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第2回座談会「モデルルームあるある」後編

「モデルルームあるある前編」からの続きです。いよいよモデルルーム内部に侵入。
今回も様々な「あるある」が語られます。(2014/11収録)

目次

  1. この座談会に参加したメンバーは?
  2. 座談会
  3. 次回の座談会

この座談会に参加したメンバーは?

のらえもん
のらえもんさん

湾岸物件を愛してやまないネット妖精です。東京湾岸タワマン居住中。湾岸総合情報ブログ「マンション購入を真剣に考えるブログ」運営。いつの間にか本座談会の司会者ポジションに。マンション購入を真剣に考えるブログ

マンションマニア
マンションマニアさん

すでに住宅購入は8件目。モデルルームを訪問し、買ってもいいマンションをご紹介! 得意地域は板橋区、北区、練馬区、戸田市、さいたま市、川口市周辺ですが、その他広域にわたり活動しております。不動産業界とは無縁の仕事をしているただのマンションマニアです。マンションマニアの住まいカウンター

タビー
タビーさん

港区湾岸タワーマンションに在住の計算機技術者(でありたい)。 23区では同エリアしか居住経験がなく、いまも湾岸エリアで評判のMRは見に行っています。 マンションは開放感を重視していますが、購入物件の間取りがいまひとつだったので新築リノベーションの経験あり。次の機会を狙っています。

はるぶー
はるぶーさん

都内の大規模マンションに住んでいます。 モデルルームや中古マンションのオープンルーム訪問が趣味化してしまって300箇所くらい訪問しました。 住んでいるマンションの理事会役員ももう7年目です。都内を中心としたマンションの探訪とマンションの管理組合の苦労をかなり濃い目のブログで書いています。はるぶーのマンションヲタクな日々

Anonymous Residence Tokyo:ART
Anonymous Residence Tokyo:ARTさん

過去10年間で250以上のモデルルームを見学。特に都心部・大規模・タワーが好き。
宝くじが当たったらコレクションしたいと妄想しているマンションは、青山パークタワー東京ツインパークス品川Vタワー赤坂タワーレジデンス虎ノ門タワーズレジデンス東京パークタワーワテラスタワーレジデンスTHE TOKYO TOWERSBrilliaマーレ有明三田綱町パークマンション、など。

座談会


【部屋の中あるある】部屋の中ではさまざまな「あるある」が

モデルルームの部屋に入っている家具。あれは、そのマンションにとっての最上級ターゲット層を想定してると僕は考えてます。自分にとって余りにも高い家具ばっかり入ってるなと思ったら、それは相当いいマンションだっていう感じがしますね。逆にIKEAでまとめてみましたって部屋があるマンションは、相当庶民的。高級物件なのにIKEAでまとめてみましたというモデルルームは無いですよね。そこで、家具をみると結構ああ、こういう層を想定しているのかなって分かります。

あとは暗めの家具と明るめの家具っていうところでまた違いますね。暗めの家具を入れているとこは、ちょっと年齢層が高めの購入者を想定しているからでしょう。床も家具も明るくなればなるほど子ども世代とか、若い夫婦世代をターゲットにしている、そういう視点で僕は部屋においている家具を見ています。

郊外物件だと無印良品とかIKEAが多いですね、良くてACTUSとかなんですけど、坪単価が高い都心高級物件って何を置いてます?海外ブランド?

CASSINAか、ええと、もう1個忘れちゃった。なんだったっけな?

Alflexです。

ああ、Alflexもよく置いてありますね。

ひとつ1万円くらいの芳香剤をおいてあるのも、良く見ますね。

そういえば、なんでリビングのテーブルにペリエ置きたがりますかね?半分くらいの物件で見ますけど。

ペリエじゃなくてVOSSでしたっけ? でっかいミネラルウォーターみたいなのもよくありますよね。

ああ、でっかいミネラルウォーター。なぜかミネラルウォーターが机の上に飾ってある。

そのパターンだったら、何故か本棚の中は英語の本だらけです。ペリエとだいたいセットですね。うん。

やっぱりここでもハーフ設定なんですかね。

ハーフ設定なのかなんなのか、そういうハイソな人が住んでいると言いたいのかもしんないですけど。

あと、オーディオ機器がですね、Bang & Olufsenというのが多い。

多いっすね。かっこいいからでしょうね。

かっこいいですよね、やっぱり。

ポジティブに見るなら、モデルルームに置いている家具はなるべく部屋を広く見せようと相当努力されてるんですよ。その弊害が家具をわざとちっちゃくしたりとかしちゃう小技を産むんですけど、壁面収納の工夫とか、要所に鏡置いて広さを出したり、そういうのは結構自分の部屋のインテリアとしての参考にもなると思うんです。

