第209回 将来人口予測データに注意―その街は廃れる運命にあるかも

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このブログは10日おき(5、15、25)の更新です。

このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論・「マンションの資産価値論を展開しております。

 

筆者の仕事の中心は「マンションの資産価値を客観的立場で評価すること」です。

資産価値は、マンション単体を見るだけでは判定できません。街の性格や人気度・賑わい度などの視点が必要です。

 

今、日本では人口減少問題、少子高齢化問題、空き家問題が一連の社会問題として論議されています。社会学者や都市計画の専門家、行政庁などで多分毎日のように活発な意見交換や研究が行われているのでしょう。

 

筆者もマンション研究家の一人として関心のあるテーマなので、様々な書物、新聞記事などに目を通します。無論、筆者の研究テーマは「マンションの資産性」なので、その観点から街の興亡(発展と衰退)に注目しているのです。

 

東京でも、主に郊外では人口が減り、高齢化率が進んでいる街の存在に気付きます。高齢化は生産年齢人口(15歳以上65歳未満)の減少をもたらしていますが、その何%かを埋め合わせようと外国人労働者の受け入れ枠を広げることも決まっています。

 

しかし、そのことが新たな問題をもたらすのではないかと考えています。

外国人が合法的に長く滞在することができるようになれば、同国人が同じ町に集まって暮らすようになります。海外に日本人街や中華街ができたように。

 

すでに、インド人村やベトナム人村、中国人村、韓国人村があると聞きます。あるURの団地5000人のうち半分の2500人が中国人になってしまったそうです。

そうした街では、日本人は疎外感を味わい、次第に離れていくので、ますます外国人村の色彩が濃くなっていきます。

 

人口が減り、採算の取れなくなった大型店舗はクローズして駅前の一角がぽっかりと穴が開きます。別の業態が新たなテナントとして入店して活気を取り戻す場合もありますが、売却先がマンション業者になったときは、空き地にマンションが建ちます。マンションでは活気が戻るとは言えません。

駅前の一等地なので、マンションは人気を博して早々に完売します。生活に便利と感じる人が多いためか、価格は決して安くありませんが、予算的に問題ない人達がたくさん集ってきて、販売は成功裡に終わるのです。

 

そのような成功例を見て、その街の30年先はどうなるのだろうと他人事ながら不安感に襲われます。人口減少傾向がじわりと進み、来店客数も減って店舗の採算が悪化する現象は郊外都市の話です。

郊外でも比較的大きな都市では、大規模店舗ができると近隣の市町村から集客ができて、いっときはにぎわいますが、何十年か経て閉店を決断するに至るのは、周辺市町村も含めて一帯の人口が減ったことに根本要因があるためです。

 

かつて、東京一極集中の表現で人口急増が問題になったときがありました。人口増加対策に住宅公団(現在のUR)が大規模な住宅開発を盛んに行いました。鉄道も新設されましたし、既存の鉄道が延伸されたりもしました。

こうして、高度経済成長時代の発想で始まった住宅・新都市建設は、人口増加に変調が現れてからも止められなくなってしまいました。

スピードは緩んだものの、今も旧・公団から払い下げられる土地を購入して住宅建設が行われています。新設・延伸された鉄道の沿線では、民間所有の農地や林、雑種地、工場などが売り出されると、それを買収してマンション建設が行われます。

 

マンション業者はどんな想いで郊外に土地を買い、マンションの建設・分譲を計画するのでしょうか?今も東京は人口が増えています。仕事を求めて集まる社会増加の傾向が見られます。しかし、一方でじわりと進む高齢化と少子化が足を引っ張り、全体としての人口増は微々たるものです。いずれは人口減に転じると予測されています。更新需要を別としたら、新たな住宅建設はもう必要がないのです。既に空き家対策は地方だけの課題ではなくなりつつあります。

 

販売が難しそうな郊外でマンション開発に取り組むのは何故でしょうか?同業他社が販売に苦労している実態も調査済みのはずなのに。

答えは簡単です。「マンション用地が中々買えない。用地がなければ商品は作れない。商品がなければ売り上げが立たない。売り上げがなければ企業として存続できない。郊外は売りづらいことは知っているが、工夫して行けば何とか売り切ることはできると思う」という考えなのです。

 

「売りづらいが何とか・・・」は、周辺市町村から買い手をかき集めれば何とかなるという意味です。しかし、ふたを開けてみると現実は想像以上に厳しいのです。

人口が減るということは、マンション需要も減ることを意味します。近隣市町から集めれば販売可能と思ったが、予想以上に困難な状況にある。これは一体どうしたことか。需要が減ったのか?おかしい。そう思ったデベロッパーもあるようです。

 

