お便り返し-21 売主直と仲介入れて買うのとどっちがいい?【DJあかい】

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のらえもんさん宛に来てた質問ですが、のらえもんさんから「この質問は売主もやってるあかいさんが答えた方が世のため人のため(中略)宇宙のためになるんじゃないか?」とパスを振られたので、QBKながらも答えてまいりたいと思います。

差出人: 多摩川大好き

誰に答えて欲しいですか?
マンションマニア, のらえもん, ふじふじ太

メッセージ本文:
「同じ物件が「売主物件」「仲介物件」両方でポータルに乗っている場合、どちらを選ぶべきか」
スムログをはじめ皆様のブログをいつも楽しく拝見しております。
まずプロフィールをお伝えします。私(35歳男性、銀行員、年収約900万円)、妻(35歳、メーカー勤務、年収700万円※育休中)、息子(2か月)の3人家族で、もう1人子供が欲しいと考えています。金融資産は預金・株式等で夫婦合わせて約5,000万円です。
現在賃貸住まいですが、QOL向上のためにマンション購入を考えています。場所は現在住んでいてお気に入り、かつ妻の職場が近い●●●近辺を考えています。
現在気になるマンション(具体名省略)があり、内見を検討しているのですが、ニフティのポータルサイトでは同じ物件の取引態様が「売主」「仲介」の案件が併存しています。
売主から直接買った方が仲介手数料がかからずお得と思う反面、不動産素人の私がプロの業者から直接購入するのは交渉面で何かと不安です。また、一度内見して業者さんとコンタクトしてしまうと、その後ブロガーさんのサービスを使えなくと思い、内見に二の足を踏んでいるところです。
そこで、取引様態における「売主」「仲介」のメリットデメリット、どちらを選ぶべきか、アドバイスいただけると幸いです。どうぞよろしくお願いします。

そりゃ売主直の方が仲介手数料節約できていいじゃないですか~完~って普通のとこだと一蹴されそうな質問ですが、実は僕はそうは思いません。
今回のケースもそうだと思うのですが、売主と仲介両方からポータル出ちゃうケースってのは、「売主=再販業者」で元々は仲介(多くは仕入れの際か変わった業者に専任として返す)に販売を任せていたけれども、なかなか売れなかったりだとか仲介との今後の関係を考慮しない上席から「オラ!てめえあの物件まだ売れてねえのかよ!さっさとポータル載せて売り切っちまえよ!仕入れた仲介から怒られる?知らねえ!そこはお前がうまくやっとけ!」と無茶振りムーブで渋々出しているんじゃないかと思います。
さて、では売主直と仲介を挟んだ場合のメリット・デメリットを考えてみましょう。

売主直のメリット
1.仲介手数料が節約できる。
2.質問や確認事項等に直接答えてもらえる

1は言うまでもないですね。2も直接言えるから反応が速い。こう見るといいことづくめじゃん!ってなりそうですがデメリットの方をまとめてみましょう。

売主直のデメリット
1.売主はエンド対応に不慣れ
2.売主ともめたときに味方になってくれる人がいない

1は売主はB2B対応は本業なのでエンドのローン手続きや各行の審査の難易度や金利・団信の比較などに疎いケースが多いです。結局のところ、売主は客付けについては仲介業者に普段任せているので、普段からエンドのことしかやっていない仲介業者の方が餅は餅屋ではないですが一日の長があります。売主担当の段取りの不手際等あっても「なるほどこれが仲介手数料の意味か」と広い心で許してやってください。
2はこれはシリアスな問題です。すなわち、何かトラブルになったときあなたは一人で売主に対峙しないといけませんよという話です。もちろん質問者さんがプロレベルの知識と経験をお持ちであればそれも問題にならないのでしょうが、だいたい「こんなことなら仲介業者をつけておけばよかった」と痛感するのは取り返しのつかない事態になったときです。「チョ!待てよ!仲介は売主からも手数料を貰うから買主の味方になってくれるとは限らないんじゃないの?」とおっしゃるかもしれません。確かに理屈上はそうですが、たいていの仲介業者(特に大手)はあまりにも無理筋な主張でなければ買主の味方になってくれます。なぜって?それは処分が怖(略)。仲介手数料は用心棒代とかお守り代の意味も持っています。そう考えるとなんかお得な気がしてきませんか?

最終的にはご自身でどうすべきかよくお考えになって決めることかと思いますが、最後に僕の好きなドラえもんの話を紹介したいと思います。
コミックス第1巻所収の「プロポーズ作戦」という話ですが、ドラえもんとのび太がのび太のパパとママの結婚をまとめるために奔走する話なのですが、これこそ仲介業者の仕事だな(仲介業者なくして成立しなかったディール)と思わざるをえません。オチも秀逸なのでぜひ一度お読みいただければと思います。

ドラえもん1巻「プロポーズ大作戦」より


ドラえもん1巻「プロポーズ大作戦」より


ドラえもん1巻「プロポーズ大作戦」より


ドラえもん1巻「プロポーズ大作戦」より



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マンションコミュニティの皆々様方、ごきげんよう。不動産業界に身を置くDJあかいと申します。 この度、スムログという多くの人の目に触れる晴れの舞台をいただきましたので、普段のブログと一味違った学びのある記事を発信していきたいと思います。

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