物件を売るべき？貸すべき？その判断基準は？

こんにちは！
ふじふじ太です！

現在居住用物件を住宅ローンで所有していて、何らかの理由で引っ越しをすることになり、「売るか貸すか迷っています！」という方も多いのではないでしょうか。

私が担当するお客様でもそのようにおっしゃる方が大勢いらっしゃいます。

その際、どのような視点で、何を判断基準として判断すべきかわからないという方も多くいらっしゃると思います。

今回のブログでは、その判断基準となる考え方の例を、順を追って３つ紹介いたしますので、ご参考にして頂ければと思います。

１、引っ越し先は賃貸？購入？今後のライフプランは？

まず一番大事なことはご自身のライフプランです。
売るか貸すか決める時に、これが最も重要なポイントです。

最初から結論を言わせていただきます。
いま購入されたマンションをお持ちで、まだ住宅ローンの残債がたっぷりある状態で２軒目を買いたいということであれば、今はほぼ売却しかありません。

今年の3月までは、２軒持ち（ダブルローン）のハードルが低く、王道であるフラット35を使えば誰でもダブルローンを走らせることは可能でした。しかし、2020年4月1日からの民法改正でダブルローンのハードルが高くなり、実質ダブルローンが不可になりました。

2軒目の住宅ローンを通すために、1軒目に「売却条件」がつくケースが多くなりましたので、そうなれば1軒目は売却する他に手段がございません。

1軒目を賃貸に出せば2軒目を借りられるという手段も今は閉じられたようです。
※銀行によっては個別案件でダブルローンを容認するケースもありますが、このブログでは一般論の見解としてご承知置き下さい。

一方で引っ越し先が賃貸であれば、今のご自宅を賃貸に出すことはルール上可能です。

例えばインフルエンサーの田端信太郎氏がフラット35で購入されたご自宅を賃貸に出されて話題となりましたが、お子様が増えて一時的な賃貸、将来はこちらの住宅に戻られるということですから、ルール上は可能です。

転居のため自宅を賃貸します。
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— 田端信太郎＠Carstay CMO就任！#VANLIFE シーンを盛り上げる！ (@tabbata) July 27, 2020

しかしここでひとつ注意があります。

転居先は賃貸で良いと考えているかもしれませんが、その後ずっと賃貸暮らしをされるご予定でしょうか？

転勤などで最初の数年は賃貸に住むけど、東京に帰ってきたら、その時はいまの手持ち物件に戻らず、別の物件の購入を考えているということはないでしょうか？

もし近い将来また購入を検討しているなら、結局は同じことで売却条件がついてしまいます。
※ケースによっては賃貸の実績ベースで借り入れを見ないという銀行もあるようです。

やっかいなことに一度普通借家契約にて賃貸に出すと賃借人さんが満足されている間は退去していただくことは非常に難しく、借家契約付きのオーナーチェンジ物件で売却をしようとすると、住宅ローンが使えない関係から相場よりかなり安くなってしまいます。

それであれば、初めから居住用の相場で売却をされた方が身軽になり、ご自身の好きなタイミングで再度物件購入を検討できるというメリットがあります。

または、例えば一定の期間は新規購入を検討しないということであれば、その期間中は定期借家契約で賃貸に出して、賃借人さんが退去してから、売却条件を付けて購入をするというプランを組むこともできます。
定期借家契約と普通借家契約は、期限の定めがある分、定期借家契約の方が安くなります。

深く考えずに、一番利益が出ると思い普通借家契約で賃貸に出してしまうと、

買いたい物件があるのに買えない！
オーナーチェンジで安売りもしたくない！
賃借人さんが出ていってくれない！

というジレンマに悩まされ身動きができなくなりますのでご注意下さい！

２、ご自宅の売却益がかなり出そう？

ここでもうひとつ考えるべきことは、売却益がどのくらい出るかです。

湾岸エリアはまさに代表例ですが、新築価格から大幅に値上がりをしたという方もいらっしゃると思います。
そのような方は物件を売却すると、かなりの額の譲渡所得税が発生します。

もし5年以内の短期譲渡所得だとすると、所得税は売却益に対して約40％です！

例えばせっかく1000万円儲かったのに、400万円所得税がかかるということです。
※実際は減価償却や経費計上もありますのでこんなに単純計算ではございません。

これはもったいない！

そんな時の強い味方が、「3,000万円特別控除」という税金優遇です。

この制度を使えば3000万円までの売却益であれば、売却益をゼロにすることができます。

この3000万円特別控除を使いたいということであれば、賃貸ではなく売却の方が良いです。

3000万円特別控除は「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」が要件のひとつですので、ざっくり3年以上賃貸に出すと、この素晴らしい優遇は使えなくなりますので注意が必要です。

※明確な年数などの基準がないため言及しにくいのですが、貸し出した後に再度入居した場合はこの特例を受けることができますが、この特例の適用を受けるためのみの目的で入居したと認められる場合には「特例」の適用を受けることができないとされておりますので注意が必要です。

※また、買い替えの場合、次の購入先物件で住宅ローン控除を受ける場合も3000万円特別控除は使えなくなります。

3000万円特別控除で、一体いくらメリットがあるか事前に把握しておきましょう。

例えば先ほどの例で400万円のメリットがあるとします。
そして賃貸に出した時、何年で400万円の利益を残せるかも計算してみましょう。

1～2年で回収できるのであれば問題ないですが、3年以上回収に時間かかりそうなら、今売却をして利益確定をした方が良いという判断になるかもしれません。

３、賃貸に出すというリスクを許容できるか

最後は賃貸に出すというリスクをしっかり理解し、許容できるかどうかです。

賃貸に出す上での留意点を記載しますので、ご確認下さい。

物件価格の下落リスクがある。

長く所有するほど、一般的には不動産価格は下がり、修繕費などの費用は高くなります。
今後の不動産価格が上がるか下がるか、どう将来を見通しているかも重要な判断基準です。
不動産価格が下がると思うなら売却の方がよく、あまり変わらないと思うなら賃貸でＯＫです。

所得税・住民税が上がる

賃料収入は不動産所得となり給与所得と合算されるため、トータルの年収が上がることで、累進課税に則り税金が高くなります。

※賃料収入から経費等を差し引いたものが不動産所得となります。

賃貸に出している期間は、次の物件を購入しにくい。

1軒目の残債が重荷になり、2軒目のローンが通りにくくなります。

住宅ローン控除は使えない。

住宅ローン控除はあくまで「自宅に住んでいる」ことが前提ですので、住まなくなった以上は減税を受けられません。

確定申告をしなければならない。

収入と経費をしっかり計算し、毎年確定申告をしなければなりません。
今は昔に比べるとかなり簡単になりましたが、それでも手続きは大変です。

上記、いかがでしたでしょうか。

私の考えですが、インフレ懸念のある今、物件価格の下落の可能性は低いと思います。

当然物件によって差はありますが、長く賃貸に出した方が多くの利益を得ることができると思います。

その分、上記記載の通り、賃貸に出すリスクも当然あります。

そのリスクをしっかり把握した上で、ご自身のライフプランや考え方に合った選択をして頂ければと思います。

また、原則は住宅ローンで所有している物件を賃貸に出すことはできません。
投資用ローンへの借り換えや、金利引き上げとなることもありますので、賃貸に出す際はしっかり借入先銀行に相談をしましょう。

個別事情によっては特に借り換え等なく承諾してもらえることもありますので、すべてがだめという訳ではございません。

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