロッパーも同じようなことを言ってると思いますが。
  • 乗降客数が多い駅、人気エリアに絞る
  • 駅からの距離徒歩圏内の物件(※)
  • 家賃の坪単価が急降下する徒歩分数がある(※10分以内の分数)

ワンルーム物件だけを開発する理由

  • 好況時よりも不況時の方が、ワンルーム需要が増える
  • リーマンショックの時でもワンルーム需要は減らなかった
  • ワンルームで家賃が下落したのは、たったの数%しかなかった(※)
  • 不況当時、売上単価は下がったけど件数が伸びて、仲介トータルの売り上げは伸びた
  • 1LDK/15万円に住んでた人が、家賃が払えなくなってワンルームにダウングレードした
  • 2009年→2010年で、ワンルーム物件の家賃下落率は全体の1/10以下と底堅い(※)
  • ワンルーム住戸(2000万~3500万の価格帯)は投資出来る人が多く転売需要あり

なぜ当該デベロッパー(売主)が良いか

  • 分譲経験豊富、デザインが良く高級、品質が高い、管理体制も自社でできる、全てワンストップで提供可
  • 既分譲物件の空室率がかなり低いという実績(※)
  • 一括借り上げ、入居者対応、集金代行などサービスを提供できるためオーナーが煩わしくない
(※)繰り返しますが、表現を丸めてます。

セミナーでの話

セミナーで登壇者が
「利回りは実質で平均5%台後半(※)です」
と言ってて、

「えー!!すごい!」
とびっくりしたんですね。

新築で実質利回り5%台後半って、めちゃくちゃ高いです。

と思ったのですが、後で話を聞いてみると、物件価格に対する家賃の利回りじゃなくて、持ち出しの自己資金に対する利回りでした。

前提となる自己資金やローンの金利等は結局聞かなかったのですが、つまりは借入のレバレッジ込みで5%台後半です。

逆の意味で「えー!!!」

私に付いた営業マンは、
「キャッシュフロー重視(手元に残るお金重視)なら、お勧めできませんね。」

とはっきり言って、それ以上は営業して来ずとても良心的でしたが、逆に、そこ重視しなかったら何を狙うんでしょうかね。。

差益狙い?
まさか税還付狙い!?

この会社のマンションを買うと、購入後に賃借人を付けてくれて家賃保証してくれて、あとは物件管理まで一括でやってくれます。管理料は家賃の5%弱(※)です。家賃保証ってワードも何だかプンプンしますが、それは置いといて。。

セミナーで話を聞きながら気づいてしまったのですが、この会社の営業トークは検討しているお客に対してであり、さらには貸し付けをする銀行に対してのトークなのだろうな、と感じました。

このデベロッパーは、全部自社でやっちゃいます。ワンストップで全部できます。この構図、俯瞰して見ると、お客は誰でもいいですよね。

価格的にキャッシュフローが出にくい投資用物件は、投資家個人の属性よりも、マンションそのものの担保価値が高いことが大事です。だから都心部の人気エリアで駅近じゃないと、銀行の与信が厳しくなるのだと思います。

銀行は、お客がちゃんと正社員くらいやっててくれれば個人の属性なんてそこそこで大丈夫なのでしょう。

物件が一等地に建ってて賃借人も付けられて、物件価格や家賃の維持が見込める物件なら、万一コケて抵当流れしても(債務者が返済できなくなってマンションを差し押さえても)残債の回収が容易で不良債権化しにくい。

ちょっと書き方が悪かったらアレですが、自社開発した優良マンションを小分けに販売して、将来の転売価格・賃料変動リスクは、お客である多くの投資家に広く浅く背負っていただく。

キャッシュフローがちょいプラス or トントンの良いところの価格で売り切ってしまって確実に回収できる管理収入に切り替える、みたいな。売主の立場だからできます。

当日もらったパンフレットで、購入者インタビューを受けている20代の女の子が新築物件を3つも購入してて、

「不動産投資、お勧めです♡」
って満面笑顔で答えている記事を読んで、

「今後もずっと上手く行きますように」
と願わずにはいられませんでした。(皮肉でも何でもなく本当にそう思いました)