そうです。構造的な変化が起こっているのです。郊外住民でマンションを買いたい人が極端に減ってしまったのです。住んでいるのは、高齢者ばかりです。それなら、想定エリアを拡大すればいい。つまり全東京エリアをターゲットにすれば足りるだろうと考えました。ところが、その思惑も外れます。安さだけでは見向きもされないのです。

 

予算を低く抑えたい世帯が郊外マンションに目を着ける例は間違いなくあります。しかし、その数が少ないのです。あふれるほどにあれば、安さが特色の郊外マンションは時間を掛けずに完売できることでしょうが、絶対数が足りないので選択の対象になるマンションと対象外のマンションとに色分けされてしまいます。

言い方を換えると、郊外マンションは5に減ったが、買い手は3に減ってしまい、2は売れ残るという構造変化が起きているのです。

 

海老名市や流山市のように、近年、人口増加が顕著な街もあります。分譲マンションの開発も増えていますが、買い手も多いので、他の都市に比べれば販売は順調というのです。これは、行政が掲げた「子育て支援策」などの人口誘導策が当たったおかけです。若い子育て世帯が魅力を感じて移住しているためです。

 

しかし、人口増加策はちょっとしたカンフル剤注射のようなもので、マンションの買い手に限れば抜本的な対策にはなっていません。それらの都市は買い手が5に増えたかもしれませんが、10や20になったわけでないので、駅前の特別なマンションは売れても、それ以外のマンションは安くても売れないのが実態です。

 

この状況に拍車をかけているのが、正規雇用の女性労働者の増加に連れてWインカム世帯が増え、夫婦ともに職住近接志向が強くなっていることです。つまり、郊外マンション需要が減ったの原因はここにもあるのです。

 

それでも人口が増えている都市はまだ救われますが、人口が増えている都市があるとき、同時に人口減に悩む都市もあることを意味します。

 

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ここまでの説明でお分かりいただけると思いますが、郊外都市でマンションを買ってしまうと、リセールバリューは低くなると思わなければなりません。

下がる覚悟をもって買うとしても、その下がり方が半端なものではないかもしれません。買い手が全く現れない可能性も街によってはあり得るのです。

 

郊外でも今の新築価格は70㎡換算で4000万円もします。35年ローンを組んで買ったとして、35年先は債務がなくなるので500万円でも買い手が付けばまだしも、買い手が現れず、賃貸もままならず、放置するしかないという状況もあり得ます。

その姿を想像することはできないことと思います。しかし、けっして遠い先の話ではないのです。

 

人口が減ると撤退・廃業する店が増えます。人口減は人口密度の希薄をもたらします。やがて行政サービスもままならぬことになるので、できるだけ1か所に集まって暮らしましょうと、「コンパクトシティ構想」も生まれましたが、「コンパクトな街の実現は遠い」と新聞に書いてありました。

 

結局、街は歯抜け状態になって、人影もまばら、店は閑古鳥が鳴く、相続された家も人が住まず放置状態、やがて朽ち果て、不良グループのたまり場になったり、不法滞在の外国人に占拠されたりしてしまう恐れも出てきました。

現代の日本にはスラム街などはないはずですが、そう遠くない将来、スラム街がひとつでき二つできと増殖するときが来るのではないかと不安になります。

 

話を戻しましょう。郊外は人口減によってマンション需要も減少し、買ったマンションを売りたくても売れないという事態が早晩やって来ます。売れないときはどうするのでしょうか?そのまま住み続ける人もあるでしょうか?

 

売れないマンションに住んでしまうとメンテナンスの意欲も薄れます。マンション全体の大規模修繕についても意味がないと考える人すら現れます。修繕積立金の値上げなどとんでもないことだと反対するだけでなく、積立そのものを停止しようなどという声も上がって来ます。そのうち、家計の破綻などが原因で管理費と修繕積立金の滞納者が多数にのぼるかもしれません。

督促しても無い袖は振れないと抵抗する人も増えて、滞納額が累積していきます。やがてマンション管理は破綻します。住んでいる人はみな高齢者、大半が後期高齢者などというマンションも出現します。入居者同士で分担して清掃だけは定期的に実施しているが、それも次第に間引き状態に陥り、次第に情熱が失われて行きます。

 

マンションも、やがては荒れ放題となり、老醜をさらすようになります。そこに住みたい人はなくなり、スラム化の一途を突き進むのです。

 

この記事を読んで「まさか」と思った読者も多いことと思います。筆者も、そうなってしまった事例をお伝えして「他山の石」として欲しいと言えたら、説得力のある記事になるのにと思いましたが、そうなってからでは遅いのです。

 

