第3回座談会「デベロッパ会社ごとの特徴」前編
マンション好きなら必見の覆面座談会。今回のテーマは「デベロッパ会社ごとの特徴」についてです。
モデルルーム見学前に知っておくと役に立つ豆知識が満載！
目次
この座談会 に参加したメンバーは？
のらえもんさん
マンションアナリスト、ブロガー、インフルエンサー。マンション購入ということに真正面から真剣に考えたブログを足掛け10年も運営しました。忙しくなりすぎて更新が滞りがちですが、スムログも引き続きがんばります、よろしくお願いします！
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マンションマニアさん
マンションブロガーのマンションマニアです！モデルルーム訪問件数は2000件超でマンション購入経験は11件になりました。エンドユーザー様に近い存在であることをモットーに皆様のお役に立つ記事を更新していきたいと思います！
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タビーさん
港区湾岸タワーマンションに在住の計算機技術者(でありたい)。 23区では同エリアしか居住経験がなく、いまも湾岸エリアで評判のMRは見に行っています。 自分の新築リノベーション経験を振り返りつつ、主に湾岸を中心に常に変化し続ける街の情報などを追うことで、次のリノベーションへのヒントを得ようという目論みです。
はるぶーさん
マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず！！ それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。
Anonymous Residence Tokyo:ARTさん
過去10年間で250以上のモデルルームを見学。特に都心部・大規模・タワーが好き。
宝くじが当たったらコレクションしたいと妄想しているマンションは、青山パークタワー、東京ツインパークス、品川Vタワー、赤坂タワーレジデンス、虎ノ門タワーズレジデンス、東京パークタワー、ワテラスタワーレジデンス、THE TOKYO TOWERS、Brilliaマーレ有明、三田綱町パークマンション、など。
座談会
【会社ごとの特徴】三井不動産＝業界基準
今回は「デベロッパー会社ごとの特徴」について語っていただきます。それぞれどんな特徴があるのかなど教えてください。
まず、無難なのは三井。さらに手堅いほうに振ると東京建物。
三井が基準ですね。
これは共通認識だと思いますね。三井がモデルルームから物件そのものまで全て一つの基準で、各社そこからどういう方向に振っているかっていう印象です。値段とか物件の質とか全部。
基準っていうのはどういうイメージですか？
「基準＝平均的」という意味ではなくて、「広告などの情報の出し方がしっかりしている」という意味ですね。例えば、下り天井や梁のでっぱりがある場合に、間取り図に全てCH=****mm という形でそこでの天井高を全物件でカタログ表記するのは三井だけなんです。なので、そういったことを基準にして他社を見るときに、「三井と比べてこうだよね」ってことになっているわけですね。
そうです。「三井と比べれば」で、だいたいことが済むと思います。
超同意見ですね。ほんと同意見、全くその通り。
【会社ごとの特徴】ちゃんとしている東京建物
次に東京建物ですが、なんか独特の堅さがあるんですよ。それをやぼったいとか、ダサいとか、地味と感じる人はいると思いますが、独特の「堅いけどいいね」っていうところがある。
基本的にあの地味ですけど、東建さんはいい物件作ります。
地味な味わいがありますよね。なんか。
僕はね、このコーナーすごくマンマニ師匠に聞きたかったんですけど。
マンションマニアです。自分は中小デベ物件を一杯見てます。
そうですね、特に郊外見てますよね。一番郊外に強いデベロッパーってどこですか？
【会社ごとの特徴】とても上手なタカラレーベン
うまいところ突いてるなってのはタカラレーベン。他が絶対買わないような土地を買って、そこを素晴らしい広告でラッピング、魅力を出させて。
それすごいっすよね。
はいもう財閥系なら絶対買わないような土地を買うと。そこをすごいカタカナのプロジェクト名を入れて売るっていうのは、ほんとに上手いと思いますね。そして完成在庫がほとんど残らない。売り切っちゃう。
実際魅力あるものに仕上げてるってことですか。
あくまでその地域にあったものに仕上げます。
タカラレーベンは販売が結構独特だって聞きます。
すごいですよ。物件にもよりけりですが、タカラレーベンは源泉徴収出さないと価格表を見せてくれないです。これはホントです。嘘じゃない。
すごい!