私は、新築の投資用マンションは未経験で詳しくないので、感覚ズレてるかも知れませんが、1人で3戸も買うって、属性審査だと20代女子の支払い能力を超えていると考えるのが妥当です。

やっぱ銀行は、物件の担保評価(差し押さえたら高く売れるかどうか)を見て融資してるように思いました。

ちなみに、昨年世間を賑わせた「かぼちゃの馬車」「TATERU」なども、客は誰でもいいという意味では基本的に同じなのですが、立地が郊外・非都心だとアパートそのものの担保価値が大したことありません。

そんな物件だと、銀行は個人の属性を見ないと融資できない、でもそんな良い属性の人なんて限られてます。審査を通せない。

結果として、見てくれだけ整えようと預貯金などの情報を改ざんして属性をむりやり良くして審査を通すしか方法がなくて、銀行もそれに乗ってしまったのでしょう。

 

さて、セミナーでは登壇者の社員さんの講演後、営業マンがわーっとマンツーマンで営業しに来ました。

私に付いた営業マンに、
「分譲した物件を自社で運用しないのですか?」
と、ちょっと意地悪な質問をしてみたのですが、

「最上階の住戸だけ自社で運用します」
と正直に回答してくれました。

最上階は利回りが取れるのでしょうね(笑)

私の担当営業マンは若手のお兄ちゃんだったのですが、正直で丁寧で、すごく成績優秀だろうなと感じました。同郷ということも分かり、ちょっと仲良くなってしまいました。

当日、セミナーには私を含めて15名ほどの来客がありました。
15人中、仮に歩留まり15%(15%の人が買う)とすると、2.25名が買う計算になります。

このセミナーを同じ条件で多数回繰り返した時の1回あたり期待値は、

戸あたり2500万円×2.25名=5625万円
物件の粗利率20%とすると粗利1125万円

セミナーの広告費を客単価10万円とすると客15人集客で150万円、
営業マン15人の人件費、日当3万円×15人=45万円、
前座で来ていたFPさん、セミナー会場、ほか雑費を30万として
合計の販管費 225万円、

ということで、セミナー1回あたり期待値は売上5625万円、営業利益900万円、あと家賃10万円としたら、2.25戸の管理料収益で12-13万円/年が入ってくる計算になります。(あくまでセミナーだけ切り取った数字ということで)

素晴らしいビジネスではありませんか!!

収益構造は、不動産開発だけに頼って、土地の高値掴みでババ引いて不況時にズッコケることがないよう、物件の仕入れをセーブしても管理収入で会社がやっていける設計がなされているのでした。(そのような説明もありました)

この企業は、不動産市況崩壊時の影響を最小限に留めるよう用心してます。これだけの仕組みを作り上げるのは並大抵じゃないなと、この会社のすごさを実感したのでした。

計算がズレてるかも知れませんが、セミナー中にこんなゲスい計算をしながら、2時間半ほど色々勉強してなんか満腹感いっぱいで帰路についたのでした。

実質利回りがガチの5%台だったら即買付けしたいくらいの勢いでしたが、私はやめておくことにしました。この会社の物件は本当に格好良くて質が高いと感じましたが、買い値が合わなかったです。

 

業者と消費者の情報格差について

ここから不動産の話とは違うんですけども、業者と消費者の情報格差が大きい業界においては、「プロが難しい話を振り回してお客を説得する」というのは往々にしてありますね。

