お便り返し その145「予算5000万円で目黒や恵比寿、渋谷に通勤しやすいマンションはありますか?」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。




差出人:にゃな

メッセージ本文:

マンションマニア様

いつも記事を楽しく拝見させて頂いてます。
現在私は目黒勤務で、妻と子供(0歳&2歳)の4人暮らしです。マンションが割高な市況ですが、引っ越しが難しくなる時期になる前にマンションを購入したいと考えております。
会社も業界も変化が激しいため将来の通勤先は分かりませんが、業界全体で見ると渋谷や恵比寿などが多いのでそのエリアへの利便を重視します。

条件は以下の通りです。

広さ: 3LDK70平米前後
場所: 上記エリアのオフィスまでドアtoドアで1時間以内
価格: 新築は5000万円、中古は築10年前後で4000万円台前半まで
資産価値: 頭金1割、35年ローンで残債割れを回避できる可能性が高い

この条件で探したところ、都心から東や北側は割安なのは分かりますが、渋谷や目黒のオフィスからだと都内でも意外と通勤時間が1時間を超える場所が多く、予算内で買えるエリアが中々見つかりません。
一方で都心から南〜西側を見ても東急線沿線や世田谷区など、手の届かないブランドエリアが多くて選択肢が少ないと感じます(泣)
先生のおすすめする物件も、条件に少し合わないものが多くて見送り続きです(ごめんなさい)

そんな中で自分で探したところ、条件内の物件が有りそうで一番魅力的に感じたエリアがありました。
横須賀線の新川崎駅周辺です。ここなら駅から多少距離があっても通勤1時間以内に収まりそうです。おまけに街の雰囲気も夫婦とも気に入りました!
さらにその中で探すと、中古は駅徒歩圏内では売出が少ない一方で、新築を見るとクレストプライムレジデンスのプロムナード七番街が選択肢に入ります。駅から少し遠いですが実際に歩いて許容範囲内と感じました。
一方で資産価値としては割高さと供給が多すぎることから低いと評する声も少なくなく、頭金入れても残債割れしないか怖い気持ちがあります。
なにより割高と言われることは、より割安で条件にあう選択肢を見落としてないかが懸念です。

しかしどうも私の目には魅力的な選択肢に映ってしまいますし、中々これだ!という物件も他にイマイチ巡り合えません。

このままGoしても良いものなのか、あるいは売り出しを待っても損はない中古や他に見ておきたいエリアについてもし思い当たる場所があれば、自由に述べて頂けると嬉しいです。




にゃな様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます。また、ご指名いただきありがとうございます。

まず予算感の部分ですが「中古だから予算を下げる」という考えはされないほうが良いです。築10年前後であればリフォーム不要なことも多いです。修繕積立金が高くなっている可能性はありますが今の時代の新築マンションよりも管理費が抑えめのことも多く、維持費のキャッシュアウトの差をチェックすべきです。

新築のご予算が5000万円であれば住宅ローン減税(現行の制度)を考慮する程度に抑えて中古も4800万円くらいは確保してもよろしいかと思います。

また、頭金に関しては入れない方が多い時代です。金利からしても長く、多く借りて手持ち資金は残すほうが合理的ではないでしょうか。

ご検討中のクレストプライムレジデンスに関しては記事化しておりますので下記ご覧ください。

クレストプライムレジデンス プロムナード七番街 価格と間取り モデルルーム訪問

検索したところ中古で数件良い出物がありましたので1件共有いたします。

新たな発見のきっかけになれば幸いです。

画像出典:ホームズ


アールブラン大倉山、駅距離はあるものの新横浜駅と菊名駅も利用できる立地です。大通りからも中へ入っています。

新横浜駅では新線開通が控えていますし、大倉山ブランド、東横線ブランドを加味すると出口も見えやすいです。

あくまで相場からの予測ですが4600万円で購入したとして(室内状況次第で指値も変わります)10年後に3800万円くらいなら動きそうです。フルローンでも10年後の残債は3400万円ほどですから残債割れはないかと思います。

向きと部屋数(もともと3LDKなので子供が大きくなったら部屋数は増やせそうです)、専有面積はご希望より妥協点となるかもしれませんが検討をおすすめいたします。

他のおすすめ出物では4人家族でも快適に暮らせそうな出物もありました。上記は専有面積妥協ですがそうでないパターンとも比較してほしいです。

[住むレーション]

大倉山発8:01 渋谷着8:33(自由が丘乗り換え)

大倉山発8:01 目黒着8:31(日吉乗り換え)

大倉山発8:01 恵比寿着8:35(中目黒乗り換え)

新築時の関連記事 アールブラン大倉山 狙い目のマンションです!

見学はマンションカウンターにて手配可能ですのでご希望でしたら問い合わせフォームにご連絡ください。マンションカウンターで見学すると私のサポートが受けられます。

続きは対面で…という終わり方で申し訳ないですがぜひアドバイスさせてください。

個別相談お待ちしております!!

アールブラン大倉山
クレストプライムレジデンス



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