どうしても欲しい物件があったんですけど、そこも源泉徴収持ってきてって二回目の時にいわれました。さすがにそれは嫌ですっていって退場したんですけど、やっぱり見せてくれないんですね。百歩譲って健康保険証を見せてくださいって。健康保険証って取得年月日からおおよその勤続年数もわかっちゃうじゃないですか。それを見せたらようやくそこで初めて価格表を見せるっていう。
ひやかしには何も教えないって事ですか？
はい。タカラレーベンは秘密主義会社ですね。昔、自分が三井とか大手のティッシュ配りをバイトでやってたとき、隣にタカラレーベンの姉ちゃん(社員)がいたんで話したんですけど、タカラレーベンって会社はなんでも社員がやるんです。そして、チラシやティッシュもアンケート書かないと渡してくれない(笑)。ほんとにだから、隠すっていうんであれば一番かもしれないですね。とにかく全て社員にやらせてます。
他にどこか印象的な会社あります？
【会社ごとの特徴】電鉄系の特徴それぞれ
自分がよく行くのは鉄道系、電鉄系です。電鉄系って売り方がすごい下手な印象です。いま千葉のほうでも結構やってますけど。。。もう電鉄から出向で来ている社員さんがなんとか切り盛りしている感じで。
電鉄系は東急がやっぱり頭二つ抜けてるかな。
東急電鉄はだって、東急不動産と別にブランド持ってますからね。ドレッセとブランズ。同じ東急グループなのになんでブランド違うんだろ。
案外阪急が東京でも事業やっていますね。なぜ阪急があんなに首都圏で事業してるのかよくわかんないですけど。
三重交通もありますね。
京阪もあります。
名古屋鉄道もぽろぽろあるんですよ。H系の大規模に首突っ込んで。大阪の会社なのに東京で阪急のジオとか。
感覚的ですが、首都圏以外の電鉄さんが売主だと七割八割は工事するところがH社です。
そうですね、土地持込なんです。
ただジオはやっぱり永田町ですよ。パークコート・ジオ永田町。千代田区永田町で十数年ぶりに分譲されたマンションに三井不動産と一緒にのっかるってあれ、びっくりですね。名鉄とか京阪とかは、某H社にのっかる感じですがありますが、阪急が関西系ではやっぱりちょっと違いますね。あと近鉄も単独でやったりしていますね。だから阪急と近鉄かな、関西電鉄系だと。
電鉄系に主な特徴ってあったりしますか？ほとんど売り方は、僕の勝手な妄想ですけど、H社に販売も任せている気がしますが。。。
京成は結構自分でやっちゃってますね。
京成はそうですね。建設会社まで京成なんですよね。
確かに京成建設だ。
あと地元以外に攻めるところと、攻めないところがあると思います。京成は攻めない。東急とか相鉄あたりは攻めますね。
攻めるっていうのはどういうこと？
「攻める=沿線以外の物件も扱う」です。京成は攻めないです。あと西武も攻めない。
東武なんかも基本は沿線、ソライエブランドで今やってます。でも湾岸に売主として入ってます。
そうですね、あと小田急方面もありましたし。東武はぽろぽろやってますね。単独は西新井工場跡地の「リライズガーデン西新井」ですね。
じゃあ電鉄系以外で大手っていうと、基準の三井、地味な東建以外どうです？議論が集中する(笑)住友はおいといて、三菱はどうですか？
【会社ごとの特徴】三菱地所のパークハウス基準変更
三菱の営業が、すごいわりと自信満々なんですよ。
でも、旧藤和の物件にもザ・パークハウスを名乗らせるようになったので、元々のパークハウス時代と仕様がかなり変わってしまいました。
全然違うね。
もともと三菱のパークハウスってのは例えば東京都でも足立区とかにはほとんど無かったわけです。三菱は藤和不動産と合併しましたがこちらにはベリスタというブランドがありました。でも両者の基準が全然違うんですよ。
ベリスタ寄りになったの？
例えばザ・パークハウスだと普通に直床なんですよ。パークハウスでは床は必ず二重床だったと思うんですけど、「ブランドが保証する最低ライン」がベリスタとの統合により下げられているように感じます。
そこで「ザ・パークハウスグラン」ってブランドが出てきたんじゃないですか？
それもある。だって三菱って三井と同じくらいに戸数作ってますが、ブランド展開が1個しかないんですよね。ごく一部の超高額物件を除いては全部ザ・パークハウスって付けるしかないので。
あれ、なぜ三菱と三井で超似たような名前をつけているんですかね。
わかんないですね。
