【お便り返し】家賃補助が受けられる場合は、購入しなくていい?

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こんにちは!
ふじふじ太です!


お便り返しです。
質問は以下の通りです。

 

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差出人: はな

ふじふじ太さんに質問です。

マンション購入に踏み切るかどうかの相談です。よろしくお願いします。

夫婦30代半ばフルタイム共働き、子ども2人(5歳、1歳)の4人家族です。世帯年収1500万、貯金1500万程度です。現在月15万の賃貸に住んでおり、夫婦合わせて月5.2万の家賃補助が出ています。

妻は医療職のため突発的な残業や夜勤業務があり、学童期の間はそばに住む妻実家の援助が不可欠な状況ですが、子どもたちが中学にあがった時点で都内への引越しを検討しています。(現在、夫の勤務地まで1時間強かかるため)

現在の家賃で10年間しっかり貯金をして頭金を増やすのか、いまマンションを購入して10年後に売却して引っ越しをするかどちらが得策でしょうか。
中古マンション購入の場合、ペアローンでの控除金額よりも家賃補助のほうが大きい点も二の足を踏んでいる要因のひとつなのですが、家賃補助は当てにすべきではないのかも教えていただきたいです。よろしくお願いします。

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お便り頂き有難う御座います。

またご指名頂き有難うございます!
私、ふじふじ太がお答えさせて頂きます!

 

 

早速結論です。
私が同じ状況であれば、迷わず今買います!

 

 

一番の理由は、家賃補助額のメリットを考慮しても、賃貸で借りている方が実質の損金が遥かに大きいからです。

 

確かにおっしゃる通り、ペアローンでの控除金額(年間40万円)よりも家賃補助(年間62万円)の方が年間のメリットは大きいですが、より広い視点で住宅ローンと賃料の本質を考えながら比較をしてみましょう!

考え方の大前提としては、右記記事<住宅ローンは貯金になる!住みながら投資とは>をご参考にして頂ければ、元本と金利に違いなど、よりわかりやすいかと思います。

 

では実際に計算をしてみます。

 

わかりやすいように、下記の2パターンから考えてみます。

 

月々の支払額を15万円という前提で統一して、賃貸と売買の損金を比較してみます。

 

 

<パターン1>家賃補助を受けて15万円の家賃の物件に住んだ場合の損金

 

 

 

月5.2万円の家賃補助ということであれば、実際に負担をされている家賃の金額は9.8万円となります。

 

年間で約117万円の損金ということになります。

上記の他にも2年毎に更新料が発生するケースも多いです。

 

 

 

 

<パターン2>月々15万円の支払い額になるマンションを購入して、住宅ローン控除を受けた場合の損金

 

 

<前提条件>
■変動金利0.5%/借入期間35年/元利均等返済
■ペアローンのため住宅ローン減税額の最大は年間40万円と考えます。

 

上記前提条件とすると、4,500万円前後クラスの部屋が購入できます。

 

物件価格4,500万円とすると、ざっくりですが月々の支払額は以下の通りです。

 

■住宅ローン支払月額:約11.6万円(元金9.8万円+金利1.8万円)
■管理費・修繕積立金月額:約2.5万円
■固定資産税月額:約1.2万円

月額合計支払額:15.3万円

 

そして、年間の損金の合計(金利、管理費・修繕積立金、固定資産税)を計算すると、年間損金66万円となります。

 

さらにそこから住宅ローン減税40万円を差し引くと、実際の年間損金は26万円となります。

 

 

上記の数字の通り、家賃補助の効果は微々たるものということがわかります。

例え家賃補助を受けていたとしても、実際の損金を比較すると遥かに購入された方がメリットが高いという結果となります。

 

 

もちろん物件価格が目減りすればその分損金が増えますので、なるべく資産価値の高いマンションを選ぶ必要がございます。

 

 

さらに加えると、<パターン1>と<パターン2>の物件のグレードを比較すると、おそらく<パターン2>の方がグレードの高いお部屋になると思います。

 

 

賃料15万円で住める物件は、売買にするとおよそ3,500万円前後になることが多いです。

 

 

ご資金も潤沢ですし、今購入を我慢するよりも、損金を抑えながらよりハイグレードなお部屋に引越しをして生活をされた方が人生の満足度も高まるのではないかと思います!
10年は長いですので、買いたいと思った時こそ買い時です!

 

現在の世帯年収と比較をしても、かなり家賃を抑えられており、大変堅実な生活をされていらっしゃると推測いたします。

 

はな様ほどのハイスペックなパワーカップルであれば、4,500万円と言わずさらに高額な価値あるマンションも狙えると思いますよ!

例えば、京王線調布駅 70平米以上の中古マンション売り出し物件一覧はこのようなラインナップです。

 

 

この記事がはな様にとって、少しでもご判断の後押しになれば嬉しいです。

 

本日は以上となります。
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ABOUTこの記事をかいた人

不動産コンサルティングマスター。湾岸マンション好きで某大手仲介を辞めて地場仲介に転職。現役不動産仲介マン。湾岸マンション価格ナビ編集長。自身も2017年に湾岸マンションを購入。不透明な不動産仲介業を透明化させ、失敗のない購入・売却のサポートをすることが使命!

4 件のコメント

  • himajin より:

    購入時の損金に元金9.8万円/月を含んでいないということは、マンションの資産価値が全く下がらないという前提になってしまいます。計算がちょっと荒っぽすぎませんでしょうか。

    • ふじふじ太 より:

      himajin様

      ふじふじ太です!
      コメントありがとうございます!

      仰っていることはよくわかります!
      物件が目減りする分は損になりますね。
      そして当然築年数と共に物件は目減りしそうですよね!

      記事の補足をさせて頂きますと、

      今回の記事では確実に損金になる数字だけをピックアップしていて、もちろん築年数の経過と共に目減りするのは当然ですが、将来どのくらい目減りするかは選ぶマンションによっても大きく異なりますし、場合によっては値上がってしまうということもあります。

      ので、不確実な数字は計算に入れておりません。

      もし判断基準を追加するとすれば、賃貸と売買の損金の差額以上に物件が目減りすると思うなら賃貸のままで、そこまで目減りしないと思うなら購入で、という判断でもよろしいかと思います!

      なるべく目減りしにくいマンションを選びたいですね!

  • はな より:

    ふじふじ太様

    早速のお返事ありがとうございます!
    大変勉強になりました。10年あるなら購入するのは十分ありなんですね。
    いま住んでいるところが分譲賃貸をリフォームして貸主さんが貸してくださっているところなので、広さ以外に関しては基本満足しているのですが、購入も視野に入れて物件探しをしてみようと思います。ありがとうございました!

    • ふじふじ太 より:

      はな様

      コメントありがとうございます!

      お力になれて良かったです!

      何かご相談などあればいつでもご連絡お待ちしております!

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