第251回 「マンション検討時の重要チェック事項」を整理してみた

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このブログは10日おき(5、15、25)の更新です。

このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論・「マンションの資産価値論を展開しております。

今日はマンション選びの原点について筆者なりの考えを徒然に書いてみました。お役に立ちますかように。


●マンション選びで留意すべき点

最寄駅から徒歩10分以内か・5分以内か?

最近の傾向は駅に近い物件が断然の人気。目安は徒歩5分以内が圧倒的です。10分では遠いのです。

 

管理人の勤務時間

長くいればいいという単純なものではないのですが、巡回管理では見落としができてしまうでしょう。少なくとも、小型でも高級物件には8時間勤務が普通です。「日勤」という表記には要注意です。

 

新築か中古か

「中古より新築が気持ちいい」、「中古は考えられない」、「中古の見学は面倒」といった声に接することがありますが、新築が買えるなら「それに越したことはない」のですが、新築マンションの供給戸数が近年は激減しているので、予算内で希望地域に見つかるかというと、極めて困難なのが最近の傾向です。

中古も選択肢に入れなければ、住みたいマンションは見つからないのです。

 

リフォームは自分で発注するか、リフォーム済み物件を選ぶか

どちらかと言えば、筆者なら自分で発注する方を選択するでしょう。なぜなら、リフォーム済みマンションは売主が不動産業者(リフォーム会社)で、業者利益がたっぷり乗っているからです。

 

全面リフォームか、プチ・リフォームか?

中古マンションを買うとき、リフォームを前提にする人が多いですが、どこまでリフォームするのかが問題です。予算がたっぷり取れる人は全面リフォームも結構ですが、筆者のお勧めは「プチリフォーム」「部分リフォーム」です。

筆者の経験では、新築マンションを買ったときでも二度、リフォームしたほどで、100点満点のマンションはないものです。

問題は中古を買う場合です。ほどほどにしないと、費用が嵩みます。そこで、筆者のお勧めは「プチリフォーム」です。

中古はリフォームが不可欠ですが、リノベーションしようなどと大掛かりなリフォームは考えない方がいいでしょう。金額が大き過ぎるからです。度々重なる打ち合わせに時間も取られるし、費やすエネルギーも半端ではありません。

ようやく満足するプランができて工事に入っても、完成したときの失望感が大きいことも多いのです。

PC上で完成イメージを瞬間的に映し出すシステムもありますが、実物とのギャップは小さくありません。お金と時間をかけた割には出来上がりに不満を漏らす人が多いのです。

 

・・・筆者のお勧めは「プチ・リフォーム」です。例えば、入居前はガスコンロとトイレだけ新品に交換し、壁紙もトイレの1面だけ、さらに欲張って玄関ホールの壁にボーダーの木パネルを張り付ける程度にするなど、最小限に留めることです。

1年経ったら今度は寝室の壁紙を高級感のある布クロスにする、3年目はリビングの一角にミセスカウンターを取り付けるといった、分割リフォームを計画するのです。

 

程度問題ですが、中古物件にもきれいなお宅をときどき見ます。リフォームが要らないと思える物件も少なくないと聞きます。しかし、築20年などになると、さすがに部分的なリフォームは必須です。

 

リクルート社の調査データなどを覗くと、年数に比例して費用がかさむようですが、それを一遍にやってしまうのではなく、発想を換えて購入時は最小限に抑え、後の楽しみに残すことをお勧めします。マイホームの楽しみは、賃貸では許されない室内のお化粧や模様替えにもあるのですから。

 

管理費と修繕積立金の高いマンションをどう考えるか?

ランニングコストは生活を楽しむために必須の出費と言えますが、その金額の多寡は軽視できないかもしれません。

・・・そこで、筆者はこう提言するのが常です。「AマンションとBマンションの維持管理費を比べてみましょう。月々2万円の差があったとして、年間で24万円、10年では240万円も差ができますが、管理費の高いマンションが240万円どころか500万円も高く売れると信じられるなら、その支出は損ではありません。管理費だけに囚われずに検討することが大事です」と。

 

等価交換マンションで注意すべき点は?

地権者(建設前の敷地の所有者)に渡る戸数が半分近くも占めている物件は、一般購入者の一部と連帯すれば問題・論議の結論が地権者側の意図する方向へぶれやすいという不安を耳にします。現実問題として「修繕積立金の改定」といった重要論議で旧地主群の反対のため、共用部分の修繕・改良がままならないマンションがあると聞いたこともあります。

中古マンションの評価(調査)依頼を受けて、すぐに分かるのは修繕積立金の多寡ですが、異様に安いマンションに遭遇することは少なくありません。

 

無名企業のマンションは大丈夫か?