ああ、それはあるよね。

マンションのモデルルームには、インテリアコーディネーターが必ず入っているので、床材や建具の色を基準に、家具とかの色を決めます、そういう意味では自宅インテリアの参考になる。

将来リフォームするときの参考には絶対なるでしょうね。内装のデザインもろもろカッコイイです。

その証拠に透明な机って向こうが透けるから使いやすいところがあって、非常に頻繁に見ますよね。あと、一昔前まではモデルルームに絶対テレビは置いてなかったんです。

そうですね。今多いですね。

テレビの置き場所に困るマンションって、もともととっても多かったわけですよ。間口が小さかったりすると「テレビを置くと人が出られなくなっちゃうじゃん」とかいうのあって。

そこはテレビが薄くなったから?

昔はテレビが分厚かったですから。テレビを置くと明らかに部屋の中を圧縮するんで、モデルルームにはテレビは置かなかった。「リビングにテレビは必ず置くでしょ?」といつも思ってたんだけど、今は壁面とかに貼り付けられる薄くてでかいテレビも安くなったからやっとモデルルームにも置けるようになった。

あとはもともとあった収納みたいなところを潰して、そこを腰高くらいのテレビ棚にして、その上にテレビを入れてみたり。実は収納って天井まで伸びてなければ、そこを畳数勘定できるんですよ。だから下部分を収納にしてその上にテレビを置いてあっても、そこの広さはリビングの畳数に足せるんですよ。数字上、リビングが狭くならない。

なるほどね。

最近結構見ますね。まさかテレビ台の部分の面積までが、リビングの畳数に入ってるとは皆思わないですから。

あとやっぱりソファーですね。

ソファー基本ですよね。

ソファーといえば、例えば住友のダイレクトウインドウ物件ですと、壁一面がフラットな窓なんです。で、テレビをどこに置くんだい?ソファーをどこに置くんだい?って話になるわけです。ダイレクトウインドウで眺望がいいんなら、外を見るためにソファーを部屋側に置くはずですが、住友のモデルルームに行くと必ず窓側に背中を向けてソファーが置いてある。そして窓の反対側の壁にテレビが置いてある。この人たちはどうやって暮らすんだろうって疑問に思いますね。

それが実生活的にお勧めのレイアウトなのかな?

いや、たぶんそれが部屋を一番広く見せるレイアウトなんでしょう。大きいソファーって一番部屋の面積を消費しますから。これは僕の推察ですが、なぜ住友のダイレクトウィンドウなマンションで窓側にソファーを置くのかというと、窓の内側上に大梁がでているから。構造上、窓のそばの天井部分が1.9~2メートルになります。だからそこの下にソファー置く。そうすると他のところは天井が高いわけだから、部屋の圧迫感が少なくなくなるんです。

あと、照明の高さを薄くしてますね。広く見せるために。ヤマギワのG1485Cって器具があって、たぶんスーモのモデルルーム写真をみると絶対載っていると思いますが、高さが10センチくらいなんです、あれが多いですね。

良く知ってますね。

いや、うちでつけたから知ってるんですけど。

最近は調光可能なところが多くなってませんか?

調光増えてますね。

ほんとにオプションの調光が増えてるなと感じています。

二重天井が世の中普通になってきましたから。二重天井なら照明が埋め込み可能ですよね。かなりのマンションが埋め込みのダウンライトを採用します。といっても実はそれはオプションで、基本はブタバナアダプタの普通の照明だったりもします。まあオプションで入れればいい話ですから、二重天井っていうのはそういう風にも対応できるっていうメリットはありますね。

やっぱりモデルルームの照明は高さが薄いのが多いですよ。ダウンライトだとゼロですからね。

照明っていうのは高さを演出するツールの一つなので、薄くない照明だったら例えばフロスっていうガラスで向こうが透けて見えるとか、シーリングファンとか。また。天井が高くないと逆効果ですが、アルコランプっていう、台座が地面にあってランプを上からつり下げるオブジェがよく使われます。天井高2.6mくらいの物件でよく見ます。