病気の中には、「サイレントキラー」という例があるそうです。自覚症状のないまま、病状がいつの間にか進行して悪化し、気付いたときは手遅れという病に襲われることをいうのですが、それと同じに、管理もよし、売買もときどき成立し、転勤で空き家になった部屋を借りるために見学に来たという人も見る。このような状態を見聞きしていれば、危険が迫っていると受け取る人もいないかもしれません。

 

ところが、そこから10年過ぎたら活気のない街に変貌し、20年経ったらシャッターが閉まったままの店が増えて人通りも少なくなった。かつては子供の姿でにぎわった駅前の学習塾は撤退し、駅前の商店通りで目立つのは高齢者ばかり。ショッピングカートを手押ししたり、杖をもったりする人も多い。駅前のカフェにたむろするのは仕事を持たない老人たち。スターバックスもタリーズもない。

 

活気のない街は魅力に乏しく、若い世帯には不人気です。中古マンションは売り出しても買い手はやって来ない。住宅ローンは最近完済したので、安くても売れればキャッシュは残る。生活支援サービス付きのシニアマンションに住み替える資金にしたいので1000万円くらいで買ってくれる人はいないかと思っている。だが、不動作業者の話では無理らしいと知る――このようなシニア層が空き家予備軍として大量に発生する。そんなときが来るかもしれません。

 

売れないマンションも、望売却額が高いだけなら値段を下げれば解決できますが、そもそも買い手が全く現れないマンションということになると悲劇的です。現在でも、売り出してみたが希望額では売れないので、売りを断念して市場から消える例は多数あると聞きます。

売却予定者は、その後どうしたのでしょうか?住み続けているのでしょうか? それを確かめるすべは今のところありませんが、もし家族全員が他界したら、そのマンションはどうなるのでしょうか?

 

子供があっても相続を拒否されるマンションも増えるかもしれません。なぜなら、生活圏が遠いところにあるうえに、賃貸しようにも借り手がいないからです。管理費等だけが負担になるのはいやだと相続財産が放棄される。このようなこともあります。管理費等の滞納も増えることでしょう。管理会社も逃げ出すかもしれません。

 

郊外の街のマンションには、そんなサイレントキラーが既に忍び寄っているかもしれません。今、購入した場合、20年先くらいの街の状態は一見何も変わらないかもしれません。しかし、売りに出してみて買い手不在に気付かされることになるかもしれないのです。

 

マンションの購入者は、新築・中古の合計で世帯数に対して年間どのくらいあるかというと、首都圏全体で購入者は年間8万人、世帯数は約1550万(2010年)なので、僅か0.5%に過ぎません。しかも、同じ比率で全域に拡散しているわけではないので、23区は多いですが、郊外は一戸建て希望が多く、マンションの比率は0.1%かもしれません。

 

仮に、ある郊外都市のマンション購入者が世帯数比率で0.1%しかないとしたら、世帯数3万として、30,000×0.001=30人が年間の買い手数ということになります。何十年か先には、人口が20,000人に減り、かつマンション購入者率も0.1%を割って0.05%となったら、年間10人になる可能性があります。これを市域全体でなく駅別に分けて考えると、「この駅ではマンションを買いたい人は1年に1人くらいですねえ」などの業者の声を聞くことになるかもしれません。

 

人口予測データがときどき発表されます。市区別の予測もあります。

最後に、東京都でもこれだけの差があるということをお伝えします。(データ出典:国立社会保障・人口問題研究所2018年推計)

 