マンションの開発・建設には、売主デべロッパーの経験や力量だけでなく、事業に対する企業としての姿勢などが反映されます。「マンション分譲は儲かるらしいから一度やってみようか」といった程度の軽々な取り組みもあるようです。

歴史あるデベロッパーでも、スタート当初は深く考えずに取り組んだ例もあったに違いありませんが、分譲マンション事業が根付いている現在、敢えて経験の少ないデベロッパー(売主)のマンションを選ぶべきかどうか、慎重に検討するべきです。

 

高く売れるマンションの条件

マンションを買うとき、重要な点として筆者が力説するのは「1に立地、2に立地、3・4がなくて5に立地」という格言です。

「郊外よりは都心」、「駅から徒歩10分よりは5分」、「各停のみの駅より急行停車駅」なども同じです。

・・・多少狭いとしても、駅から遠い物件より駅近マンションの方が将来価格に期待が持てるのです。

 

モデルルームと実物とのギャップに失望しない方法

第一には、天井高に注意することです。言い換えると、「下がり天井の位置とその幅のチェックを怠らないこと」です。特に、新築マンションは実物を確認しないで購入することが普通なので気を付けないといけません。

 

中古マンションの見学ポイント

現地及び室内、眺望などの見学は誰に言われなくても実行するはずです。肝心なのは見落とししがちな点です。

・・・ゴミ置き場やエントランスホール、集会所、自転車置き場、駐車場、花壇・植栽といった共用部分をよく見ておくことが大切です。資産価値を維持することに注意を払っているマンションかどうかの一端が見えるからです。

 

●中古マンションを購入するときの4大ポイント

中古マンションの魅力は、何と言っても価格の安さにありますが、住宅ローンを組んでも、その負担の軽さに安心するとともに、それまでの賃貸住宅より広くなることに舞い上がり、あっさりと決断してしまう人が多いようです。

しかし、住んでしばらくすると使い勝手の悪さに不満が出てきたり、最初の見学時に気付かなかった騒音などにストレスを抱えたりと、後悔している人も少なくありません。

中古マンションを購入する際に気を付けたいことは多々ありますが、これだけは外せない最も重要な4つのポイント。これをご紹介します

 

①築年数に気を付ける

耐震性は人命に関わる重要な問題ですから、イの一番にチェックしたい項目です。耐震基準が厳しくなる前の建物が、すべて倒壊してしまうわけではないのですが、より安全な基準で建てられた建物を選んでおきましょう。

具体的には1981年の基準改正以降に、新基準で建築確認(許可)されたものということになりますが、このときに駆け込み申請された旧基準の建築物もありますし、マンションの工事は完成まで1年以上を要するので、これらを考慮すれば、3年の余裕を見ておく必要があります。

つまり、1984年より後に竣工したマンション、2020年現在では、築36年未満のマンションが安全ということになります。

 

そんな古いマンションは、はなから検討対象外だという人も、では何年くらいがいいのかという点では明確な基準を持っていないものです。そこで、そうした方には「古くても築20年」という線引きを提案しています。耐久性に優れた建物というだけでなく、付加価値の高いマンションが多くつくられるようになったからです。

無論、個別比較での差異はいつの時代も存在するので、絶対的なものではありません。

 

②リフォーム費用を計算にいれておく

購入する時点で、リフォーム費用を正確に見込むのは難しい場合があります。壁紙や床の張り替え程度であれば、割合簡単に見積もりが出るものですが、大掛かりな間取り変更やシステムキッチンの更新まで行なうようなケースになると、図面を検討し、設備機器を選んで仕様を決めなければ、見積もり金額は出て来ないからです。

・・・新築マンションのモデルルームと比較すれば一目瞭然なのですが、年代によってマンションの設備は随分違うものです。特に、システムキッチンや洗面化粧台などは大きく進化しているため、比較的新しい賃貸マンションに住んでいる人は、分譲マンションでも中古になると、見劣りする物件があることに気付くはずです。

・・・調理台の下部収納は、奥に物をしまうと取り出しが面倒な旧式、壁面がタイルのため目地の掃除が大変、ワークトップは汚れがこびりついたステンレス製といったあたりが直ぐに気付く部分でしょうか。