確かに。天井高くないと入らない。

あと、感覚的に三割くらいの確率で、テレビの前のコーヒーテーブルがノグチイサムだったり。

やっぱり広く見える。

やっぱりガラスっていうのは広く見える。あとはキラキラ反射させる。キラキラするオブジェを壁につけたり鏡を貼りつけるっていうのは広く見せる常套手段です。

部屋を出たところのパネルコーナーにもあるあるありそうですね。最近だと防災ネタが増えてるかなっていうのがありますが。



【防災関連あるある】最近の流行は防災展示

最近、防災はほんとに増えてますね。都心というか湾岸のタワーマンションですと、だいたい杭の太さが書いてあります。

床に杭の太さを描いていたりします。杭の太さイコール安心みたいな。支持層まで杭をちゃんと施工してくれて、ちゃんとした計算をしてくれてれば基本的に液上化でマンションが傾くとかそういうのはありえません。でも安心の演出には相当気つかっていて、杭の太さだったりとか、各階こんな防災備蓄用品がありますというのが、最近の流行です。

最近防災リュックを入居者に差し上げますっていうところが多いかも。営業さんが目を輝かして言ってきますが、それ1万円もしないだろうって。でも、くれるところが多いです。

マンション全体で備蓄とかしてないんですかね? 備蓄部分みたいな感じで。

ウチは築10年ですが、してますよ。地下とかにありますね。

最近のタワーマンションだと、上下に移動できなくなるのを想定して数階おきに設置していますね。あれ、後から作ろうとしても死ぬほど難しいんですよ。後付けはありとあらゆる制限法令にひっかかりますね、やっぱり。2011年の地震以来、一番大きくモデルルームでの展示が変わったのは電気と防災なんです。もう一つは「一括受電でこんなにお得」みたいな話、最近はタワーとかじゃなくとも大規模物件だったら多いです。

じゃあ最後に商談ルームの話します?



【商談ルームあるある】ご近所さんはどんな人?

最初は飲み物ですね。昔と今のモデルルーム、一番の違いって、飲み物が缶のまま出てくるのがメインになったこと(笑)。昔はお姉さんがちゃんと注いでくれたのが出てきたはずです。でも今はコストカットだと思うんですけど「ブラックにミルクを追加で」とかは無い。普通のブラックの缶を渡されます。あれは時代の変化を感じました。

そういうところにお金をかけない。

はい、削るところは削って。だからエントランスは目一杯魅惑的にしておきながら、商談ルームでは現実的な話をするっていう風になっています。

私的には「商談ルーム=購入者層の雰囲気を見る場所」ですね。かなり。

「商談ルームで購入者層を見る」って言うのは、それはもう完全にマニア視点なんですが、真剣に検討しているなら、ご近所さんはどんな人だろうっていう視点で周りを見るっていうのは大切かも。

やっぱり同じ屋根の下になる、同じ区分所有者になる、同じ理事会で顔を合わせる可能性があるので、結構大事だと思います。

年齢層とか、子どもがいるいないはわかりますから、やっぱり参考にはなりますよね。ただ高額物件になると、仕切りがあったりして、あんまりどういう人が座ってるのかわからないような形になっています。低額物件ほど居酒屋風になりますね。

ああ、なるほど。

敷居を置くスペースすらもったいないとかね。

高級物件だと個室ですからね。

居酒屋風なのは個人的にあんまり好きじゃなくて、だいたいそういうパターンに限って奥にでっかいバラが貼ってあって、そこで買うフリとかいうのをしないと帰してもらえなかったりするですよ。要望書っていうのを書かないと帰してくれなかったとか。

そういう意味で、大手さんの方が販売面についてのお行儀っていうのはたぶんいい。

いいですね。間違い無いですね。

自宅突撃訪問とか、電話が何回もかかってきたりとか。そういうのは大手の販売物件ほどあまりないですね。別に大手を勧めるわけじゃなくて、そういう販売会社がたまにあるということになりますけども。

ありますね。その辺りは会社の特徴っていう話になってきますね。

あと、大規模物件って最初に行くと値段はなぜか自分でメモしなきゃいけない。写真をバシャって撮りゃいいじゃんとか思うんだけど、それはダメで、紙を渡されてせっせと書く。「全部書いて頂いてもいいですから」って言われて、すごい頑張って書く。

価格が空欄になっている価格表がぺろんと出てきて、書き写してくださいとかですよね。

あれ何故でしょうね?

最初は、あくまでも予定価格だから、証拠は残したくないんじゃないかと。

そもそもみんなあの予定価格表ってほんとに書いてますか?なんか書かなきゃいけない雰囲気になってつい書いてきちゃうんですけど。

いや、別にいらないといえばいいんじゃないですか?

