中古検討で管理状況の資料の取り寄せ先は?【お便り返し】

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中古マンションの検討で、管理や財務の状況を知るための詳細資料の取り寄せ先は?という私ご指名のご質問です。 財務状況を詳しく分析するには最低でも直近の通常総会の議案書を見ないと困難なのですが、これ実は取り寄せれば必ず貰える書面ではありません。

一方で滞納者が無数にいるとかの”滞納額”の総額情報は、そのマンションの管理会社から取り寄せができたりします。案外、どこまでは無条件で開示されちゃってるかを知らない理事会も多いんではないかと思うので。

質問は

差出人: 検討中

メッセージ本文:

いつも楽しく拝見させて頂いております
はるぶーさんに質問させて下さい。
中古マンションを検討する際、管理や財務も大事と理解しているのですが、
①管理や財務の検討材料は誰に何を請求すれば良いのか、
開示のコストは一般的にどの位かかるのか、
②その場合請求相手は開示の義務があるのか、それともお願いベースで出して頂く性格のものなのか、
③開示された資料の見方について(良し悪しの判断目線)についてお教え頂けないでしょうか。
よろしくお願い致します

総会議案書は外部の方の取り寄せは結構困難

財務状況などを、詳しく分析するには、一般会計と積立金会計のできれば過去数年くらいの推移をみたかな。積立金足りてるの?というチェックには、最新の長期修繕計画と、積立金計画とかを見ないとわかりません。 実はこれらは”言えば必ずでてくる”書類ではない。

売り手についている仲介の方にいえばでてくる範囲の情報と、オーナーさんか、管理組合に言わないと出てこない総会の議案書や議事録などの情報はかなり濃度差があります。
例えば、今のそのマンションの”滞納額”総額がいくらかはまともな管理会社に委託されているなら簡単に取り寄せ可能です。これは義務的なものなのでお願いしなくてもお金払えばでてくる情報ですね。

一方で、滞納額の総額が管理費会計の年間収入に占めている割合や、結果一般会計は単年度で黒字なの?ってのはは総会の決算報告を見ないとわからないことが多い筈です。こっちはお願いベースで出して頂く正確の資料になります。
・・・利害関係者だから法律や規約規定で開示義務がある筈だとかの突っ込み方もできるでしょうが、あんまり義務だから見せろとか上から命令口調でいってもでは閲覧させますけどコピー・写真不可ねとか言われるだけな気もします。検討しているだけの人が利害関係者だと安易に認定すると、事実上”誰にでも見せ放題”になっちゃう気もしますし。

詳細な資料は、もともと毎年総会資料を受取っている筈の売り手の今の区分所有者さんに見せてもらうか、気の利いている管理組合など言えば閲覧ができる場合もあります。二つ返事で見せてくれるかどうか自体が結構重要な判定ポイントになるでしょう。
・・・一般会計が毎年赤字で積立を取り崩し絵いるとかで財務がヤバいとか、積立不足なのに中途の段階値上げもしないで放置しているとか、あんまり口外したくない状況にある管理組合は、情報開示には消極的です。中古マンションは星の数ほどあるんだから、議案書も入手できないようなところを無理して買わなくてもとは思うわけです。

いえば二つ返事で出してくれるとか、下手するとホームページで状況を公開しているとかはかなり財務状況に自信をもっているといっていいでしょう。意識高めの管理組合であれば、マンションの価格防衛には熱心な筈ですから、売買の場で情報がきちんと得られるかどうかに無関心な筈はないからです。

<総会議案書を公開している例・・・ってうちだけど>



うちのマンションは”総会議案書”でgoogle で検索するとトップでヒットします。まぁ見られて恥ずかしいようなことは特にしてないけど、売買と関係ない人まで無数に見にくるもんでもないかなで、HPの情報は”民泊禁止の規約の条文”とかはマスクされていますし、規約も2年くらい古いのをのっけてます。まぁ実力を判断いただく上では十分かなとか。当然トップだとは言わないが平均点よりはかなり上だとの自負をもって公開しているわけです。

仲介から管理会社にお金払えばでてくる範囲

宅地建物取引業法の施行規則ってのがあって、売買仲介で重要事項説明を実施する仲介の方は、宅地建物取引業法の施行規則第16条の2等にある情報はきちんと伝えないとマンションを売れません。【ペーパーですが一応宅建資格は持ってるはるぶー】
…施行規則の確認はこちら
→ http://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=332M50004000012

いちいち管理組合に訊いてこられても大変(500戸あると、毎日のようになんか問い合わせはあって駐車場空きある?とか管理事務室に電話されてこられるのも管理人さんが仕事にならないで困る)なので、重説書類を作成するのに必須の情報は、管理会社が売っている形なのが普通です。