・・・一番気になるのは、間取りです。これは年数に関係ないのですが、使い勝手の悪いものがあります。例えば、脱衣所経由のトイレ(普通は廊下からの動線)であったり、収納庫が必要な場所から遠いところにあったりします。また、室内に段差があって、つまずきやすいといったこともあります。

・・・こうしたことに不満が高じてストレスが溜まると、何のためにマンションを買ったのか分からないことになります。仲介業者は、契約を急がせようとしますが、リフォーム費用の見積もりを大雑把でもいいので、算出してもらってから購入した方が賢明と言えるでしょう。

 

③立地条件を優先に選択する

マンション購入の決め手と言っても過言でないのは、立地条件を順位一番にすることです。これは、新築でも同じですが、中古マンションの場合には、絶対条件と言ってもよいほど重要なものです。

・・・マンションの価値が高いかどうかの判断基準の一つは、生活に便利がよいかどうかです。どんなに自然環境が良く、空気が美味しい場所でも、霞を食べて生きて行くことはできませんから、例えば通勤・通学に便利、買い物や医療施設が近いといった場所が望まれます。

・・・都会に居れば、大体どこに住んでも便利に思えるようなものですが、実際には、不便な生活をしている人は多いのです。職場が変わったり、子供が成長して、高校に進学したが、とても遠いところにあるので大変だったりとか、また、病気にかかり、長い間通院することになりそうだが、病院までのアクセスが悪いなどといったことも起こるからです。

・・・このように、生活をしていくうちに事情が変わって、引っ越し、すなわち売却を考えることが必要になります。その際に、首尾よく売れるかどうか、もっと言えば有利に売れるかどうか。ここが重要ですが、その際、立地条件、すなわち利便性の高さは次の買い手にとっても大事な条件になりますね。

とりわけ中古の中古、つまり築年数が長い中古マンションはそれだけでハンディになって来ますから、何にもまして立地条件の良さが決め手になってくるのです。築35年を過ぎて、今も近隣の新築マンションと変わらない高値のマンションが都内にありますが、その価値の根源は立地条件(景観・環境)がとりわけ優れているからです。

 

④修繕積立金の額や大規模修繕計画をチェックする

マンションにも寿命があります。構造上100年は持つと言われるコンクリート住宅ですが、手入れを怠れば短命になるのです。クラック(ひび割れ)から雨水が染み込み、内部の鉄筋が錆びると、鉄筋は膨張しコンクリートを破壊してしまいます。

屋上の防水加工が経年変化し、目に見えない雨漏りが起きると、室内に湿気がこもって不快になることがあります。また、25年も経てばエレベーターも交換が必要です。更には、排水管にコレステロールが溜まり、流れが悪くなるという状態も長い間には起きるでしょう。水道水が濁ってくることもあります。

こうした問題を避けるために、大規模な修繕を周期的に行う必要があるわけですが、当然その費用はすべて所有者が負担します。ご存知の「修繕積立金」です。

しかし、その額は管理組合によってマチマチです。足りない場合は、一時金の徴収ということになります。もし、徴収に応じられない入居者が多ければ、修繕計画は暗礁に乗り上げます。そして、工事が遅れ、マンションの寿命は短くなります。

購入を検討するマンションの修繕積立金が十分なのか、また、修繕計画はどうなっているのか、この点を確かめておくことは、とても重要になります。

 

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●住宅の効率的な探し方について

次のテーマはマンションの探し方についてです。

住宅を探すとき、最終決定までに何十か所も見学してようやく決める人がある一方、1件か2件見ただけで、あっさり決めてしまう人がいます。熟慮型と衝動型とでも言えばよいでしょうか、それぞれに功罪があるようですが、ここではタイミングよく効率的に、できるだけ理想の住まいに到達するための方法をお伝えしましょう。

 

①数をこなせばいいというものではない

様々な住宅を見て回ることは、知識を深め、目を肥やすことに役立ちます。

しかし、毎週休みの度に見て回るというのは、忙しい人ほど現実的ではないですね。これはという住まいが見つからなくて疲労してしまうこともありますし、購買意欲が薄れてしまうこともあるようです。

・・・また、手が届かないモデルルームばかり見過ぎて、理想の住まいが残像となって邪魔し、現実的な段階になると決断が鈍るという人もあります。

 

②場所を変えて見学

「住めば都」と言われるように、知らない街でも住んでみると意外に馴染む街になることがあります。また、先入観から敬遠して来た場所も、現地に行ってみると意外な良さに気付くこともあります。

