マンションを探されている方は予算、間取り、大まかなエリアを決めて探し始める方が多いと思います。
予算は毎月の居住費に捻出できる金額を逆算して決めるるのが良いです。
詳しくは『資産性、居住快適性重視 予算の決め方』をご覧頂ければと思います。
間取りについては、現在のお子さんの人数や年齢、今後のご出産の大まかな計画によってある程度決まります。
現在1歳の男の子1人、今後お子さんをもうける計画ありの場合、
・住替えを前提として2LDK（長男が小学校入学のタイミング等）
・長期居住を前提として3LDK
というイメージになります。
エリアについては銀座勤務の場合、丸の内線で東高円寺、日比谷線で六本木とある程度固定はされるものの多少柔軟性があることが多いです。
そこにご夫婦の実家へのアクセスや普段良く行く繁華街へのアクセス等が考慮されて決まります。
60㎡2LDKを探されている場合、坪約450万円となります。
銀座勤務で丸の内線の東高円寺、日比谷線の六本木が検討可能となると、
・東高円寺は築浅物件
・六本木は築古リノベーション物件
と対極の物件を検討することになります。
この2物件について様々な角度から比較していきます。
概要比較
※下記物件については一般論で仮定の物件となり実際の物件と異なることは当然ございます。
【建物】
東高円寺は築浅物件なのでオートロックや宅配ボックスがありペット飼育も可能です。
それに対し六本木は築古物件なのでレトロな茶色のレンガ張りでヴィンテージ感があり素敵です。
【内装】
東高円寺は築が新しいので簡単なリフォームとクリーニング（100万円程度）でフローリングの傷は多少ありますが快適な生活ができます。
それに対して六本木はリノベーション後初めての入居なので新築の様な気持ちで住むことができます。
【立地】
エリアについては、東高円寺は杉並区、六本木は港区として比較致します。
人口動態は、
杉並区 2022年→2040年 96.5％
港区 2022年→2040年 131.7％
と予想されております。
杉並区は商店街が非常に多く（133か所、23区3位）治安も良い暮らしやすいです。
港区は言うまでも無く主要都市部へのアクセスが最高なのでどちらのエリアも良いと言えます。
価格維持の比較
右の表は東京都の現在の築年ごとの成約価格の比較となり大体どの時点で観測しても新築に対して築30年以上の物件価格は40％程度となります。
30年以上の物件は40％を維持し続けることになります。
これはマンションの構成要素として土地があり土地の値段は一定のためです。
8000万円の物件で、
東高円寺築浅が築6年の場合
10年後 残存価値 6056万円 残債 6030万円
20年後 残存価値 3600万円 残債 3777万円
六本木リノベーションが築30年の場合
（リセール時リノベーション費用は価格に含まれないため800万円を差し引いて計算。流石に築30年と50年で同じとはならないので1年に1％下落と想定）
10年後 残存価値 6480万円 残債 6030万円
20年後 残存価値 5760万円 残債 3777万円
となります。
あくまで相場が10年、20年維持している前提なので日経平均の上下や震災、経済ショックの有無により大きく変動します。
まとめ
築浅の物件については建物も新しく居住快適性が高い反面、リノベーション物件については価格維持がし易いと言えます。
これはあくまで一般論で流動性（売りやすさ）の観点では築年数が新しいに越したことはありません。
各ご家庭で重視される項目が異なるので、
・居住快適性重視なら築浅
・資産性重視ならリノベーション
と考えうのが良いと思います。
この記事が皆様の物件探しに少しでも役に立って頂けると幸いです。
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