自治体名の次が2015年の人口、その次が2045年予測、最後が2015年を100とした2045年の指数となっています。

東京都 13,515,271  13,606,683  100.7

千代田区 58,406   77,589   132.8

中央区 141,183   190,496   134.9

港区 243,283  326,876   134.4

新宿区 333,560 337,805   101.3

文京区 219,724 248,930  113.3

台東区 198,073  230,532  116.4

墨田区 256,274  270,049  105.4

江東区 498,109  581,259  116.7

品川区 386,855  441,669  114.2

目黒区 277,622  300,475  108.2

大田区 717,082  749,865  104.6

世田谷区 903,346 914,434  101.2

渋谷区 224,533  243,151   108.3

中野区 328,215  325,585   99.2

杉並区 563,997  590,071   104.6

豊島区 291,167  293,799   100.9

北区 341,076   336,281  98.6

荒川区 212,264  229,050   107.9

板橋区 561,916  610,486  108.6

練馬区 721,722  794,663   110.1

足立区 670,122  586,011   87.4

葛飾区 442,913  402,831   91.0

江戸川区 681,298 620,227  91.0

★八王子市 577,513  484,514  83.9

★立川市 176,295  169,948  96.4

★武蔵野市 144,730  138,105   95.4

三鷹市 186,936  193,837  103.7

★★青梅市 137,381 107,329  78.1

★府中市 260,274 255,272  98.1

★★昭島市 111,539  95,417   85.5

調布市 229,061  233,665   102.0

★★町田市 432,348  387,600   89.7

小金井市 121,396  122,267   100.7

★小平市 190,005  183,145  96.4

★日野市 186,283  183,903   98.7

★東村山市 149,956  141,693 94.5

★国分寺市 122,742 119,984   97.8

★国立市 73,655   72,580 101.2 98.5

★★福生市 58,395 35,227   60.3

狛江市 80,249   80,267  100.0

★東大和市 85,157 82,368  96.7

★清瀬市 74,864   70,225  93.8

★東久留米市 116,632   104,950   90.0

★★武蔵村山市 71,229   63,590   89.3

★★多摩市 146,631   122,287   83.4

稲城市 87,636   88,259   100.7

★★羽村市 55,833   41,111   73.6

 

※詳細はこちらの63ページ以降で

http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson18/1kouhyo/gaiyo_a.pdf#search=’%E4%BA%BA%E5%8F%A3%E5%B0%86%E6%9D%A5%E4%BA%88%E6%B8%AC+%E6%A8%AA%E6%B5%9C%E5%B8%82%E7%B7%91%E5%8C%BA’

東京都全体は、2045年時点で2015年比100.7なので殆ど人口減はないという予測になっています。ただし、23区でも減少区があります。市部は三鷹市、調布市、小金井市、狛江市、稲城市の5市(★印)を除いて軒並み減少の予測になっています。中でも★★の7市は90%を割り込む予測です。

 

ちなみに、最近話題の(神奈川県)海老名市でも2045年人口は2015年比92.6%となっています。

 

今後、郊外都市でマンションを探すときは必ず長期の人口予測をチェックしておくべきときかもしれません。ハザードマップより重要と筆者は考えます。

 

 

・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室までお気軽にどうぞ。(http://www.syuppanservice.com

 

※こちらのBLOGも是非ご購読ください。

680本以上の記事があります。(https://mituikenta.com

ちなみに、5月20日の第681回は「高過ぎたら売れない外周部・高くても売れる都心」です。

 

 

★三井健太の新刊 「選手村マンション・晴海フラッグは買いか?」

 

2019年5月13日発売  全国の一般書店・アマゾンにて販売中

https://www.amazon.co.jp/dp/4023317926/

 

<プロローグより>

賛否両論が飛び交う注目の物件。「果たして買いか否か」その判断のために公平な指針となる書を目指したい。これが執筆動機です。

筆者の日常業務は、買い手(購入を検討している人)からのマンションの評価レポートを作成することですが、人気のマンションでも不安要素があるものなので、大規模になると複数の検討者からレポート依頼が届きます。晴海フラッグも戸数が多いこと、販売が数年に渡ることからみて、大量にご相談・評価依頼が来るだろうことを予想しています。交通便で疑問が残る物件だけに、判断しかねる人も多いだろう。そうなると大変だな、いったいどれだけ来るだるうか。

この本でレポートの前段部分を代用できたら助かるなどと思っています。

 

前後しますが、特定の物件だけで1冊の本にするというのは、冒険かもしれない。商品になるだろうか?そんな疑問も持ちましたが、走りながら考えようと決心して動きだしました。朝日新聞出版の調査協力の申し出があったことも決心の後押しになりました。

業界関係者は無論、購入を検討する買い手の迷い・悩みの解消に資するなら筆者の日頃のスタンス、すなわち購入者向けアドバイザーの立場としても本望であるし、売り手にとっても第三者の客観的な意見はマイナスにはなるまい。このように、筆者自身の心の整理をして臨むことにしたのです。

分譲マンションだけで4000戸余の極めて大きな分譲プロジェクトゆえに、また、選手村マンションという話題性もあって、全国的な規模で関心を持つ人が多い。ゆえに出版の意味は十分にあるとも思いました。

 

前著でも「晴海フラッグ」のことを少し書きましたが、情報が十分でない中で述べることができたのは、僅か12頁でした。

ページタイトルは、「選手村マンションの激安価格に思う」でしたが、内容は少々疑念に満ちたものでした。価格は格安とは思わないとか、BRTの運行に期待していいのかといったことでした。

前著を書き上げてから数か月の時間が経過し、販売活動(いわゆるプレセールス)も始まっています。この本が店頭に並ぶ頃には、検討者の手元には細部の情報が届くことでしょうから、この書では物件の細部について論評することは最小限に抑え、販売現場ではおそらく聞けない情報を主体に紹介しながら、読者の判断に有益な書にしたいと執筆しました。

<主な内容>

*晴海フラッグというマンションの位置づけを整理する

*バス便マンションの将来価値を考証する

*晴海フラッグに魅力を感じる階層を予想

*カギを握るBRT

*晴海フラッグの将来価格を予想する?

 

 

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