家探しは、住み慣れた場所から近い所で選択しようとする傾向がありますが、視点を変えてみたら、気に入るエリア・沿線が見つかることもあるのです。

 

③一戸建て・マンション・新築・中古の複数種を見学

近頃は、マンション価格で買える建売住宅も登場しています。豪華な造りではないものの、割り切ってマンションから建売住宅に方針変更する人も少なくないそうです。

また、新築マンションの供給が大幅に減少した最近、欲しくても買いたいものがないということから、中古マンションへ流れる買い手も増えつつあるのです。

・・・今まで考えて来なかった対象も最初から検討してみてはいかがでしょうか。きっと、見えなかったメリットや美点を発見できるかもしれません。「対比効果」というメリットもあるのです。

 

④タイプの違うものを比較

マンションなら、小規模タイプや大規模タイプがありますし、低層と中高層、超高層もあります。一戸建てなら大規模開発のニュータウン物件とミニ開発と呼ばれる10棟くらいまでの小規模団地があります。

・・・小規模マンションは、住宅街にひっそりと建ち、何となく落ち着いた暮らしを連想させるでしょうし、大規模マンションなら敷地内に公園・庭園があり、建物内部には様々な共用施設が用意され、また、コンシェルジュを置いて入居者サービスに当たるなどの付加価値もあることでしょう。

・・・一戸建ての場合は、最寄り駅までの距離や勤務先まで遠いことに落胆するかもしれません。その反面、自然環境に恵まれた場所かもしれません。また、庭が広いことや駐車場の使用料、管理費がいらないことを喜ぶ結果になるかもしれません。

 

⑤近くのライバル同士を見学

これは、新築物件の場合ですが、同じエリアのライバル同士、類似物件を見学することも理解を早めることに役立ちます。ライバル同士は、相手を意識して自社の長所をアピールしますから、それによって互いの欠点が見えて来ます。

それぞれの長所、短所が価格にどう影響しているかも理解できるはずです。

 

⑥マンションなら完成済みと未完成物件を比較

マンションの工事が完成していれば、購入したい部屋を確認することができます。すなわち、眺望や日当たり、道路騒音などを実際に確かめることが可能ということです。

未完成マンションは、設備・仕様をモデルルームで確認することはできますが、眺望・日当たりは想像するしかないわけです。その代わり、オプションを付けたり、間仕切りの変更をする、収納スペースを拡大するといった、自分好みを採り入れることも可能です。

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以上に述べたような比較をすることで、やみくもに見学してしまうような遠回りを避けることができるでしょう。あえて検討対象外のものを見ることで、結果的に無駄な動きをしなくてすむということかもしれません。「急がば回れ」ですね。

 

●独身女性がマンション購入で失敗しないために

近年、独身女性のマンション購入が増えています。しかし、独身女性の場合、いつか結婚することがあるでしょうし、総合職なら転勤の可能性もあります。

こうした問題を勘案して選ぶことは重要ですが、気を付けるべきポイントは、どのようなところにあるのでしょうか?

・・・結婚その他の理由で転居するときやって来ました。そのとき、住まいをどう処分するのがいいでしょうか?先ず、賃貸を選択する場合を考えてみましょう。

賃貸すれば、住宅ローンを賃料で返済して行くことができますね。また、だいぶ先のことですが、ローンを完済したとき、そこから、第二の年金ともいうべき収入が得られます。

専業主婦になった場合でも、夫の収入を当てにしない自分だけのお小遣いが手に入るというわけです。

また、ローン返済が終わらないうちに万一のことが起きても、生命保険付きなので、遺族に負担が回ることもありません。

賃貸することにした場合のデメリットは、1年に1か月程度の空室期間が生じること(賃貸物件の平均)を覚悟し、その時のローン返済資金を確保しておかなければならない点、出入りの際にリフォームや敷金精算、契約などのため不動産業者等とやりとりする煩わしさなどが生じることです。

・・・独身女性は、1DKや1LDKといった、コンパクトなタイプを選ぶ人が多いと考えられます。利便性の高い場所にコンパクトタイプのマンションを所有すれば、住みやすいばかりでなく、賃貸がしやすく、出入りの際の空室期間も短くてすみます。

