調整局面でのマンション購入に対する考え方～これまで以上に時間を味方につけるべき～【マンションマニア】

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※YouTubeの文字起こしverです

どうも！マンション評論家のマンションマニアです！

いつもご視聴いただきまして、誠にありがとうございます！！

皆様、シルバーウイークはいかがお過ごしでしょうか？

私は個別相談会、そして物件調査をしておりましたが、高崎のBrillia(ブリリア) 高崎宮元町 ALPHA RESIDENCIA（ブリリア高崎宮元町アルファレジデンシア）、めちゃくちゃ良かったです！ザ・自分好み！！

その数日後にトフロム八重洲に入るブリリア日本橋本町のマンションギャラリーを見学、住むレーションを重ねましたが…めちゃくちゃ便利ですね。

もしもあんな便利なところに住めたら、便利すぎて自分がダメになりそうでした(笑)

さて、本題ですが、最近はマンションマーケットが調整局面に入っていますね。

全体が値下がっているというよりかは、一気に上がり過ぎたところが大きく調整、緩やかに上がったところは緩やかに調整、一部エリアに関してはまだ上昇傾向なため、一括にして語るのは危険ですがイケイケな時代が一旦終わりを迎えたことは確かでしょう。

そんなマーケットにおいて、これから購入を検討される方はどのような考えで物件選びをすればよいのか。

それは「これまで以上に中長期的に住める家を買うべき」ということです。

私はこれまでも「最低3年、できれば5年は住みましょう」というアドバイスをYouTube、SNS、ブログ、個別相談会等でしてきました。

これは、誤解なきようお願いしたいのですが、3年から5年で住み替えましょうという話ではなく、最低でもそのくらいは住みましょうというものです。できることならもっと長く住んだほうが良いのはもちろんのことです。

実際問題、この調整局面において、3年から5年前にベストな選択、条件良い物件を購入された方がどうなっているのか。それは99.9％の人が詰んでいない状態、つまり、売るに売れない状態にはなっていないことでしょう。

もちろん0ではないでしょうけども、3年から5年くらい住宅ローンを走らせている視聴者様がいらっしゃれば頷いてくれるはずです。いつでも売れる状態であると。

もし3年前に1億円の住宅ローンを走らせていた場合、ざっくりですが残債は9300万円ほど、5年前だとざっくり8800万円ほどです。

3年前に1億円の物件を買った方が残債割れしている可能性、5年前に1億円の物件を買った方が残債割れしている可能性、低いですよね。

これがタイムイズマネー、住みながら投資の戦術、時間を味方につけるということですね。

ただ、注意しなければならないのは金利の上昇リスクです。

金利が上昇すると元金が減るスピードが遅くなりますから、私の「最低3年、できれば5年」という発信も改めなければならないかもしれません。

現状ではまだ変動金利1％くらいの金融機関、商品もありますが、これが上昇していった際には、例えば「最低5年、できれば7年」みたく年数を延ばすかもしれません。

それが、先に述べた「これまで以上に」という部分ですね。時代によってアドバイスは変わるわけですが、その予告と受け取っていただければ幸いでございます。

基本的には、条件良い物件を選び、もちろん条件が良いという中には自分たちに合っているかどうかも含まれています。そういった物件を購入、時間を味方に付ければ詰む可能性、身動き取れなくなる可能性ですね、それはグッと低くすることができます。

多少金利が上がれど低金利であることに変わりはないわけですから。

あと、もう一つ、ペアローンの場合、これまで以上にラブラブでいてください(笑)

とくに新築マンションを買う方は要注意です。

これまでの新築マンションは、イケイケ相場によって購入から引き渡しまでの数年間で勝手に、自動的に含み益が発生してることが多かったです。

それが、これから引き渡される新築マンションは鍵を開けた瞬間に含み損となる可能性が高くなっています。もちろん物件にもよるのですが、これまで以上に警戒が必要です。

先に述べたように、長く住めば時間で解決できるわけですが、短期売却ともなれば残債割れの可能性が高くなり、ペアローンでの離婚となれば原則売却となりますから、離婚に加えて追い金が発生してダブルパンチになってしまうかもしれません。ぜひ、ラブラブでいてください(笑)

余談ですが、2020年くらいに出演したとあるテレビ番組で、マンションは離婚前提で買いましょうなんて言ったのが懐かしいですね。刺々しい言葉でしたが、何があるか分からないのでいつでも売れる状態は保ちましょうという意味での発信でした。

余談失礼いたしました、とにかく短期売却前提はやめましょう！不動産屋さんが儲かるだけです(笑)

あとは、何より大事なのは好きな街の好きなマンションを買うこと、そして、住宅ローン破綻しないことです。無理なローンは組まないほうが良いです。もちろん良い背伸び、足をつらない程度の背伸びは良いのですが、いずれにしても無理は良くないですね。変動金利でも良いのですが、資金計画は固定でしたり、不安が大きければ信頼できるFPさんに相談したほうが良いでしょう。

ということで、今回はこれまで以上に時間を味方につけましょう、つまり、できる限り長く住める家を買いましょう！という話でした。

あと、これもいつもお伝えしているところですけども、賃料と比べた際に同等以下の支払額になる水準で購入することをおすすめいたします。

借りるのと買うのとで、借りても買っても同じ支払額なら買ったほうが良いのではないかと、基本的にはですね、考えます。買ったほうが安ければより最高ですね。

もちろん金利やランコスが上昇して支払額が増える可能性はありますが、それを言ってしまうと賃料上昇リスクもあるため、あくまで買う場面でそれをクリアしているかどうかというのをですね、大事にしてほしいといつもアドバイスしています。

もちろん、買わなければ住めないもの、同じような部屋が賃貸で世に出てくる可能性が低いものに関しては話は別です。それはもう、何と言いましょうか、注文住宅感覚なので損得に縛られちゃダメですよね。趣味嗜好の話なので。

ぜひ、これまで以上に長く住む目線、繰り返しになりますが予告しましたからね、『最低3年、できれば5年』という年数をプラスすることになりそうだと。

これまでの方は大丈夫です！

よほど厳しい物件を購入していなければ5年住んで残債割れはないはずです。変動金利で組んでいればですね、かなり残債減らせていますので。

これからの方は金利上昇の可能性が高まっているので、もう少し長く住む前提がおすすめになりそうな段階です。

そして、基本的には借りたときと同じくらいの支払額におさまる価格で購入しましょう！

ということで、今回も長々とお付き合いいただきまして本当にありがとうございました！！

ぜひ、難しい局面ではありますが、難しい局面だからこそ私マンションマニアへご相談くださいませ！

好きな街の好きなマンションを見つけましょう！購入までしっかりと伴走させていただきます！

あとは、何かしらの理由があってすでに短期売却となってしまう買い替え計画で動いている方の、手付金を放棄してでも現居に留まるのか、予定通り新居へ住み替えるのかどうかという最近増えているご相談も一度お話し聞かせていただければ最適解のアドバイスができるはずですので、そちらもご相談いただければと思います。

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それでは失礼をいたします！ありがとうございました！！

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