私個人の話で恐縮ですが、20代の頃、当時勤務していたデベロッパーの先輩が外資系の生保会社に転職して、会う機会があったんですね。

その人は「超」が付くほど優秀な営業マンになっていて、同社の世界各地の営業マンの成績を上から並べても順位が付くくらいの人だったそうです。

面会して終身保険の小難しい話を聞いて、分かったような分からないような、でも当時は年も年だし生保くらいいいかと思って、深いこと考えず契約しました。

保険を契約して2年ほど経った頃、先輩と飲みの場で再会しました。

話を聞くと、
「やまちゃん、俺もついに1千万プレーヤーになったよ!」
って言うんです。

「えー!すごいですね。私も早く1千万プレーヤーになりたいです!!!」
なんて話をしていたら、ちょっと違うんです。

月収が1千万なんです。

1ヶ月で1千万円のお給料をもらってるんですよ。
1千万プレーヤーって、そういう意味かと!

年収1億超え!
おおお~!!!

私の人生で、年収1億あることを知ったのは、その人が初めてだったのですが、
その瞬間、ニコニコと笑う先輩の背後にオーラが輝いて見えました。。(笑)

「保険を売って何故そんな給料になるんだろう?」とめっちゃ興味が湧いてきまして、仕組みを調べようと色々勉強してしまいました。

この一連の出来事で学習したことがありまして、
  • 小難しい説明で分からなくさせると高く売れる
  • 買い手の不勉強と、売り手の利益はバランスする
これは、鉄則であると。

話を難しくして、訳の分かんない迷宮を作っちゃったら、お客は中身が理解できない。詳しい専門家のアドバイスがありがたいものになります。ありがたきご託宣にあやかるのだから、お布施は高くなって当然という訳です。

その後、いろいろ考えた結果、保険を解約しました。
先輩には、たくさん頭を下げました。

それまで2年間も支払った掛け金総額の2割くらいしか返戻金がなかったのですが、それでも諦めて損切りしました。

そのまま持ちきっても悪くないのですが、代わりに当時まだ出始めだったネット専業の掛け捨てに切り替えました。先輩の高年収に腹を立てた訳ではなく、掛け捨て+自己運用の方が有利じゃないかと考えたのです。

金銭的には損したんですけど、こういう機会は大事だったと思います。
「あ~、なるほどな。」ってのがないと、ちゃんと勉強しませんので。

物の売買なんて所詮、買い手と売り手の両方の合意で成り立ちます。双方が「得をした」と思いさえすれば、価格なんていくらでもいい。

だからこそ、お客に「得をした」と思わせるような、夢を描けるプッシュ型営業が繁栄するのでしょうね。人間、受け身のほうが楽ですから、プッシュ型が相性が良いのであれば、それは仕方ありません。

考えなくて良い、これ最強です。

前述の不動産投資も、営業マンの人件費を使って、物件選定から住宅ローン斡旋、客付けして物件管理して家賃回収に至るまで、全てワンストップでお任せでやってくれます。

「買いますか?」→「Yes or No?」までお膳立てされ、また将来に渡って当該企業と一蓮托生になってしまう案件にどれほどの投資妙味があるのかは一考の余地があると思います。

ただその上で、自己判断によって投資行動に踏み切ったのであれば、それは素晴らしいことです。人にとやかく言われることではありませんし、また投資なんて上手くいくかどうかなんて未来にならないと分かりませんので。

もしハイパーインフレでも起これば、きっとパンフレットの20代女子は大笑いしていることでしょう。

ここまで書いた内容は、私が投資用マンションについてネガティブに受け取っているように見えるかも知れないのですが、全然違います。今回は単に価格が合わなかっただけで、価格が合う物件があるなら、一度経験してみたいと思ってるくらいです。

いずれにせよ、本件投資された方には上手く行って欲しいと願ってます。

とりとめもない内容でしたが、今日はここまで!

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注釈:
本記事は、当方の個人的な見解・意見であり、その内容に関していかなる責を負うものではありませんので予めご了承下さい。

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投資用新築マンションのセミナーに行った話

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「スムログ」「マンションコミュニティ」の運営担当者です。その昔、某マンションデベロッパーで新築営業をしていました。
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