その価格が入っていない白紙の表を渡して、「じゃあ私は資料をとってきますから」とか言ってしばらく戻ってこない。これは書かざるをえないよなっていう状況に何故かなってる。

なので、超大規模物件の一番最初の時期に行っても、価格表を素手で書かされてあんまりいいことないと。

その通りです。

ちょっと時間が経ってから行くと、だいたい価格も煮詰まってきて、価格表を渡してくれます。人よりいち早くその物件を知りたいと思ったらイの一番に行くべきですが、そうでないなら、ちょっと経ってから行くといい。検討の時間も間に合いますし、価格表くれるし、販売も少し落ち着いているからたぶん待遇もいいです。

初日に行くとランニングコストが出てないんですよ。管理費がいくらとか修繕費がいくらとかが分からない。

それ、超重要ですよね。

そこまで含めての資金計画ですから。管理費と修繕費を足して、あとは駐車場も足して、ローンと足して暮らせるかどうか考えるわけでしょう? そういう意味でいうと本気で検討するなら、もう管理費とかランニングコストが出てから聞きに行ったほうが、いいんじゃないかな?初日に行くのはお勧めできません。「誰より早く見に行きたい」というマンションオタクは別ですが。

事前案内会の資料って、だいたい右側に「社内資料」とかって書いてある。

全部言い訳です。「客が勝手にメモりました」とか「これは会社が出したものじゃないです」とか。あるいは社内資料がなんか良くわかんないけど出ましたとか。

値段を決める前の期間で「顔色を見る期間」っていうのがあります。食い付きのいい客相手に顔色を見る期間が設定されていて、最初ちょっと高目に500万くらい盛っておく。で、「こっちの向きは食いつきが良かった」とか。高層なのか低層なのか、何が見えるのかで、客の食いつき率は全然違ってくるから、とりあえずおいしい方向はどかっと盛っといて、みんなそれで買いそうだったらそのまま放置とか。そうやって利益を最大化する期間をかなり取っているので、値段がちゃんと決まるまでに、大規模物件はすごく時間がかかります。

不動産っていうのは一物一価で、究極的にはその部屋が提示された値段で欲しいかどうかなんですよ。なので、定価は決まっているものじゃないんです。部屋から見える眺望とかお客の反応とか、その時代の情勢によって変わるので。顔を読みながら値段を調整していくっていう世界ですね、良くも悪くもです。最終的にはその価格で自分が欲しいかどうか。

いや、なんだか難しい(笑)



【アンケートあるある】見逃しちゃいけないあの項目!

アンケートの年収欄の選択肢はマンションによって違って面白いですよ。アンケート上には、年収1000万以下という括りしか無いマンションがあって、千代田区の某タワーマンション。

あるあるある。

プラウドタワー千代田富士見は、確か年収欄は1000万以下ってところからスタートして、1億とかでもまだ終わらないです。上に2億とか3億とか4億とか。

ええー!

あとは仕事欄ですね。会計士とか弁護士とか士で終わる仕事に個別で丸を付ける欄があるかないか。なんか間違えたところに来てしまった感が…。

都心の結構高いマンションに行くとそういうのありますね。会計士、弁護士…、職業欄がそこから始まる。

「士」じゃない人もいるのかな? とかいう感じになってくるんじゃないかな?

まず最初のアンケートで、私が一番衝撃だったのはワテラスタワーレジデンスです、購入目的に自己居住、投資等々と続いた後「タワーコレクションのため」。これほんとに書いてありました。さすがに衝撃でしたね。ただ現実にコレクションをやる人はいるとは聞いていますね。

私の知り合いでワテラスを趣味の一環で持っている方がいます。

僕の知り合いにも10軒タワーマンション持っている人いますよ。

もう一つは、商談終わった後のアンケート。モデルルームの 印象や購入の意向などの他に、「他に見た物件はありますか?」。これでライバル視している物件がわかる。販売側が意識している物件がそこに列挙されています。

「ここを見に行けばいいんだ」って感じになりますね。

逆にね。あれはやらないほうがいいとおもうんですけど。

全く同じ感想で、もし最初の物件訪問だとして、最後のアンケートで「この物件見ましたか」みたいな欄があったら、メモしてそこ全部見たほうがいい。1件しかみないで買うっていうのやめたほうがいいです。立地や価格帯で、被る物件って絶対にありますから。

Amazonのレコメンドと同じですよね。「この物件を見てる人はこんなのも見ています」みたいな。私、常々思ってるんですけど。

見ないと損ってことですよね。

さて、あるあるも出尽くしたところでそろそろお開きにしたいと思います。本日は様々なあるあるありがとうございました。次回は「会社ごとの特徴」について皆さんとお話したいと考えています。では次回もよろしくお願いします。第3回座談会前編はこちらをクリック

次回の座談会

次回は「デベロッパ会社ごとの特徴」について前編をお送りします!

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