パークってやっぱり響きがいいんですか？ パークホームズとパークハウス、素人目には一緒の名前じゃないですか？
「パークなんちゃら=三井」ってイメージがあるけど。
いや、三菱はパークハウスです。あと賃貸でも三菱のパークハビオとか三井のパークアクシスとか名前があるんです。
そういう細かい名前で、グレード感の差を付けてくるというのは、成功しているのは三井くらいしかないですから。三井ってそういう意味じゃやっぱり別格。だからそういう意味で基準になる。例えば三井のモデルルームで貰ってくる図面集で、三井は下り天井に必ず高さが書いてあります。これは実は全てのデベロッパーの中で三井だけがやってる。三菱はそこまで徹底していないです。住友はほとんどやってない。
【会社ごとの特徴】野村不動産は他社よりちょっとだけいい
野村のオハナに関しては珍しいと思う、みなさんは知ってると思いますが、最初の設定から修繕積立金の設定がフラットですね、たぶんオハナくらいしかないのでは。
唯一オハナだけです。そのモデルでグッドデザイン賞受賞しました。
最初から修繕積立金が何万もするんですが、値上げせずにずーっと一緒。だから35年計画で均等計画でやってるのはたぶんオハナだけかなと。
あれは素晴らしいとおもいます。特にあれを郊外でやるっていうのがすばらしい。
野村じゃなきゃできなかった。
修繕積立金っていうのは、販売しやすいかどうかで決められているところが結構あります。最初に安くしてあとで高くするっていうのがありますが、なんで1年目、5年目に住む人と、10年目、20年目、30年目に住む人で差をつけるんだかわかんないでしょう？ なぜ差をつけるかっていうと、それはただ単に、販売時のときに住宅ローンの払いが苦しくないように修繕積立金をわざと安くするんです。あれは販売側、デベロッパーの都合でしかありません。
そういう意味ではオハナはすごいですね。
すばらしいです。
野村って、もともと財閥系じゃないからって、イメージをすごく上げてきていうイメージがあるんだけど、ここは絶対譲らないっていうのに対してわりと融通が利くんですよ。例えば線路のすぐ近くだとか、財閥系だと買わないところわりと平気で買って来て、野村プラウドのイメージでなんとか売れちゃう。ポイントは商品、他社物件を死ぬほど研究し尽くしてるとこ。
してますね。
他のとこよりちょっとだけいいんです。これはもう間違い無いです。オハナもまさにそうで、そんなに高額ではないブランドなんだけど、その同じような値段の1割安いマンションが作れているところより明らかに全然良い。例えばサッシが全部複層であったりとか、郊外物件なんかだとサッシなんてもう一重で、すぐ結露するようなマンションって一杯あるんです。でもオハナは全部違うんですよ。あれはほんと良く出来てる。そういう意味でいうとへんなこだわりが、三井と三菱は特に強いです。必ずこれは守らなきゃいけないみたいなのがあって。例えば主寝室には必ずウォークインクローゼットを付けなきゃいけない。そういうこだわりは野村にはないですね。もともと綺麗な四角形になっている部屋を無理矢理凹ましてウォークインクローゼットやるより、そこそこ広い部屋なら壁にべたーっと天井までの収納を作った方がずっと沢山入るんだけど、そういう思いっきりは例えば三井はできない。基準書で最低限これは守れっていうのをガッチガチに決めてるから。野村に関してはそういうのがない、すごい上手いと思う。
野村についてですが、やっぱり素晴らしいのはプレゼンテーション。僕はプラウドタワー東雲で、野村さんに自分の強みは何かっていうのをしっかりとわきまえて、きっちりプレゼンする術を教えていただきました。震災の後、最初の湾岸タワーマンションなのにほとんど売れ残らなかった。
震災の直後で、タワー、埋立地、オール電化という悪条件でしたからね。
それに、「私はプラウドに住んでます」っていう人はやっぱいるじゃないですか？プラウドのジャケ買いじゃないですけど、名前代みたいのっていうのはやっぱりある。
あります。
うちの妻もプラウドとかパークホームズとかっていう名前じゃなきゃやだとか最初言ってました。
あれですね、経済誌をみても、野村は同業他社から一目置かれてると。後発なだけにその無茶をする強みがあると出てますよね。だから財閥系の中では一番注目されているのは野村です。
次回の座談会 は・・・
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