リフォームする場合も、コンパクトタイプは工事期間が短かくてすむので、その分、次の借り手を早く入居させることが可能です。

また、借り手を厳選すれば、家賃滞納の心配もしなくてすむでしょう。

・・・長い間には、売る方がよいという事情も起こるでしょう。そこで、次は売却する場合を考えてみます。首尾よく売れるかという点が気になりますね。

一般に、中古マンションの売却価格は購入価格を下回るものです。問題は、その程度です。大きく下回った場合、ローンの清算のために差額を用意しなければならない危険があります。

例えば、「頭金20%、住宅ローン80%」で購入した場合、ローン残債が70%に進んだ時点で売却するとしたら、売却価格は、購入価格の70%に下がったとしても清算は可能ですが、70%を割り込めば、売却代金だけでは清算ができません。

住宅ローンの残債は、償還期間にもよりますが、金利が高いと、20年も払ったのに、まだこれしか減っていないのかと驚くほど、返済が進んでいない場合があります。

以上の意味で、売却することを想定する場合、頭金はできるだけ多く入れておくか、清算金を用意して備える、または途中で一部を繰り上げ返済してローンを減らしておくといった対策が必要になります。

・・・マンション選びの重要ポイントは立地条件ですが、単身者ほど、ここを優先しておきたいものです。特に、自分が住まうのに便利というだけでなく、貸す場合にも便利さが評価される立地条件を選ぶことが大事です。

都心へのアクセスの良さ、最寄り駅まで徒歩5分以内。この二つは絶対条件と言ってよいでしょう。

貸しやすいマンションは、大体において売却もしやすく、うまく行けば買い値を大きく割り込むようなことにならずにすむかもしれません。売る必要が出てきたときのためにも、重要な条件です。

・・・また、できれば、管理人が常駐(日勤)していないマンションは避ける方がいいでしょう。長い間に、管理の悪いマンションというレッテルを貼られる危険があるからです。管理が悪いと、見栄えが悪くなり、やがてスラム化して、資産価値を失っていくことになります。

コンパクトタイプのマンションは、賃貸に出されることが多いもので、10年もしたら6~7割が賃貸になるケースもあります。賃貸だらけのマンションは、修繕に関する合意形成が遅くなりがちで、マンションの劣化が早まる可能性があります。

その点、ファミリータイプは、自己居住者が多く、売却した場合も次の所有者は自分で住むものです。転勤などで、賃貸する人もありますが、コンパクトタイプほどは多くはありません。

自己居住者が多いマンションほど、管理は円滑に行われる傾向があります。そういう意味から、単身者専用マンションより、ファミリータイプが混在したマンションの中のコンパクトタイプを購入するほうが良いのです。

 

●良い営業マンの見分け方

不動産屋というと、白い目で見る人が多いようです。その昔、誇大広告や強引な商法を展開した一部の不心得な業者や営業マンのために、不動産業界全体が迷惑しているのですが、いまだに悪質な企業・社員がいるのも事実です。

・・・買い手自身に知識があれば、いい加減な会社や営業マンを見分けられるのではないかという意見もありますが、理論武装してからでないとモノが買えないというのでは、社会システムそのものが崩壊するという大袈裟な話になってしまいます。

確かに、ある程度までは買い手が知識や情報を持つということが必要と言えます。しかし、知識や情報を習得したり収集したりするのは、時間的に限度があります。本業そっちのけでやるわけにはいきません。やはり、売り主や販売担当者を信用して購買を決定していくしかないのです。

・・・ただ、担当者との出会いの幸・不幸は、運・不運です。いい加減な説明をする営業マンに遭遇したら、それを信じて購入した買い手は、後で泣きを見るかもしれません。

そこで、最低限の予備知識を持つことが必要です。

あとは、その時々の情報の収集と管理になります。いい加減な情報かどうかは、インターネットを活用することで、ある程度判定できるでしょう。

・・・市場競争が激しくなって来ると、不動産会社は一人でも多くの顧客を獲得しようと懸命になります。その過程で醜い争いが見られることは否定できません。不動産会社の中には、ライバル会社の弱点をあげつらったり、欠点を批判したりします。経営の不安定さを根拠なく中傷したりもします。

ひどい営業マンになると、「あちらは床スラブの厚みが18㎝しかない。入居後、住人同士、騒音トラブルに発展する可能性が高い」などと、でたらめなことを言ったりします。スラブの厚さは事実でも、それだけで音の問題は説明できないのです。

専門知識に欠けるだけでなく、いい加減な説明で自身に有利な誘導を図る、このような営業マンはとても信用できません。しかし、知識のない買い手は、まことしやかな説明を聞くと、騙されてしまいます。