管理組合の内部情報になる”滞納額”などは”該当する部屋”のほかにマンション全体のものがでてることが多いかな。で・・・2回前のブログみたいな質問がきたりするわけです。これが結構高額のお金を取る割にはあっさりとということが多いので、仲介やる不動産やさんには不評みたい: 専任媒介で売り手側についてて売れれば必ず3%手に入るとかなら払えても、一般媒介だったらこんなもんんに何万も払っても収入0かもしれないからしょぼい情報量なら買わずに済ませたいと私だって思わないでもない。

<調査報告書の例>



こんな感じで、大手の管理会社の殆どで、今はホームページから辿ってクリック一つで、お金を先払いでPDFで取得できるみたいなのが普通です。 ご質問の料金は、基本コースが1万円代前半、管理規約は別料金で3000-5000円、総会資料は売ってくれる管理会社と売ってくれない(理事会に訊いてくれスタイル)管理会社があります。そのマンションがどの管理会社にお世話になってるかでもかなり違ってきます:

三井不動産レジデンシャルサービス
https://jyusetsu.mitsui-kanri.co.jp/user/top/basic
・・・過去3年の総会資料をとりよせできるように見える

 

大和ライフネクスト
http://www.daiwalifenext.co.jp/template/request.html
・・・総会資料は範囲外



うちは規約も大きく変えていて、元のままの条文がないくらい。総会資料も決算ページの数字は無論管理会社が作っていますけど、議案そのものの心臓部分は理事会側の作成です。どっちかというと、管理組合側の著作物だなという意識なので、気安く売られているというのはあんまりうれしくはないかな・・・言えばタダで差し上げますが、理事会あてに要望の来た例はほぼ皆無です、なのでWebページで一部制限はありますが公開しちゃっているわけです(さすがに防犯カメラの増設箇所なんて議案はマスクされます)

総会資料や、長期修繕計画・積立金計画は?

決算資料や予算案は、必ず通常総会の議案書にでていますから総会資料一式を売り主のオーナーさんから入手できれば一番手っ取り早いですね。通常は長期修繕計画は5年に一回程度しか見直しはされませんから、入手できても5年昔のだということはありますが、それでも入手できないよりはいいですよね。

たまたまお世話になっている管理会社さんが、長期修繕計画はとくに大きな変更がなくてもその年やった工事費用、やらないかった工事は次年度に回すなど期更新してくれるので私のマンションでは長期修繕計画や、それに伴う積立金計画も必ず毎年の通常総会の議案書につけています。

これは売り主のオーナーさんがなくしちゃっている場合も多くて、その場合組合から気軽に入手可能かどうかは、そのマンションの考え方次第です。見せられませんでも構わないと思うんですが、情報開示に消極的であるというのは高くは評価はしかねるかな。

情報は、どう読み解くかは別にして、あって困るものはない。とにかく取り寄せをお願いしてみるのはありでしょうね。例えばうちのマンションはメールコーナーに議事録正本などの閲覧場所は管理事務室とかプレート貼ってあるのですが、”私は利害関係者だから閲覧を要求する”と言ってきた人は過去10年に一人もいません。
まぁ・・・9割程度の人が加入しているポータルサイトでクリックひとつでダウンロ―ドできるということもあるのでしょうが、志高めな「検討中」さんみたいに、管理組合の詳細資料をとりよせてみてみたいという人はとても少数派ということです。こっちが積立金安い!とかで買ったら1-2年で爆上げで逆転とかよくある話ですが、まぁ自業自得かなぁとも。

詳細資料を手に入れたら?

管理組合の財務やガバナンスとかのレベル判断のできる情報を、総会の決算資料や、長期修繕計画・積立金計画書、規約などから読み取って判断するのは・・・ちょっと1回や2回のブログには収まりませんので回答はそのうち。とか言って1年先かもしれません。まさに今”議案書”ってのを書いていてあちこち真っ白だぁってのを1週間でなんとかするので(で・・・ブログに逃避している)3月中は絶対無理です。

いくつかポイントだけ;

① 駐車場収入はどう扱われているか?
・・・一般会計で管理費の足しにされているが、機械式駐車場そのものの更新の費用が手当てされていない例が多いです
② 一般会計の、単年度の収支の差益・差損はどうか?
・・・余ったら・不足したらどうしているのか
③ 一般会計の予算中に、どの程度”理事会が裁量的に利用できる余裕”があるか?
・・・植栽が痛んできたから直していきましょうとか戦略的にマンション価値を護る   事業を実施できるためには、一般会計の収入に対して、必須の執行率は90%程度   でなにもしないと1割程度は黒字になるのでないと理事会が手を打てない
④ 積立金会計には、修繕計画と比較して十分な蓄えがあるか?
⑤ 当該年度の決算・実施報告や、次年度の予算案に”理事会”としての思想が見えるか?

ですかね。管理費が高くて、積立金が安いマンションには毎年膨大な金額を、積立金会計に振り替えているような例もあって(年1億円とかみたことがあります)これは①の駐車需料金の行先に依存している場合が多いので、管理費・積立金の1㎡あたりの単価だけみて高いとか安いとかは言えません。

!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。

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ABOUTこの記事をかいた人

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず!! それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。

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