3500万円のマンションでも値上がりして売却できた理由【マンションマニア】

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どうも!マンションマニアです!

先日Twitterでもお伝えしましたが私が過去に9回購入したマンション(新築×7、中古×2)の平均価格は約3500万円です。

最初に購入したのが2005年、20歳のときですから年収は350万円ほど。私がいた鉄道業界の年収は世間的にけして低いとは思いませんが20代ではそのくらいの価格のマンションを買うのが精一杯という年収です。(30代に近付くと4000万円でも届くかな~というレベル)

今の時代は5000万円超えは当たり前、6000万円…7000万円…8000万円…などなど高価格帯のマンションを多くの方が買っているのを見かけるわけですがそのような価格帯に届く方のほうが世間的には希少でしょう。一般的な家庭であれば今の低金利を考えても4000万円、いって5000万円という方も多いはずです。

※私が最初に購入したころは金利が3%ほどであったため当時3000万円が予算の場合、今の金利に直すと4000万円弱仮入れても毎月の支払いが同じです。(長期固定金利)

では、マンションマニアが3500万円ほどのマンションを購入してきたのになぜ買った価格より高値で売却してこれたのかを自ら振り返ってみたいと思います。

もちろんマンション価格が安かった時代というのもありますし、当時都心で買えていれば(金利、年収的に都心部でファミリータイプを購入するのは難しかった)もっともっと儲かっていたことはたしかですが近郊・郊外でも目利きをしっかりもてば損しないということを共有できればと思います。

いくつか理由はありますがその中でも一番重要かなぁ~と考えるのは「買ったほうがお得な部屋」であるかどうかです。

これはとてもとても重要なポイントです。地元需要が主となるエリアとなれば「賃料がもったいないから持ち家にしようかな」でも「子供を転校させたくない」などなどエリア縛りの方が多く検討されます。それは新築でも中古でも同じです。

例えば私が3100万円で購入したマンションを見てみましょう。

・購入時 3100万円 毎月の支払い月額約10万円(維持費込み) 借りた場合月額約15万円

借りた場合より毎月5万円ほどお安く住めている計算となります。

・売却時(購入時から5年経過) 3800万円 毎月の支払い月額約12万円(維持費込み) 借りた場合月額約15万

私から3800万円で買った方でさえ借りるより3万円ほどお安く住めている計算になります。

可能な限り賃料よりお安く買っておくと出口が見えやすいです。

つまり、出口を見た時に価格を購入時より上乗せしてもまだ「賃料よりお得」と感じさせられるかどうかは大きなポイントです。

もう1件、2600万円で購入したマンションを見てみましょう。

・購入時 2600万円 毎月の支払い月額約9万円(維持費込み) 借りた場合月額約15万円

・売却時(購入時から3年経過) 3400万円 毎月の支払い月額約11万円(維持費込み) 借りた場合月額約15万円

同じように私から買った方でさえまだ賃料より毎月4万円お得という状態です。

先の3100万円のマンションと同じ賃料条件なのに3800万円で抜けられなかった理由は修繕積立金が値上がりそうなタイミングであったことと、売買相場としては壁があったからです。

「賃料より買ったほうが大きくお得になる価格で買えば負けない」ということが言えます。

きつく言えば、値上がり要素の少ない近郊・郊外で

「買ったときの支払額が賃料より多くなるなら買わないほうがいい」ということが言えます。

もし子育て事情などで検討できるエリアが絞られており、そのエリアの新築・中古どちらも見たときに買ったとしても賃料と同じくらいの支払いになってしまうのであれば「買わない」という選択もありかと思います。もちろん10年、20年…住めば買ったほうがお得だったとなるにしても、数年で転居の可能性が0でない以上は買うことのほうがリスクになってしまいます。

家を所有しないことのほうがリスクと考える派の私でも、エリアによっては買わないことをおすすめすることもあります。

ではどのような物件なら買ったほうがお得なのか?

例えば先日Twitterでご紹介したパークホームズ流山おおたかの森の売出し住戸ですが借りた場合は月額賃料18万円~19万円ほどです。


フルローンで買ったとしても維持費含めて月額15万円ほどです。毎月3万円~4万円はお得ということになります。

持ち家だと固定資産税がかかりますが賃貸なら更新料がかかります。控除関係なども持ち家のほうが手堅いですから初期費用の重さも打ち消せるくらい魅力があるでしょう。

上記のような物件を買っておくと出口も見えやすいです。

もう少し価格帯を下げた例だと下記の千葉セントラルタワーの売出し住戸もいいですね。借りた場合は月額約16万円ですがフルローンで買った場合でも維持費込みで月額約12万円です。出口が見えやすいですね。


新築で手堅い例としては幕張ベイパークです。

私がおすすめしていた1棟目もすでに賃貸事例が出ています。

①約71㎡ 新築時4400万円台 賃料月額約20万円 利回り約5.4%

②約72㎡ 新築時4900万円台 賃料月額約23万円 利回り約5.6%

上記②はフルローンで購入しても維持費合わせて月額約16万円の支払いです。23万円で貸せる部屋を買えば16万円で住めるというのはお得感ありますし、利回りが高いということは収益物件としても強いですから出口が見えやすいです。

もちろん都心と違い近郊・郊外ほど利回りが高いのは当然ではあるのですが、逆に近郊・郊外なのに利回りが低いというのは危険とも言えます。

近郊・郊外で家を買おうとするならば「借りるより買ったほうがお得になるか」をしっかりチェックされることをおすすめいたします。




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