・・・素人は騙せても、プロは騙せません。その意味で、買い手も知識を身につければいいという理屈になります。そうは言っても、少しくらい勉強してもプロには敵いません。しないよりは、した方がマシという程度です。知識があることをちらつかせておけば、牽制球にはなるかもしれませんが。

・・・営業マンの言葉や態度に不信感を持ってしまうと、買い手はいちいち真実を確認してからでなければ前に進めないことになります。

不動産の購入は、大袈裟に言えば、一世一代の買い物をするわけですから、慎重に運ばなければなりません。しかし、予算の範囲では大抵が「帯に短し、タスキに長し」で、なかなか決断ができないという迷路にはまる人が多いのも現実です。

あちら立てればこちら立たずと、行きつ・戻りつ、右往左往し、買い手は、一人で悩むことになります。調べれば調べるほど分からなくなったりもします。

そんな買い手にとって、信じられる営業マン、誠実な営業マン、もちろん知識や情報に長けた専門家がそばに居たら、これほど楽なことはありません。迷わずに前に進むことができるでしょう。

・・・本来、客を適正な方向に導いてくれるのが営業マンです。モデルルームに居る営業マンの中から、できるだけ早く、頼れる良き営業マンを見つけることが大切です。

見つけ方はこうです。「先に見て来た他社マンションを、これから見に行くことにして(嘘も方便です)、意見を聞いてみてください」。そのとき、他社の悪口を言わない、むしろ、利点・長所を語るくらいなら、とても良い営業マンであると見てよいと思います。

悪口を言う営業マンは論外です。また、明快な回答ができないようだったら大したことはありません。

最高の営業マンは、自社マンションも客観的に評価し、他社マンションと長所・短所を比較してみせる人です。

・・・二つ目のポイントは、売り込みより、客の希望をじっくりと聞いてくれる態度かどうかを見ることです。

聞いた後、「あれもこれもと欲張らずに、これを最優先にし、次にはこれ、これは捨てて下さい」と、適切にアドバイスをしてくれる営業マンが最高のアドバイザーと言えるでしょう。

以上の他に、良い営業マンの見分け方として、次の4ポイントが挙げられます。

*無理な資金計画を勧めない

*不明点をいい加減にせず、あとで調べて正確に教えてくれる

*電話や訪問などの約束を守り、マナーが良い

*結論をいたずらに急がせない。納得のいく形で答えを引き出してくれる

 

●「設計から販売、管理まで一貫しているから」に騙されないで!

管理はともかくも、売主と施工会社(主として中小ゼネコン)が同じというマンションは要注意です。

・・・施主と施工会社と設計事務所との関係は、通常次のようになっています。

施主(発注者のことで、事業主、デベロッパーとも言われる。売買契約における売主でもある)は、土地を取得し、ゼネコンに工事を発注し、購入者に販売。大きな利益を得ますが、その反面マンション事業に関して全リスクを負担します。

万一、建物の不具合があったときなどにも速やかに対応してくれそうな企業姿勢、そして資本力のある売主を選ぶべきです。

・・・施工会社(ゼネコン)は、デベロッパーから建築工事を受注します。ゼネコンは、下請け会社を管理監督して工事請負の責任を果たします。

契約書記載事項の履行責任、アフターサービスや欠陥などの不具合について責任を負うのはすべて売主ですが、実質は請け負ったゼネコンが引き受けるので、ゼネコンが倒産したりすると、デベロッパーのアフターサービスも低下する危険が増します。危ないゼネコンの施工物件は避けなければなりません。

・・・設計事務所は、建物の基本計画から基本設計図面、実施設計図面などを作成します。建築確認の申請、さらに工事が始まれば監理業務(監督・管理すること)を行ないます。大手ゼネコンの場合は社内の設計部門が担う場合もあります。

・・・さて、工事を発注する者(施主。マンションの事業者)と工事を請け負う者とでは利益は相反します。本来は発注者が工事をチェックするのですが、両者が同じ会社8ゼネコンが分譲)の場合は利益確保が優先され、行き過ぎたコスト削減や手抜き工事を引き起こす危険があります。

また、ゼネコンが設計・施工を一緒に請け負っている場合も危険があります。1人の目より2人の目、違った立場から工事監理をすることで、より良い建築物を生むことになるのですから、同一の場合は、社内体制まで確認することが必要です。

ところが、中小ゼネコンの場合は、工事監理は現場の所長任せで、殆んど行なっていないのが実態です。

 

 

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は三井健太のマンション相談室までお気軽にどうぞ。

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